研究目的:分析目前上海資產評估機構對不動產用途不壹致的實際處理方法，並提出解決建議。
壹、不動產用途不壹致的表現及原因分析
結合筆者對上海部分估價機構房地產估價案例的調查和歸納，目前在估價中遇到的房地產用途不壹致主要有以下幾種情況:
1.土地登記的目的與房屋登記的目的不壹致。
因為我國有關不動產權利登記管理的法律法規采用了土地使用權和建築物分別登記的方式，土地部門核發土地使用證，房管部門核發房屋所有權證。兩種登記所依據的分類體系不同，導致記載土地使用權用途的土地使用權證書與記載房屋、建築物用途的房屋所有權證不壹致。而且在實際辦理不動產權證的過程中，存在土地使用權和相應的建築物登記時間不同的情況，這也導致了土地用途和房屋用途的不同。
比如土地登記為工業，房屋、建築物登記為辦公；或者土地登記為居住用途，而房屋和建築物登記為商業用途。
2.權證登記用途與實際用途或計劃用途不壹致。
權證登記的用途是指土地和房屋的合法使用。但是，隨著改革開放和城市化的發展，隨著城市範圍的擴大和城市生產力規劃布局的調整，具體宗地的位置發生了變化。這就導致了在權證登記的目的下，土地的潛在價值與在用價值之間的矛盾，特別是當土地的潛在價值大於土地的原使用價值時，土地使用者會有更強烈的願望改變土地的原用途，實現土地的潛在價值。由於不動產登記部門工作滯後或不動產權利人法制觀念淡薄，不動產權證登記用途與實際用途不符的現象時有出現。
如果房地產在使用過程中已經改建，改變了用途，但沒有及時變更權證。比如將市區原有的工業廠房改建為辦公、商業、酒店等房屋，或者將市區工業或住宅房屋的實際用途通過拆墻、臨街開店等方式改為營業。
上述情況也說明，房地產的實際使用是合法的，但不壹定符合城市建設的發展規劃；或者房地產實際用途違法，但不壹定與城市發展規劃不符。
3.權證登記目的的不完全性。
原國家土地管理局批準的《土地登記規則》規定，土地使用權證書上的土地用途欄應填寫宗地的主要用途。在房地產估價中，經常會遇到土地使用證上登記的是壹種用途，但是到現場勘察時，會發現還有其他用途。比如土地是工業用的，附在上面的主要房屋也是工業用的，但是有些房屋是辦公或者居住用的。
4.不動產權證登記錯誤導致的用途不壹致。
這種情況很少見，但實踐中也有發生。比如，筆者曾經遇到過壹個案例，土地和房屋的實際用途是辦公，實際使用過程中房產用途沒有發生變化，但房產證上登記的土地和房屋用途是工業，經與相關發證部門核實後在發證時確認為登記錯誤。
二是不動產用途不壹致時評估處理的現狀、方法和依據。
1.根據權證登記的目的進行評估。
持此觀點的評估師依據的是房地產估價的標準，即房地產用途以合法為前提，不考慮其目前的實際用途，應按照房地產權證(包括土地使用權證和房屋所有權證)的登記用途進行評估。其優點是遵守了《不動產登記條例》和《房地產估價規範》等法律法規的規定，符合不動產使用合法原則，但缺點是在壹定程度上忽略了不動產最高最佳使用原則，同時在建築物和土地產權證登記用途不壹致時，仍無法解決矛盾。
2.根據實際使用情況進行評估。
持這種觀點的評估師認為，不動產的實際使用反映了其存在的合理性，其潛在基礎是不動產的使用者將永遠按照不動產的最高、最好原則使用不動產。其優點是體現了不動產使用的最高最佳原則，缺點是忽視了不動產使用的正當性。
3.評估認股權證的登記目的及實際用途。
持此觀點的評估師認為，應當綜合考慮不動產的登記用途和不動產的實際用途進行判斷。
認為房地產權證用途與規劃用途不符的，應當按照權證用途進行評估；房地產實際用途與權證用途不壹致的，應當按照實際用途進行評估，但評估報告應當附相關證明材料予以說明。其優點是全面體現了合法性原則和不動產的最高最佳使用價值，從保護國有資產不流失的角度保護國有資產的權益。但缺點是有時會不知所措或證據不足，即不符合不動產使用的合法性原則，也不符合最高最佳使用價值。
三。房地產用途不壹致時的評估及處理方法探討。
房地產的市場價格是房地產估價的基礎，壹般房地產估價中所說的價格是指房地產的市場價格，也就是人們常說的房地產的客觀合理價格。雖然實際評估的不壹定是房地產的市場價格，而是房地產在壹定假設條件下的正常價格，但市場價格是所有評估目的、評估依據和限制條件下房地產價格的基準。鑒於房地產用途的不確定性，如何在市場價格的基礎上科學合理地設定地價定義中的土地用途？根據筆者對相關房地產法律法規和房地產估價理論的了解，我有以下幾點建議:
