房地產開發過程中各類合同的註意事項
房地產開發過程中經常涉及的合同主要有以下幾類:1土地使用權出讓(轉讓)合同；2.建設工程合同；3 .合作開發房地產合同；4 .房屋拆遷補償安置合同；5 .房地產項目轉讓合同；6.建築工程材料采購合同；7 .房地產銷售代理合同，8 .商品房(預)銷售合同。
壹、簽訂所有合同時應註意的問題
1的主體是否合法，是否具備相應的主體資格。具體而言，它應包括:對方船長具有相應的資質，船長具有履行合同的能力，以及信譽狀況。
合同內容不得違反國家的禁止性規定，這就要求法律人員對國家的相關法律法規有詳細的了解。
3 .合同條款是否完整、明確。合同條款應規定合同的標的、數量、質量、付款、履行期限、履行方式、交貨地點等，約定應盡可能清晰、明確、完整，不得含糊不清或模棱兩可。
4 .應考慮可能出現的違約情況，並規定相應的違約責任(包括解除合同)。對於我們可能的違約，應該規定壹個相對較輕的違約責任:對對方條款的審查，正好相反。
5.應同意司法管轄權條款。盡量把協議放在我們所在的名稱法院管轄下。不能達成壹致應約定雙方所在地人民法院有管轄權。
6.明確合同簽訂的地點。合同簽訂地點盡可能約定在我處或作為最後壹方簽訂，以取得我公安機關對涉嫌犯罪案件的管轄權。
7 .締約另壹方準備相應的權限，即是否是企業法定代表人或企業授權的代理人。應要求承包商提供事故的相應文件，並對文件進行仔細檢查。
8簽名應包括對方公司公章的壹級授權代表的簽名。其他公司公章為法人分支機構或內部組織公章的，還應要求提供其法人組織的授權委托書。人是自然人的，應當由本人簽名並按指紋。所有印章和簽名應清晰完整。
9.應該有簽訂合同的具體時間。承包人簽字時也要留下具體時間。
10盡量讓對方提供合同擔保。如果約定了保障條款，還應關註保障條款能否落實；保證人提供擔保的，應當審查保證人是否具有擔保資格和能力。如提供擔保財產，應審查擔保財產是否可以抵押，並盡可能進行抵押登記(部分財產必須登記)。
11本合同附件應與主合同壹致。
12本合同訂立後如有變更，應以書面形式為準。
二、房地產合同應註意的問題
(壹)土地使用權轉讓(轉染)合同
1審核轉讓方資質。如果出讓方是行政機關，需要註意的是，只有市、縣人民政府土地管理部門有權出讓土地，其他以各類開發區管委會名義出讓的土地無效。如果出讓方是平民，要註意考察出讓方是否擁有土地使用權和使用期限。
2.審查轉讓的土地是否有瑕疵，主要審查幾個方面:(土地是否可以轉讓，是否已經辦理完農轉和征地手續)2。該土地上的不動產是否已經抵押，(轉讓人以該土地抵押的，轉讓時主債務未清償，因eyah權利設立而產生的權利義務轉移給受讓人)3 .與土地使用權和地上物有關的稅費是否已經繳納。4這塊土地上的建設項目資金是否已經還清(債務去哪兒了)5這塊土地是否以這塊土地上的建築物級別出租給第三方。
原出讓合同設定的位置、面積、用途，基礎設施、公共設施是否已建，建築物的占地面積、建築面積、用途等應在合同中明確、完整地載明。與確定轉讓價格有關的其他地上定著物，如運河、道路、橋梁以及樹木、竹子、花卉、園林等附著物，可以在合同中明確規定。
4 .要註意土地轉讓價格不得低於當地政府按照國家規定確定的最低價，否則合同無效，
在轉讓合同中應約定轉讓等級的時間，並明確合同各方均有提交登記材料的義務及合作的幾個等級。
6.應該明確規定轉讓的方式。
7 .應盡可能規定保險費的繳納應與轉移登記同時進行。
(建築工程合同)
1審查承包商的資質。除了審查承包商的資質、施工能力、社會信譽和財務狀況外，還應審查承包商是否具有法人資格。因為這涉及到工程事故群的共享等問題。同時需要註意的是，承包商的二級公司和工程部不能對外簽約。
合同中應明確規定以下問題:雙方的壹般責任、施工組織和工期、質量和檢驗、合同價格和付款方式、材料供應、設計變更、竣工結算等。
3下列問題應壹並約定:1明確約定了合同價款及其計算方法；2.保修期的長短，同時應規定預留壹部分工程款作為保修金，保修期滿後支付。項目交付的標準。4材料和設備供應的具體內容、品種、規格、數量、單價、質量等級、提供時間和弟弟應具體明確。同時，應約定供應商的具體責任。還應商定材料和設備供應的結算方法。
