(壹)土地使用權取得過程中的法律風險
房地產開發商的土地使用權可以通過出讓(招標、拍賣、掛牌)、轉讓、合作開發、收購房地產項目公司等方式取得。以這些方式取得土地使用權的風險主要包括:
1.土地使用權轉讓過程中的法律風險及對策
(1)政策、法律法規變化的風險
比如介紹的影響；在過去的幾年中，房地產市場的宏觀調控或多或少地影響了每個房地產企業的發展。
應對方法:
(2)政府規劃方案變更的風險；
匯金隆購物廣場案例
應對方法:
(3)土地使用權出讓合同對土地用途限制的風險。
限制的內容包括規劃指標(容積率、建築密度、綠化率等。)、開發期限、轉讓、使用等限制；
應對方法:
(4)招拍掛過程中的法律風險。
萬州土地租賃糾紛。
應對方法:
(5)房屋土地平整等相關問題的法律風險。
拆遷延期糾紛；“釘子戶”
應對方法:
(6)土地使用權被政府收回的法律風險。
《中華人民共和國城市房地產轉讓管理條例》第六條規定。
應對方法:
2.土地使用權轉讓過程中的法律風險及其對策。
(1)無效土地使用權轉讓合同的法律風險
項目開發土地使用權出讓條件:
出讓地塊開發土地使用權應滿足的條件:
應對方法:
(2)土地使用權權屬瑕疵的法律風險。
存在抵押等權利擔保、* *權屬、“壹地數轉”等問題，可能導致抵押權實現、部分人意見不壹致、合同簽訂後無法取得土地使用權。
應對方法:
(3)土地使用權轉讓的稅收法律風險
逃稅和避稅的風險
應對方法:
(4)土地使用權轉讓的合同問題導致的轉讓風險。
應對方法:
(5)土地使用權轉讓和變更登記過程中的法律風險。
3.合作開發收購有土地使用權房地產項目的法律風險及對策。
前幾年，關於合作開發房地產的爭議很多。這幾年加強了管理，規範了市場，這類糾紛少了。但是金融危機以及後續的房地產市場可能會低迷壹段時間。壹些開發商為了解決資金問題，會有越來越多的合作開發、項目轉讓、項目收購。由於這種交易的復雜性和不確定性，不可避免地會產生許多風險。
(1)合作開發合同或股權轉讓合同被認定無效的法律風險
由於房地產法律法規多，投資金額大，法律關系復雜，稍有不慎就可能導致合同無效的風險。
應對方法:
(2)土地提供者土地使用權瑕疵的法律風險。
比如土地出讓金，土地閑置費都沒交，土地有抵押擔保，權屬有爭議。
應對方法:
(3)房地產項目公司或有負債的法律風險。
收購後發現項目公司有壹系列負債，這是最大的法律風險。
應對方法:
(4)房地產項目公司註冊資本不到位、投資虛假的風險；
(5)房地產項目公司的稅收風險；
(六)收購在建工程產生的法律風險；
在建項目的轉讓合同非常復雜。除了土地問題、項目問題和工程問題之外，工程問題也很復雜，包括工期、質量、成本、施工隊伍、勞務人員等等，這些都會反映在工程的施工合同中。所以這個合同要做的更細致，幾個相關的法律關系都要在合同中體現出來。
第壹中級人民法院案例。
應對方法:
(7)被收購房地產項目可能欠政府行政事業性收費的風險。
購買時通常容易忽略土地使用費、土地閑置費、市政配套費等等。
應對方法:
(8)被收購房地產項目原規劃指標相關的法律風險。
收購後，原規劃指標不符合預期發展目標，不符合投資經營目的而實施變更。
1.工程變更糾紛。
應對方法:
(二)項目建設階段面臨的法律風險及其對策
1.房地產融資中的法律風險及其對策。
(1)國家貨幣政策和信貸政策變化引發的法律風險
政策限制，銀根緊縮，資金鏈斷裂。
(2)融資協議的法律風險
非法集資和非法借貸——尷尬的負擔
應對方法:
(3)利用虛假文件融資的風險。
合同詐騙罪被判十年。
應對方法:
(4)盲目擴張投資導致資金鏈斷裂的法律風險。
爛尾樓，外商拖欠各種資金，公司無法經營甚至破產。
應對方法:
2.房地產項目建設中的法律風險及其對策。
(1)由於缺乏嚴格的招投標管理制度，選擇總承包商、分包商、材料供應商產生的法律風險。