1.當土地用途與房屋用途不壹致時。
有人說，房子到哪裏都行；也有人說土地隨房子轉；其實前提是壹個有機整體，誰也離不開誰。有土地不建房，土地就沒有用，土地的價值就不存在；蓋房子不是在地上，而是空中樓閣，實際上是不存在的。但根據國外房地產估價的流行觀點:土地有價值，改善是貢獻價值；土地可以先獲得房地產的所有收益，也可以先獲得改善的所有回報。(此觀點來自美國估價學會編的《房地產估價(11版)》。)因此，當土地用途與房屋用途不壹致時，應以土地用途為準。
2.權證登記用途與實際用途不壹致時。
主要看兩者哪個符合規劃用途。如果從城市規劃數據中可以看出實際用途，且有明確的規劃指標，則可以根據實際用途(規劃用途)設定土地用途。
如果土地所有權證是工業用的，但根據查詢得到的城市規劃資料，該地塊所在區域面臨拆遷，未來土地用途為商品房，規劃條件明確，可以按照規劃用途評估。
3.權證登記的目的與實際目的壹致時。
土地權屬證書登記用途(實際用途)與規劃用途壹致時，應當以土地權屬證書登記用途(實際用途)為準。
當土地權屬證書登記用途(實際用途)與規劃用途不壹致時，若待估土地已納入城市建設拆遷改造計劃範圍，為體現城市規劃創造土地價值、土地價值引導土地用途的城市建設運行模式，應以土地規劃用途為基礎設定土地用途；
待估土地未納入城市建設拆遷改造計劃範圍的，其土地用途應當以現行利用條件下的權證登記用途(實際用途)為準。
4.權證登記目的不全面時。
當待估土地除證書登記的主要用途外還有壹種或多種次要用途時，應根據主要用途與次要用途的內在聯系確定土地用途。如果土地的二次利用是主要利用的附屬利用，為主要利用服務，兩者之間有密切的內在聯系，那麽土地利用應以主要利用為基礎；如果二次使用和壹次使用沒有必然的內在聯系，有無二次使用並不會影響壹次使用的功能。此時的土地利用應以壹次利用和二次利用混合利用為主。
5.當土地用途非常特殊且難以分類時。
國家標準《城鎮土地估價規程》規定，在房地產估價中，土地用途主要可分為以下幾類:(1)住宅用地；(2)工業用地；(三)商業、旅遊、娛樂用地；(4)土地綜合利用；(五)教育、科技、文化、衛生、體育等用地。但是，不動產和評估中的土地用途分類與土地登記中的土地用途分類並不是壹壹對應的。由於土地登記中的土地利用分類比土地評估中的分類更細，所以在土地登記中的土地利用分類向土地評估中的土地利用分類過渡時，存在壹個分類問題(特別是使用基準地價系數修正法時)。當土地登記的目的非常特殊或者土地登記中的土地用途分類不規範、不具體時，在土地估價中有時確實很難將其歸入哪種土地用途。此時在設定土地用途時，要看土地周邊的土地用途類型，建議根據土地周邊的主要土地用途進行分類。
6.權證登記目的錯誤時。
這種情況壹般需要通過調查核實來確認。如果確實是發證部門的登記錯誤，應及時提醒發證部門更正。並根據修正後的正確使用情況進行評估和考慮。
四。房地產用途不確定時評估實務意見匯總。
結合實踐中的經驗，以下是筆者總結的幾個案例的評價和處理建議:
動詞 （verb的縮寫）建議和意見
以上討論僅涉及評估人員可調整範圍內的壹些建議和想法。如果真的涉及到改變規劃用途和使用權證登記的需要，那麽就涉及到實際使用的合法性和規劃使用的科學性的矛盾。現實中很多樓盤都是較早取得權證的，城市的規劃用途也隨著城市發展的需要做了相應的調整。此時，不動產實際使用的合法性與規劃使用的科學性之間就會產生矛盾。
誠然，在壹個健全的法制社會，合法性是判斷事情是否及時的首要標準，不合法就失去了基礎。但是，現階段我國仍處於經濟體制改革的轉型期，離成熟的社會主義市場經濟體制還有很大距離。由於法律的滯後性，在這種情況下，如果單純強調權證登記的目的，未必符合社會經濟發展的壹般規律。因此，希望有關部門加快制定和修訂相關法律法規，同時加快不動產用途登記的及時更新，確保不動產實際用途與權證登記用途壹致。
以上是我個人的看法。如有不妥之處，請各位專家批評指正。