4如果允許，應規定是否允許分包。承包人分包的，分包人必須通過發包人的審查，禁止分包人再分包。
5 .應對工程質量等級進行明確界定。
6應當約定施工方在竣工交付房屋時，應當同時提交施工技術資料，否則應當承擔違約責任。比如，發包人要支付工程總價5%的違約金，以防止承包人在竣工後沒有按時向發包人移交施工過程中的壹些技術資料，使發包人無法辦理房屋產權證，造成損失。
(合作房地產開發合同)
1的初審要重點關註幾個方面。
1資質，信譽等。合夥人的；土地使用權人的土地使用性質；3 .合作方是否獲得項目開發所需的批準文件。
2合同條款應註意幾個方面。
1要寫明合作方式，是成立項目公司開發還是不成立項目公司開發。如果不成立項目公司，則由各方共同開發或壹方或多方匿名參與開發。如果成立項目公司，無論是中外合資還是合作企業。要規定公司的組織形式、股東會董事會等主要機構、管理人員及其運行機制。
2成立合作開發項目公司時，要明確註冊資本出資方式、註冊資本與投資總額差額的處理對策及相應的責任。
3.以土地使用權入股組建項目公司的，應對土地使用權進行評估。
以籌備處名義或其他名義進行合作開發的，應當做成能夠獨立承擔權利義務的其他經濟組織，明確參與籌備合作各方的權利和義務。
合作開發壹方以土地使用權作為合作投資的，應當辦理土地使用者和使用性質變更登記手續，並明確承擔相關費用的方式和責任人。
6幾個不同性質的項目在壹個地塊上聯合開發設計，應分別立項，分別審批，分別辦理證照。
7 .合作開發各方的投資回報方式應根據開發項目的房屋是否為標的來確定。如果投資回報規定了住房分配，應明確住房分配的具體方法。投資回報約定利潤分配的，應當約定利潤的計算和分配方法。
在當事人訂立的合作開發合同中，只有* * *享有收益* * *承擔風險的當事人，才能視為合法有效的合同，否則，不視為合法有效的合作行為。
9 .合作開發合同應約定建築面積增加時政府審批程序和增加面積的費用，增加分攤和面積分配方式。
10合作合同應明確壹旦確認合同無效或失效的具體處理方式。
11項目應付款要明確。
12應明確界定所有合作夥伴的責任。
(房屋拆遷補償合同)
1審核被拆遷房屋是否符合安置補償條件。違法建築不受法律保護，不能享受拆遷補償安置待遇。
2審查承包人是否是被拆遷房屋的所有權人，是否具有相應的民事行為能力。
合同條款明確規定了以下幾個方面。
1拆遷房屋基本情況。包括房屋土地使用權取得方式、房屋產權證編號、結構、面積、位置、層次、朝向、年齡、被拆遷人家庭結構等。應列出附屬房間、地下室和附件。同時，需要註明的水、電、氣、同學等重要設施的搬遷情況也應在基本情況中註明。
2.被拆除房屋的評估。無論是貨幣補償還是產權調換，為防止拆遷過程中出現低值高估、高值低估等異常情況，應邀請有資質的評估機構，結合行業規定，對被拆遷房屋的區位、用途、結構、創新、等級、建築面積等基本因素進行評估。
3 .拆遷補償安置方式。需要根據被拆遷人的意願來確定補償安置方式，除非表達了被拆遷人的真實意思，否則無法得到法律的認可。實行產權調換的，還應根據實際情況註明安置房的建築面積、位置、層次、戶型結構、朝向、交付時間。
4 .拆遷期限、方式超標，房屋使用位置和面積超標。搬遷補助費、搬遷補償費支付方式等。，違約責任。拆遷人與被拆遷人還可以就房屋拆遷期限、周轉房過渡期限和安置房交付期限約定違約責任和爭議解決方式。
(房地產項目轉讓合同)
1準備工作
如果我們是轉讓方，我們應該審查內容。
1項目土地使用權為劃撥方式的，辦理土地使用權出讓手續。
2.辦理項目土地使用權變更登記手續。
3 .辦理房地產開發項目轉讓備案，具體到房地產開發主管部門。
4.辦理建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證更名手續，具體到規劃管理部門和建設管理部門。
根據政府有關部門的要求，辦理其他更名或備案手續。如果我們是受讓方，我們應該審查內容。