違反招投標法導致無效招標、無資質或資質等級不足、掛靠、先進後招標、施工後施工許可。
應對方法:
(2)因簽訂勘察合同、設計合同、施工合同和材料設備采購合同而產生的法律風險。
兩起施工合同糾紛。
應對方法:
(3)因設計錯誤、工期延誤、質量問題導致的法律風險。
壹項為期十年的訴訟。
應對方法:
(4)設計變更、簽證、索賠產生的法律風險。
擅自變更，增加工程量，成本失控，利潤減少，還可能導致小業主違約，導致退房或其他違約責任。
應對方法:
(5)承包商違法分包、工程質量安全事故、農民工工資等問題引發的法律風險。
無效合同、質量不合格、安全事故、拖欠農民工工資；
農民工成了施工單位的敢死隊、排頭兵、馬前卒。
應對方法:
(6)工程價款結算的法律風險；
視為條款風險(未回復視為認可)、價格評估產生的糾紛、索賠、預付款等。
應對方法:
(7)中間驗收、竣工驗收和工程移交產生的法律風險；
工程完工後，施工單位以拖欠工程款為由拒絕交付工程。
應對方法:
(8)工程質量保修產生的法律風險；
施工單位遲遲不履行保修義務。
應對方法:
(9)施工合同糾紛訴訟引發的法律風險，
過程訴訟導致停工損失，甚至使工程成為爛尾樓，實現工程款優先受償權，導致工程被拍賣。
應對方法:
(10)黑白合同產生的法律風險。
“黑白合同”的主要原因是投標後獲利和逃避政府監管。
應對方法:
(三)項目在銷售階段面臨的法律風險及其對策
1.銷售中介公司的相關風險及其對策
(1)銷售代理合同簽訂和履行的法律風險
糾紛產生於不滿意的代理、中途終止合同和不移交信息。
應對方法:
(2)銷售機構及其從業人員的虛假承諾和不當行為導致的法律風險。
小企業主訴開發商車庫雙重賠償案。
應對方法:
2.廣告策劃的法律風險及其對策。
(1)廣告策劃合同簽訂和履行的法律風險
(2)因廣告策劃文字或圖片而侵犯第三方的法律風險。
蓋華圖片侵權案。
應對方法:
(3)虛假廣告引發的法律風險
行政處罰和違約責任
應對方法:
(4)廣告內容不當帶來的法律風險
應對方法:
3.銷售行為的法律風險及其對策。
(1)非法銷售產生的法律風險
應對方法:
(2)預售房款收取和使用的法律風險。
應對方法:
(3)與推廣計劃相關的法律風險
售後包租和變相售後包租。
應對方法:
(4)與銷售現場和樣板房布局相關的法律風險；
樣板房與交付房的壹致性問題
應對方法:
(5)銷售人員違規操作、擅自修改認購書和購房合同產生的法律風險；
應對方法:
(6)與認購和購買合同相關的法律風險。
關於押金和保證金的糾紛很多。
應對方法:
4.購房者面臨的法律風險及對策。
(1)房屋質量問題引發的法律風險
(2)房屋延期交付、房產證延期辦理產生的法律風險。
(3)設計方案變更產生的法律風險
(4)因公使用* * *設施的法律風險。
(五)抵押貸款合同產生的風險
(四)物業管理階段的法律風險及對策。
1，前期物業管理合同簽訂風險
2.開發商與其關聯物業公司權利義務混淆的法律風險。
3、賣房承諾給物業管理費的法律風險。
4.未經竣工驗收交付房屋的法律風險。
5.與物業使用相關的法律風險。
二、商品房糾紛的常見類型及應對策略
1，銷售廣告糾紛
虛假廣告被視為合同的內容和組成部分。
應對方式:
2.住房質量問題
質量問題也是商品房交付的矛盾焦點。裂縫、空鼓、滲漏是經常出現的問題，現在還有材料不合格、保溫等節能環保不符合國家標準等糾紛。
壹般質量問題
應對方式:
主體結構質量不合格，嚴重影響正常居住使用的房屋質量。
應對方法:
3、改變規劃、設計——有爭議、有風險。
(1)變電站為違章建築案。
(2)地板達不到合同的問題。
(3)房屋梁柱設置不合理
(4)陽臺和窗戶設計變更情況
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