壹，現行土地增值稅政策存在的問題
(壹)土地增值稅的管理模式比較模糊。
從土地增值稅管理的現狀來看，涉及土地增值稅預征管理、土地增值稅清算、土地增值稅核定征收、稽查管理等環節。但是，無論是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》還是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，都沒有對土地增值稅預征和土地增值稅清算作出詳細規定，而是散見於中華人民共和國財政部和國家稅務總局的稅收規範性文件中， 並授權各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定具體辦法； 土地增值稅核定征收方式僅由稅收規範性文件規定。因此，各級稅務機關對土地增值稅管理模式的理解和把握不同，土地增值稅政策的執行也存在差異。
(二)實際操作中土地增值額難以計算。
由於政策不壹致，納稅人清算和稅務機關計算土地增值稅有很大差異。財政部《中華人民共和國國家稅務總局關於土地增值稅若幹具體問題的通知》(財稅字[1995]48號)第十三條規定，納稅人建造普通標準住宅，從事其他房地產開發的，應當單獨核算增值額。未單獨核算增值額或者無法準確核算增值額的，其建造的普通標準住房不能適用《條例》第八條第(壹)項的免稅規定。財政部《中華人民共和國國家稅務總局關於土地增值稅若幹問題的通知》(財稅[2006]21號)第壹條規定，納稅人建造普通住宅和其他商品房的，應當分別核算土地增值額。《中華人民共和國國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅匯算清繳管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第壹條第二款規定，開發項目既包括普通住宅又包括非普通住宅的，增值額應當單獨計算。上述三個文件在兩個方面有所不同。第壹，區分不動產的方法和範圍不同。前兩者是為了區分普通住宅和其他商品房，其他商品房可能包括非普通住宅、商鋪等商品房。後者是區分普通住宅和非普通住宅。如果同壹個房地產項目同時包含普通住宅、非普通住宅、商鋪等商品住宅，就會產生適用政策規定的問題。使用了不同的詞。前兩個是“計算增值額”，後壹個是“計算增值額”。“會計”可以理解為核算，但實際上在會計上並不需要計算土地增值稅的增值額，也沒有辦法通過會計科目來計算。“計算增值額”可以理解為無論在會計上如何計算，都要單獨計算土地增值稅的增值額。《條例》第八條第壹款如何適用於普通標準房？
(三)土地增值稅的核定和征收方法不完善。
《中華人民共和國國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅匯算清繳管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第七條第壹款規定，稅務機關可以參照當地開發規模和收入水平相近的企業土地增值稅稅負情況，按照不低於預征率的稅率核定征收土地增值稅。在實際稅收管理中，土地增值稅=房產銷售或預售收入×預征率可以說是從價預征，那麽核定的土地增值稅=房產銷售或預售收入×核定征收率，從價核定征收。
上述第四條第二款規定:房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附憑證或資料不符合清算要求或不真實的，地方稅務機關可參考當地工程造價管理部門公布的建安費用定額信息，綜合考慮房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發費用的單位面積金額標準，並據此計算扣除額。
計算公式:
土地增值稅=房地產銷售收入-支付土地使用權價款-土地開發成本-配套設施成本-相關稅費-加抵扣費用。
土地開發成本=征地拆遷補償費+配套設施費+[(前期工程費+建築安裝工程費+基礎設施費+開發間接費)(稅務機關核定的金額)]
從上述計算公式可以看出，稅務機關是以扣除項目金額的方式計算土地增值稅的，納稅人無權以此方式計算土地增值稅，應屬於核定征收。當歸不應該是清算的方法。
從以上兩種驗證方式來看，應該是相應統壹的。
(D)缺乏對土地增值稅管理相關術語的解釋。
現行土地增值稅政策沒有對土地增值稅管理相關術語進行系統解釋，導致各級稅務機關在實際工作中理解不壹。例如，現行的“預征土地增值稅”政策沒有說明預征的方法、預征率的設計、計稅依據和管理。“土地增值稅清算”，現行政策沒有闡述或說明清算的性質和法律責任；“產權轉讓”，現行政策沒有明確規定土地增值稅管理相關的產權轉讓成立條件。目前有兩種方法，壹種是簽訂產權轉讓合同確認銷售收入的實現，另壹種是通過辦理產權證正式確認交易成立。
以上問題都需要通過法律解釋來統壹或明確。
二、完善土地增值稅政策的幾點建議
(1)規範土地增值稅征管模式。
由於稅收是以土地增值為基礎，而房產的增值只能在房產轉讓後才能確定，所以從理論上講，稅收只能在房產轉讓或出售後征收。但是，由於項目規模大、時間跨度長，土地增值稅的計算和征收往往比較困難。在稅收政策上統壹和規範土地增值稅的管理模式，既可以加強土地增值稅的及時征管，又可以營造公平合理的稅收環境，提高效率。
