金融街巽寮灣項目、海南富力灣及惠州黃沙洞溫泉項目、碧桂園惠東阿婆角項目、力海集團鄭州雁鳴湖項目、東部華僑城項目、新世界海口美沙項目、魯能澄邁迎賓半島項目、中信地產博鰲項目、國鑫地產龍牧灣項目、張寶泉海南項目等等。都是幾百億投資幾千畝地的大規模大制作。
由於度假地產缺乏先行者，國內沒有成熟成功的案例，大家都是摸著石頭過河；我去過許多世界聞名的度假村，如巴厘島、黃金海岸、迪拜、夏威夷等。，但都面臨著同樣的困惑:項目定位的難度。準確的項目定位是產品細分、市場細分和客戶細分的完美結合。
大型度假地產的發展方向在哪裏？項目如何定位？
金融街惠州巽寮灣項目，控制面積20.2平方公裏，7山8灣，18景點，18公裏優質海岸線，典型的區域開發的大型度假地產項目。我有幸作為開發商“金融街控股”的主謀參與其中。三年間，我經歷了其項目定位、灣區規劃、產品規劃的全過程。
壹、高度決定視野:延伸城市空間，挖掘價值窪地。
經濟學指出，壹個國家的經濟發展客觀上存在梯度差異。高梯度地區通過不斷創新和不斷向外擴散尋求發展，中低梯度地區通過接受擴散或尋找機會躍進和逆向梯度尋求發展。
如果周邊所有地區經濟梯度普遍較高，那麽低梯度地區就會形成價值窪地！價值窪地是政府、人才、資本關註的焦點。
從廣州、深圳到惠州，再到巽寮灣，形成了從高到低的價值梯度。巽寮灣作為珠三角最深的未開發財富窪地，在發現和開發過程中實現了價值回歸和資本增值的跨越式發展。
蕭條的第壹個原因:城市空間——任平半島，珠三角東部重要的沿海工業基地。
珠三角新壹輪規劃中提出“陽光海岸”計劃，使珠三角從“珠江時代”走向“南海時代”，粵東粵西沿海發展軸將成為21世紀珠三角的新亮點。受此影響，位於珠三角向東輻射第壹站的任平半島，因其區位、土地、生態優勢，將成為未來20年珠三角產業擴張發展的主要增長極，或將成為珠三角東部沿海地區發展軸上的區域性中心城市。
蕭條原因之二:新興產業——惠州承接廣深莞產業轉移4000億。
深圳、東莞、廣州正在著力構建具有較強競爭力的現代產業體系，調整結構推動產業優化升級，原有的部分產業必然逐步外移，而惠州將加快發展壯大經濟總量，產業轉移將成為壹個補充性的話題。工業產值規模去年已經達到2萬億元左右，需要轉移的產業產值將高達6000億元，而占據地理優勢的惠州可以分到三分之二的大蛋糕。
這裏可以列舉壹二:“中海殼牌”及其下遊產業未來5年至10年將為周邊地區帶來60億至10億元的投資和不可估量的產業從業人員；仁山和平海6 ~ 10公裏沿海產業園區開發如火如荼。黃埠、吉隆制鞋及配套企業3000多家，2006年產量外貿鞋6億雙，工業總產值超過6543.8+05億元；仁山片區海岸城工業區6平方公裏以上的土地儲備將成為深圳產業轉移的首選，富士康目前已經搶先；平海加比工業物流區引進了平海電廠項目，初期投資6543.8+0.08億元...
