壹、違反房地產買賣合同
1，法定違約金
合同原則上約定了違約金，相關規定約定了違約金的比例，適用法定違約金。本案中，由於合同內容不同，違約性質和程度不同，確定違約金的方法和數額也不同。第壹，如果相關法規明確規定了違約金的比例，可以直接按照這個比例計算違約金的數額。如《工礦產品購銷合同條例》第三十五條第五項規定，逾期交貨的，按照中國人民銀行關於延期付款的規定和逾期交貨的總價值向買方支付逾期交貨違約金。這裏明確規定了延期交貨的違約金比例是每天萬分之三。又如《勞動合同條例》第21條第四項規定，逾期交付農作物的，應當按照合同的約定向定作方支付違約金。報酬方面，每逾期壹日，支付逾期部分報酬總額的千分之壹作為違約金。可見，法定的遲延履行合同違約金的計算標準是固定的。各種滯期費、滯納金等。應以上述規定為準。
第二，相關法律法規只規定了壹定比例的違約金。這就需要由受理案件的人民法院或者合同仲裁機構確定壹定的比例，才能計算違約金的數額。比如《工礦產品購銷合同條例》第三十五條第1項規定，供方不交貨，應向需方支付違約金。普通產品的罰金為65438+無法交付部分總價值的0%至5%。壹般來說，合同不履行或不完全履行的法定違約金都在壹定比例之內。
2.約定違約賠償金
由於法律沒有明文規定約定違約金的比例，實踐中也不壹致。有人認為約定違約金的數額不能超過法定違約金，超過部分無效，但實踐中經常遇到約定違約金過高的問題。如何確定約定違約金的比例或金額？下面從幾個方面談談作者的看法。約定違約金的最高金額為違約部分的付款或報酬總額，既包括不履行或不完全履行合同的違約金，也包括遲延履行合同的各種違約金。從法律上講，《民法通則》第122條第2項規定，當事人可以在合同中約定，壹方違約時，應當向對方支付壹定數額的違約金。本條不限制約定違約金的數額，允許當事人用約定違約金彌補法定違約金偏低的壹些缺陷。
如《工礦產品購銷合同條例》規定，壹般產品的法定違約金比例僅為違約部分貨款的1%至5%。這就給了壹些不法商人可乘之機。比如，當供應商因市場變化使其產品供不應求時，他可能會違反合同不供貨，即使支付最大違約金，也仍然是有利可圖的。這顯然不利於社會主義經濟秩序的穩定和合同當事人合法權益的保護。
因此，法律完全有必要規定當事人協商約定高於法定違約金的違約金。較高的約定違約金可以起到預防違約的積極作用。然而，這樣的協議不是無限的。根據《民法通則》中的公平和誠實信用原則，以及司法實踐中的慣例，將約定違約金的數額限制在違約部分的支付或者報酬總額以內較為合適。但有關規定對違約金數額有特別規定的，應按特別規定辦理。比如《道路貨物運輸合同實施細則》第19條第1項規定，違約金數額由雙方協商確定，同等對待。壹般情況下，最高金額不得超過違約金累計運費的10%。
對此，約定違約金的最高比例也應為違約部分的應計運費的10%。值得註意的是，這裏所說的違約金最高金額的限制，與違約方對對方實際損失的賠償是不同的。《民法通則》第122條第1款規定，當事人壹方違反合同的賠償責任，應當相當於對方所受的損失。例如，壹份購銷合同的總價值為5萬元，違約金為654.38+0，000元。如果供應商不履行合同，買方遭受6萬元的經濟損失。對此，違約供應商除654.38+0，000元違約金外，還應賠償經濟損失5萬元。司法實踐中，在確定具體合同的違約金條款時，首先要看是否符合訂立經濟合同的壹般原則。即要看是否存在明顯的不公平、脅迫、欺詐行為。屬於合同法規定的無效經濟合同的，應當認定違約金條款無效。
二、房屋買賣合同違約怎麽辦？
1.房屋買賣合同違約如何處理房屋買賣合同違約如何處理？逾期交貨
合同未約定開發商逾期交房等逾期交房違約處理方式的，違約金按照最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》的規定，按照逾期交房期間相關部門公布的或有資質的房地產評估機構評估的同地段同類房屋租金標準確定。
2.房屋買賣合同違約如何處理房屋買賣合同違約如何處理？面積誤差