土地增值稅的征收方式可以明確為“逐項計算，按期預繳，自行清算，多繳少繳”。按項目計算，是指土地增值稅按國家有關部門批準的房地產開發項目確定，而不是按分期項目確定，減少人為因素。按期預繳是指土地增值稅納稅人取得開發項目的預售或銷售收入，按照壹定的預收率，按月或按季向主管稅務機關申報預繳土地增值稅。對未按規定期限預繳稅款的，從限定納稅期限屆滿的次日起加收滯納金，有關稅務機關不再選擇決定是否采取土地增值稅預征方式。自行清算是指土地增值稅納稅人在開發項目竣工結算後，自行或委托中介機構進行土地增值稅清算，並在規定期限內向主管稅務機關提交清算報告。多退少繳是指土地增值稅納稅人將清算後的土地增值稅應納稅額與預繳的土地增值稅應納稅額進行比較，多退少繳稅給主管稅務機關。但經稅務機關檢查確認後仍多繳稅款的納稅人，可在以後年度申請退稅或抵扣稅款。如果他們少繳稅，就應該承擔相應的法律責任。
(2)細化土地增值稅計算方法。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十壹條規定，納稅人建造普通標準住房出售，增值額不超過本細則第七條第(壹)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目之和的20%的，免征土地增值稅。因此，在實際工作中，大多數納稅人在土地增值稅清算中，稅務機關在稅務稽查中，都是將土地增值額與其他類型的不動產分開計算的。下面是壹個例子。
例:某地稅機關2008年對某房地產企業進行稅務檢查，某項目應繳納的土地增值稅計算如下:
序號計算項目已售普通住宅項目已售非普通住宅項目別墅、商鋪:已售非普通住宅別墅商鋪總數為123456 = 4+57 = 3+6-總收入為2386142116838+0839.508385686 38+00二= (1)+…+(6)項目金額允許扣除238開發費用:153982257.34 110228420.40 44952749.80 155170.20+565438.56546566期間費用:8575393.81 665438+。財務費用1165583.17 835917 3586978.98 19460865438加扣:34301575.24 24600259.63651.65538+01338.03 22967914.36 18856576.33 18545198.49四=三/二增值率0.31.08五預付128。
1.如果按照普通住宅和其他類型不動產分別計算土地增值稅。
應納土地增值稅=18856576.33×30%
=5656972.9元
補充土地增值稅=5656972.9-4450639.06
=1206333.84元
2.如果土地增值稅是按照整個項目來計算的，那麽
應交土地增值稅=18545198.49×30%
=5563559.55元
應納土地增值稅=5563559.55-4450639.06
=1102920.49元
兩種計算方法導致的應納稅額差異
=1206333.84-1102920.49
=103413.35元
從上壹個例子來看，如果土地增值稅與其他類型的房屋分開計算，普通房屋的土地增值稅為負，稅收優惠政策在這種情況下沒有實質性意義，應繳納的土地增值稅比沒有稅收優惠政策的多。針對這種情況，在實踐中，稅務機關往往采用分別計算的方法，納稅人也有意願放棄享受稅收優惠的權利來計算土地增值稅。因此，《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若幹具體問題的通知》(財稅字[1995]48號)第十三條規定，納稅人建造普通標準住宅並從事其他房地產開發的，應當單獨核算增值額。未單獨核算增值額或者無法準確核算增值額的，其建造的普通標準住房不能適用《條例》第八條第(壹)項免稅規定，需要進行相應調整。納稅人能夠準確計算普通住宅的銷售收入、開發成本和開發費用，但土地增值額為負值的，允許納稅人將普通住宅與其他類型的不動產合並在壹個統壹項目中計算應繳納的土地增值稅。
(3)完善土地增值稅清算規定。
1.土地增值稅清算單位的確定。《中華人民共和國國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第壹條第壹款規定，經國家有關部門批準的房地產開發項目，按分期項目進行土地增值稅清算。如果同壹個項目是分期開發的，那麽按照分期項目來確定清算單位就很難操作，也不合理。原因如下:(1)如果房地產市場出現對開發商不利的變化，開發商往往會采取延期施工、分期開發的方式來降低市場風險。由於同壹個項目的分期開發是由開發商自己決定的，所以很難準確確定分期項目的規模，如果作為清算單位容易產生分歧，缺乏法律依據；(2)分期開發由於基礎設施無法完成，不利於買方工作、居住和生活。開發前期的房價往往低於後期，導致不同開發時期的土地增值率不壹致；(3)開發項目基礎設施中的道路設施、綠化設施、供水供電設施大多集中在整個項目的後期，前期開發費用不包括這部分費用；(4)同壹項目雖分期開發，但核算仍是連續的，清算時很難區分分期開發成本，特別是後期清算時。