在這種產業轉移的大背景下，我們認為巽寮灣將成為周邊產業的後花園，這是大型度假地產發展的市場基礎。
蕭條原因之三:旅遊業——巽寮將成為惠州大力發展旅遊業的龍頭
旅遊業已成為惠州的“基礎產業”。巽寮灣是惠州打造生態休閑旅遊品牌的龍頭項目。在2006年惠州市政府工作報告和“十壹五”規劃報告中，巽寮被列入建設百裏生態旅遊走廊計劃。
巽寮灣旅遊市場亟待釋放。市場調查顯示，巽寮旅遊人均消費200元/人次？日，不到珠三角623.5元/人的平均水平？壹天的三分之壹。巽寮旅遊項目少，接待水平有待提高。通過巽寮灣的改造建設，旅遊消費有很大的空間可以釋放。
基於此，我們發現了巽寮假日價值的四個堅定“支撐”:壹是依托珠三角未來城市發展定位；二是依托珠三角假日階層的實質性形成；第三，依托珠三角主要城市人均收入超過5000美元；第四，依托資源，即巽寮豐富的旅遊資源和海洋資源。
二、規模測量距離:2小時無縫對接，節省港人度假圈
巽寮灣項目位於廣東省惠州市大亞灣東岸，毗鄰香港、深圳和大亞灣經濟技術開發區，西與大亞灣經濟技術開發區隔海相望，北與稔山鎮接壤，距廣州180公裏，距深圳120公裏，距香港46海裏，均在兩小時車程之內。
不要小看這兩個小時。兩個小時是度假的黃金時間。從巽寮出發2小時內，覆蓋了中國經濟最活躍、最富裕的地區。
兩小時生活圈覆蓋約4萬平方公裏土地，包括廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山、惠州等珠三角主要城市，人口約4000萬，其中近40%為年收入8萬以上的中高收入人群，近654.38+07萬。
兩小時生活圈GDP總量達到21734億元(2006年數據)，人均GDP達到44992元，城鎮居民人均可支配收入18447元/年，遠高於全國城鎮人均可支配收入10493元。
收入水平為休閑度假旅遊的發展奠定了物質基礎。世界旅遊組織的研究表明，人均GDP達到2000美元，每個家庭每年可以外出度假壹次；人均GDP達到3000美元，每個家庭每年可以外出度假兩次。2006年，珠三角人均GDP已超過5000美元，位居全國第壹。居民可支配收入的增加有力地推動了旅遊度假需求。
當然，巽寮灣項目的目標客戶要定位在兩小時度假生活圈，也就是省內和港口的中高收入階層。我們將它們分解為:
第壹類，遊客。比如自駕的個人和家庭客戶，旅行社的團隊客戶，散客等等。
第二類是商務度假者。包括港澳在內的珠三角中高收入人群，在廣東工作的外國人，企業商務會議，政府接待。
第三類，投資置業。這種客戶最有消費力。剛開始是香港、深圳、東莞、廣州的高收入人群(投資、度假)；中期，地域高收入人群(度假、自住)；後期以區域內產業工人為主(自謀職業)。
需要明確的是，作為壹個開發跨度為8至10年的大型項目，消費群體的區域開發不宜大而全。壹方面客戶定位不明確，宣傳資源不集中，另壹方面容易造成市場疲勞。因此，對遊客的方向做好長期規劃就顯得尤為重要。明確近期和遠期客戶發展區域，確定主力客戶、形象客戶、標桿客戶等主要“明星”陣容，最後是地域客戶、偶發性客戶等“群眾演員”。俗話說“築巢引鳳”，只有先把鳳凰吸引過來，鳥兒、菜鳥、老鷹才會蜂擁而至。
第三，從視角上轉變觀念:從產品規劃到產業規劃，從區域規劃到城市規劃。
壹個龐大的度假地產項目，僅靠純度假需求的外地客戶來支撐和消化，顯然是不夠的。從開發和運營的角度來看，僅僅靠建設幾個景點和幾套娛樂設施來完成房子的銷售和酒店的運營是不現實的。
如何延長假日消費的時間，是大型假日房地產開發面臨的核心問題。
大型度假地產項目必須作為壹個產業來打造。通過提供有吸引力的體驗內容和結構，吸引外來人群的聚集，從而產生巨大的區域聚集和經濟帶動效應，最終完成壹個從區域規劃到城市規劃，從房地產開發到旅遊開發的轉變。
基於此，我們為巽寮灣項目提供了多種度假方式。這裏有休閑區、度假村、展覽區、娛樂區、步行街、購物娛樂區和旅遊小鎮。有觀光農業，會展業，體育娛樂產業，參與式娛樂產業，休閑商業，創意產業，我們甚至想到了博彩業。
讓我們來看看我們具體的產品設計:
五星級度假酒店集團:至少5家，提供約3000個床位。
旅遊度假精品酒店:10，可提供2500 ~ 3000間客房。
高爾夫公園:72桿，18洞。
遊艇碼頭:總泊位數600 ~ 800個。
大型海水浴場:可同時容納8000人。
水上運動中心:可同時容納2000人。
山地和戶外運動俱樂部
極限運動俱樂部
海釣專用碼頭
文化表演廣場
沿海人行棧道
濕地生態公園
海上塔
海上棧橋
產權式度假屋(別墅/公寓/酒店)
企業俱樂部
豪華商業街
大型購物中心
美食廣場
酒吧街
夜總會...