合同未約定房屋面積誤差處理方式的，開發商交付的實測房屋面積與合同約定面積存在誤差的，根據《商品房銷售管理辦法》和《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》，面積誤差按以下方式處理:
(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；
(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將已付房價款退還給買受人，並同時支付已付房價款利息。買受人拒絕退房的，產權登記面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)的房價款由買受人補足；超過3%的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還給買受人；房價款絕對值超出3%的部分由房地產開發企業分兩次返還給買受人。
(3)房屋買賣合同違約如何處理房屋買賣合同違約如何處理？變更規劃和設計
根據《商品房銷售管理辦法》第二十四條，房地產開發企業應當按照批準的規劃設計建設商品房。因規劃部門批準的規劃變更或者設計單位同意的設計變更導致商品房的結構類型、戶型、空間尺寸、朝向等發生變更的，房地產開發企業應當自變更成立之日起65，438+00日內書面通知買受人。買受人有權在通知送達後15日內就是否退房給予書面答復。買受人未在通知到達後15日內給予書面答復的，視為接受規劃設計變更及由此引起的房價款變化。房地產開發企業未在規定期限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，房地產開發企業應當承擔違約責任。
4.房屋買賣合同違約如何處理房屋買賣合同違約如何處理？房屋質量不合格。
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第13條規定，開發商交付的房屋主體結構質量不合格，房屋質量嚴重影響房屋正常使用的，買受人可以請求解除購房合同，並要求開發商承擔賠償責任(詳見本節第四項退房糾紛的處理)。對於其他房屋質量問題，買受人可以要求開發商限期維修。出賣人在合理期限內拒絕修理或者拖延修理的，買受人可以自行修理或者委托他人修理，修理費用由出賣人承擔。因修繕導致延期交付的，可要求開發商承擔逾期交付的違約責任。房屋質量應以工程質量檢測機構的檢測結果為依據。如果購房者對房屋質量有疑問，可以委托工程質量檢測機構對房屋質量進行檢測。
5.房屋買賣合同違約如何處理房屋買賣合同違約如何處理？未按期辦理產權過戶手續的
根據《商品房銷售管理辦法》第三十四條規定，開發商應當在商品房交付後60日內，向房屋所在地的房地產行政主管部門提交房屋權屬登記所需的資料。開發商未按上述日期提交房屋權屬登記資料，導致購房人未能按預定日期或指定日期取得房屋權屬證書的，開發商應承擔相應的違約責任。
上述規定日期按以下方式計算:合同未約定房屋所有權證取得日期，商品房買賣合同標的物為未竣工房屋的，自房屋交付使用之日起90日後計算；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內計算。出賣人未按時提交房屋權屬登記所需材料，買受人未按時取得房屋權屬證書，商品房買賣合同約定違約金的，按合同約定處理；商品房買賣合同未約定違約金處理方式的，按照已付購房款並參照中國人民銀行規定的金融機構逾期貸款利息計收標準計算。出賣人未按時提交房屋權屬登記資料，買受人未能在約定和規定的期限內取得房屋權屬證書超過壹年的，買受人可以請求解除合同，並要求賠償損失，損失可以按照銀行同期固定資產貸款利率計算。
以上就是關於房產買賣合同違約的所有知識，以及如何做。買房是壹筆巨大的交易，所以在簽訂房屋合同時，壹定要謹慎。如果開發商違約，妳壹定要及時采取法律手段維護自己的利益。如有必要，應尋求專業房地產律師的幫助，因為訴訟過程中需要收集大量證據。