由於土地增值稅是以預征方式提前征收的，從理論上講，國家預征納稅人未產生的土地增值稅，已經提前占用了納稅人大量資金，應以批準的房地產開發項目為清算單位，由納稅人在規定條件成熟時自行清算。開發產品的項目規劃是從整個土地項目考慮的。將普通住宅、別墅、商業設施等開發產品的規劃類型作為壹個整體進行規劃，產品類別之間相互影響，人為地分階段清算土地增值稅，從而人為地將開發用地劃分為若幹區域，違背了開發建設的經濟規律。如果以分期項目作為清算單位，不僅會增加納稅人的工作量，在實際工作中也難以操作。
2.確定土地增值稅清算的性質。土地增值稅清算是賦予從事房地產開發的納稅人申報繳納土地增值稅的壹項補充權利。納稅人應在土地增值稅預繳和清算條件成立後的壹定時期內，根據清算項目房地產開發的實際經營情況，計算申報應繳納的土地增值稅。納稅人未進行清算或者清算未反映真實經營情況的，主管稅務機關可以根據實際情況，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條、第六十三條或者第六十四條的規定，追究納稅人的法律責任。納稅人自行清算或委托中介機構進行清算，僅意味著納稅人履行了申報義務。即使清算後土地增值稅多退少補，也不意味著納稅人納稅義務的徹底終結。主管稅務機關仍可依法對納稅人進行稅務檢查、補繳稅款或追究行政或刑事責任。
《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)規定了主管稅務機關可以限制納稅人進行土地增值稅清算的三種情形:(1)房地產開發項目已竣工驗收，轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的85%以上，或者比例不超過85(二)取得銷售(預售)許可證未滿三年的；(三)納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續。這種政策有以下弊端:(1)限期清算沒有規定合理的期限，與“90日內辦理清算手續”的清算期限不同，在法律上有失公允；(2)第壹種情況與“房地產開發項目全部竣工，銷售完畢後90日內辦理清算手續”的規定相沖突，因為大部分房地產銷售時間都比較長。如果轉讓的房產建築面積占整個項目可售建築面積的85%以上，稅務機關會進行限期清算，那麽這個清算條件就不能成立。還有，當比例達到85%以上時，會進行限期清算。然後等開發項目完全完成銷售後，再進行清算。很明顯清算還會重復。這也是“取得銷售(預售)許可證三年未銷售”的情況；(三)註銷稅務登記管理稅務機關自行負責匯算清繳應納稅款。基於上述原因，建議取消限期清算的相關規定，合理設計或適當提高土地增值稅扣繳率，以保證稅款及時入庫，避免重復操作。
3.規避土地增值稅清算的途徑。
(1)，通過實際占有逃避清算。《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條規定，“房地產開發企業將其開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、向股東或者投資者分配、償還債務、與其他單位和個人進行非貨幣性資產交換時，視同銷售房地產”。但如果沒有過戶，就不能認定為出售不動產。因此，房地產開發企業只能將對房地產的實際占有和使用權用於職工福利、獎勵、對外投資、向股東或投資者分配、償還債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等。，未辦理產權過戶手續，或以免租使用為代價，從而規避了上述“視同銷售”的規定。對此，根據實質課稅原則，權利轉移的部分應視為銷售，而不是整個不動產所有權的轉移。
(2)以融資租賃方式規避清算。《中華人民共和國國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條也規定，“房地產開發企業將其部分房地產轉為自用或者租賃等商業用途時，產權未發生轉移的，不征收土地增值稅，清算稅款時不列示收入，也不列示相應的成本費用房地產開發企業通過融資租賃方式轉讓房地產，但房地產產權並未完全轉移。房地產開發企業可以不按現行規定清算這部分財產。對此，應按照實質課稅原則，對以融資租賃方式出租的不動產征收土地增值稅。
(四)統壹征收土地增值稅。
《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第七條僅規定“稅務機關可以參照當地開發規模和收入水平相近的企業的土地增值稅稅負，按照不低於預征率的稅率核定征收土地增值稅”，我們認為過於簡單。需要核定征收的管理情況有三種:壹是銷售收入確定，但不能確定全部或部分抵扣項目；二是銷售收入無法確定，但抵扣項目可以確定；三是銷售收入和抵扣項目不確定。現行的核定征收方法更適合第三種情況，相對合理。第壹種情況，可以通過核定抵扣項目計算土地增值稅。這種方法是上面規定的，但卻是納稅人清算時使用的方法之壹。我們認為這是不恰當的。稅務機關參與核定扣除項目金額，應是核定征收方式之壹。同樣，第二種情況在上文中被視為“間接銷售自用不動產的收入”。納稅人用於對外投資、向股東或者投資者分配、償還債務以及與其他單位和個人交換的非貨幣性資產的收入不確定的，應當采用核定銷售收入法計算土地增值稅。在這種情況下，納稅人應按照取得的對價或資產的公允價值確認收入，稅務機關不應參與收入的確認。