土地證和建設用地規劃許可證，再加上規劃點的審批，是房地產開發的前提。不過這些東西收集的順序很有學問。有經驗的同誌只要看看這些東西發出的時間，基本就能說出劇情背後的故事。這三件事涉及到土地部門和規劃部門曠日持久的權力鬥爭。目前我國的法律還沒有很好的規範這個問題。
嗯，簡單來說，土地證是土地部門頒發的，是土地所有權的憑證，註明土地用途和使用期限(僅註明)；建設用地規劃許可證由規劃部門核發，是批準用地和用地界線的法律依據；規劃要點的批復由規劃部門出具，是確定容積率、建築密度、停車位配置要求等用地強度指標的法律依據。這些指標都體現在這個批復裏，包括現在的小戶型比例限制要求，也會體現在這個文件裏。
壹般來說，壹塊土地必須經過規劃部門批準，並發給建設用地規劃許可證(以下簡稱土地規劃證)，才能領取土地使用權證。這絕對應該是壹個必要的程序。因為土地部門必須根據規劃部門批準的土地功能和土地使用強度計算土地出讓金，土地使用和年限可以在土地證上寫明。
然而在現實中，這種想法只能是壹種理想狀態。因為，首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接整體出讓。然後給人家壹個商住用地的土地使用權證。這種不可理解的土地流轉模式曾經非常流行。然後土地開發商就轉讓了，然後我就去規劃部門努力，不管是修改規劃還是根本不規劃。反正我的土地出讓金已經交了，剩下的還要規劃部門給我管。
我不是批評這種土地流轉模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式的土地出讓是從1990才開始的，而公開交易形式的土地出讓甚至是從1997才開始的。北京第壹塊公開交易的土地直到2000年以後才掛牌。我只是說我們國家在這個問題上缺乏經驗，國際上也沒什麽可借鑒的。因為中國的房地產管理制度在世界上絕對是獨壹無二的。不要在這裏批評我，憤世嫉俗者。我在這個行業浸淫多年，至少我個人覺得如果把自己放在90年代的背景下，想不出更好的土地交易模式。城市規劃的概念直到現在都沒有深入人心，更別說那個時候了。
然而，無論如何，這種土地交易模式現在只是歷史。
新《城市規劃法》第三十八條:在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，國有土地使用權出讓前，市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當根據控制性詳細規劃提出擬出讓土地的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。規劃條件不確定的地塊，不得出讓國有土地使用權。
以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同後，建設單位應當持建設項目批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，到市、縣人民政府城鄉規劃主管部門取得建設用地規劃許可證。
城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得擅自變更建設用地規劃許可證中作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。
希望在以後的職業生涯中，不要拿著商住用地的土地證去規劃部門。阿門。
2.項目公司成立、項目立項、環評、房地產開發資質
這四項幾乎是每個項目開始時必須要做的事情。非常社會主義。不過這裏也有壹些有趣的事情，和法律有很大的關系，比如成立項目公司。這裏需要註意的是，母公司拍下的土地過戶到其全資項目公司名下，根據中國法律不屬於交易。我再次強調，母公司與其全資子公司之間的土地轉讓不是交易。再次聲明:這不是交易。所以房地產公司可以隨意成立項目子公司，等房子賣了之後再進行物理銷毀，只剩下壹個空殼。這種操作模式沒有法律風險，非常經濟實用，所以現在國內稍微有點規模的房地產公司都這麽做。
況且立項純粹是計劃經濟時代遺留下來的產物，很煩也不知道這東西應該是什麽。項目的立項主要審查項目的投資額和可行性。不知道政府從什麽角度來管理目前市場上的可行性。反正由於市場經濟深度不同，各地對這個事情的管理也不壹樣。有的地方基本不是很管，有的地方管的很嚴。還有工程需要什麽材料，這是誰也說不清楚的事情。立項和其他程序的關系就更隨意了。比如最近國家政策要求先環評，後立項。這是基於加強環境保護，促進可持續發展。但在很多地方，環評的壹大前提是項目的審批。如果不能立項，根本做不了環評。但上有政策，下有對策，壹切由人來做。反正到目前為止，建設項目陸續上馬，不知道大家是怎麽熬過這些莫名其妙的政策的。反正我自己做這些事情的話，基本上都是直接去找這些部門，比如規劃部門，讓他們給我推薦編制可行性研究報告的公司，去找環保局，讓他們給我推薦編制環評報告的公司，然後讓這些公司負責這些手續。準備費用稍微高壹點也沒關系。總之我自己壹看到這些程序就頭疼的厲害。