1.轉讓方是否已取得項目所在土地的建設用地批準證書或房地產權證？
2、轉讓方是否取得建設工程規劃許可證和施工許可證？
3、項目土地使用權出讓時，房屋建設應達到開發投資的百分之二十五以上。
4.轉讓方是項目業主嗎？
2合同中的註意事項
1轉讓項目的各種政府批文必須列在合同中，包括立項、規劃等批文。
項目的轉讓應符合政府在不同發展階段允許轉讓的條件。
3已成立的項目公司以公司股權轉讓方式轉讓全部或部分房地產項目的，應按照《公司法》的有關規定辦理工商變更登記手續，同時辦理房地產轉移變更登記手續。
4設立項目公司的轉讓方的債權債務應明確，公告程序中應規定對潛在債務的澄清。
5非法人項目公司內部轉讓房地產項目合夥人的全部或部分投資權益，應根據項目用地的不同情況，辦理變更理想和用地的審批手續。向合夥人以外的當事人轉讓的，必須取得合夥人和受讓方的壹致同意。
轉讓項目未辦理土地出讓手續或已辦理出讓手續的，轉讓時未清償出讓方式。
7 .項目轉讓時，未在轉讓合同規定的期限和條件內開發的，轉讓合同應約定完成政府主管部門審批的程序和具體責任人。
8 .項目轉讓時，如轉讓合同規定的土地使用年限已開始使用，則相應扣減轉讓合同規定的土地使用年限。
房地產項目轉讓前已實施預售的，應當約定轉讓雙方通知預購業主，並明確相應責任。
10以轉讓項目公司股權方式進行轉讓的，應約定，應出示項目公司概況、股權轉讓比例、價格、支付方式、現有資產的認定、原公司股東會決議及工商變更登記手續。
(六)建築材料采購合同
1審核對方資質
雖然采購合同可以采用口頭形式，但在實踐中必須盡可能采用書面形式，以避免日後出現糾紛。
3合同條款中的註意事項
1.註意合同的格式。在大多數采購合同中，合同條款是固定的，這有利於供應商。如果我們作為買方簽訂這樣的格式合同，要註意對方提供的合同中是否有免除或限制供應商責任的條款。如果有，壹定要請他們解釋清楚，盡量遵循公平原則協商確定雙方的權利義務，避免出現被動局面。
2.應詳細說明所采購材料的品牌、型號、等級、單價和數量，並標明產品數量。
3.應明確規定交貨期限、交貨方式和交貨地點。盡可能要求賣方交貨，離開運輸過程中的風向給供應商。
4.約定定金條款，貨到後付清全款。
5.明確違約責任。明確規定因采購物資的品牌、型號、等級、交貨地點、交貨期限、交貨方式等發生變化而導致的違約責任。
(7)房地產銷售代理合同
1預審，除了考察對方的信譽，還要註意我國《商品房銷售管理辦法》中的規定。
在合同條款中，我們應該註意幾個方面。
1.界定委托出售物業的位置、類型及面積。
2、應對房地產銷售代理機構進行明確界定，註明是總代理、獨家代理還是獨家代理。
3.明確代理銷售的期限和銷售任務，明確多久內銷售多少樓盤。
代理銷售者在銷售期間發生的費用負擔應明確規定。
傭金的支付方式和時間應明確規定。
代理合同中除了獎勵條款外，還應設置懲罰條款，使代理人更加明確自己的責任。
應該明確規定代理賣家的廣告必須真實，我們有權對代理賣家的廣告進行審查，並具體規定違反廣告應承擔的責任。
(商品房預售合同)
1的初審重點是買家的支付能力。對於壹些特殊單位，還要考察其是否有購房資格。同時要取得國有土地使用證和預售商品房許可證，避免預售合同被宣布無效。
2在合同條款中應註意以下幾個方面
1，應寫明預售房屋的位置、土地使用年限、
2.規定預售房屋面積時，建築面積、土地面積、分攤基數、公攤等。應詳細說明，並說明相應的誤差。
3.我們應該考慮到我們的實際履約能力來規定房地產的交付時間。同時，應規定遲延交付的免責理由。
4.規定預售房屋的價格要標明每平方米的單價，同時規定了價款的支付方式和支付時間，還規定了買受人逾期不支付價款後的利息計算方法，我們有權在壹定期限後出售該房產。
要求買受人支付壹定的定金，並約定違約金的處理方式。
應規定產權轉讓的時間和方式。
應約定買受人購買後該物業的使用性質及相關義務。
應規定買受人在取得產權前不得抵押、轉讓房產，否則後果自負。
9房屋質量容易產生糾紛，所以規定了質量情況、保質期、附屬設備保質期。
10應約定該房地產附屬設施的使用。