其實從後來的實際操作來看，和當初的策劃思路壹模壹樣。近兩年來，巽寮灣陸續引進了多個產業孵化項目，如中國摩托艇世界錦標賽F1運營方金海灣基地、金海灣海潤影視明星基地、惠州金海灣東方賓利模特(明星)基地、惠州金海灣(第八屆中國職業模特選拔大賽)等。(註:巽寮灣項目現命名為“金海灣”)
四、態度影響成敗:配套第壹，環保第壹，旅遊第壹，切忌急功近利。
配套，環境，旅遊娛樂設施要先行，房屋開發急功近利。
第壹階段是開發高檔度假物業，全面提升區域度假品質和知名度；
第二階段是發展壹個功能完善、適宜居住和工作、以休閑為主基調的濱海新城。(這裏的休閑壹般指能營造休閑氛圍的業態，包括高品味的居住社區、有情調的濱海功能街區、無汙染的創意產業園等。)
在開發順序上，遵循以下兩個“第壹”原則:
第壹，基礎設施建設要先行。第二，有利於整體土地價值和區域品質的項目會優先推進。如五星級酒店、高爾夫、旅遊娛樂設施。
5.光明成就永恒:中國的和世界的。
沒有自己亮點的度假村不是目的地度假村。
通過分析國內外旅遊度假村的發展歷程和趨勢特征，可以看出，隨著度假旅遊的快速發展和旅遊度假村競爭的加劇，定位核心客源市場，形成自己的特色和亮點，滿足遊客的各種需求是新的趨勢。
巽寮灣，以其獨創的濱海資源、國際化視野的規劃布局、珠三角最盛產甘蔗的成熟地段，將逐步形成壹個堪比世界十大大灣區，以五星級度假酒店、高爾夫球場、遊艇俱樂部、國際豪華商業為形象支撐的國際度假目的地。
巽寮灣的具體亮點如下:產品設計要註重主題、生態、文化、參與。
挖掘特色文化:
從“八大海灣，天賜白沙堤”到“資源處女地”；
從“特色景觀(七山八灣十八景)”到“山海傳奇”；
從“海龜的天然產卵場”到“新海洋文化”；
從“阿媽廟、巽寮漁歌”到“閩南本土化、客家文化、廣府文化”
最後形成豐富的形象定位:建設中國的馬爾代夫。
不及物動詞結論
立足珠三角市場，打造世界級濱海休閑度假勝地。
南區-馬爾代夫私人區:低密度度假休閑社區(富人區)。以體育公園(27洞高爾夫球場)、遊艇碼頭/遊艇俱樂部、五星級酒店為社區配套，重點開發高端度假物業。重點發展沿海高端酒店和商業配套服務設施；二線靠海壹側開發山海景別墅；利用高爾夫球場布局來搭配高爾夫別墅；利用現有水系和內灣規劃濱水遊艇別墅。
中心區-夏威夷風情區:壹個新的濱海休閑小鎮。旨在發展成為多元體驗、綜合配套齊全的濱海小鎮，專註於度假酒店、公寓、別墅、商業街的開發與銷售。
北區-原始風景區:生態保護和控制區。在征地範圍內規劃特色度假酒店、海景美食、可售物業、碼頭、紅樹林公園。非征地範圍，安排工業及居住用地、生態觀光用地、農業用地進行控制性保護。