房地產開發資質技術性比較強，關鍵是專業技術人員不好找。現在這些專業技術人員的信息都在省內網上。用幾個球友糊弄施工部門基本不可能，施工部門也不敢在這個事情上亂來，因為誰都可以在網上查到XXX是什麽職業資格，在什麽公司工作。現在很難找到結構工程師。我為壹個人感到難過。嘿嘿。
3、總平面布置審查階段
現階段，各地名稱不同。聽說的比較多的是“修建性詳細規劃審查”。這個階段是審核居住區的總平面圖，即考察壹個居住區內的建築是如何布置的，每個單體建築有多高、多大，每個單體建築之間的間距有多大，日照是否充足，總容積率有多大，是否超過規定的容積率，建築密度有多大，進出居住區的道路如何布置，是否符合消防規範等等。這些東西很專業。
這裏我想舉個例子，比如建築密度。這個東西看起來很簡單吧？是建築基區占整個住宅面積的比例。比如這個小區是1，000平米，地上有3000平米的建築，那麽建築密度是30%。看來這個計算應該是沒有爭議的。但是等等。我3000平米的樓，占地2000平米，是大型的架空平臺，架空地板下有停車位，上面有綠化廣場。現在，爭議來了。我的2000平米是建築地下室嗎？妳們之所以限制我的建築密度，無非是為了保證綠化，保護居民的休閑空間。現在我好像在地上建了個東西，但是我的東西上面是綠色的。我的綠化沒有減少，我的休閑空間也沒有減少，所以這2000平米不能算在建築密度裏。這種空中花園狀架空地板到底要不要算建築密度，反正技術規格不限，有無窮無盡的空間可以鉆。
再比如容積率，總建築面積除以凈用地面積。看起來也很簡單。但實際上，什麽是凈土地面積呢？我們從哪裏開始？是純土地使用權證面積，還是比這個面積大壹點，壹直到周邊道路中線？這個東西根本不清楚，怎麽算都行。凈用地面積壹增加，總建築面積自然就上升。這些都是可以鉆的地方。
其他地方如消防通道的設置，高層建築周圍必須設置環形消防車道。但是有了這個，小區的綠化基本就被破壞了。我們做什麽呢設置那種看不見的消防車道，在上面種草保持綠色，指著圖紙說這是消防路。這個怎麽樣？反正我個人不知道行不行。消防車道的承載能力有非常嚴格的設計要求。反正我個人不知道這草能不能承受消防車。
總圖審核是整個開發建設過程中最具技術性的活動。這個過程壹般需要兩到三個月的時間，經常需要反復修改，還要和企劃部扯皮，直到雙方都發脾氣。反正我幾乎沒見過不做任何工作就能通過總圖審核的人。我沒見過那種零缺陷的通用平面設計。只要妳有心，不管壹般的平面設計是什麽公司，不管是萬科，R&F，還是雅居樂，只要妳拿起來，問題都是筐。要麽是消防距離不夠，要麽是在不能開窗的地方開窗，要麽是車道轉彎半徑太小，等等。我在這裏誇自己無能。我試圖在10天內完成這部作品，至今被引為傳奇。呵呵)
4、管線綜合審查、排水許可
管線綜合審查是規劃部門專業審查內容之壹，我現在專門拿出來，因為這個東西非常非常專業。做不好真的會出人命。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。不要以為保利、和盛這些大公司在這個問題上不會犯重大原則性錯誤。其實不管是什麽房地產公司，在這個問題上磕磕絆絆的概率都是壹樣的。這東西就跟遞包裹壹樣，壹輪就死了。
說了半天，什麽是流水線合成？包括住宅給排水管道、強電線路、弱電線路三大項，綜合考慮，按照各種設計規範科學布置，放在同壹張圖紙上。給排水就不用解釋了，就是自來水怎麽引入小區，然後小區的生活汙水雨水怎麽排；強電是家用電，線路從哪裏進，怎麽上樓，怎麽進去；弱電內容有很多，有線電視線、各種通信線、網絡線、內部監控線等等。以上三件事要想科學，都得地下化，從地面滲透到單個建築再連接到千家萬戶。
這些線路之類的壹定要安排合理，不能亂走。作為壹個非專業人士，判斷壹個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩點:1。妳隨便走進壹個居民區，看看樓與樓之間有沒有電線。只要妳有這個，基本上妳就不用考慮這個社區了。
2.井蓋是不是基本都是沿著小區道路布置的，而不是到處都是？如果滿地都是井蓋的話，逃跑幾乎是不可能的。基本上可以考慮放棄這個社區了。
為什麽我這麽強調這個流水線合成？如果設計不好會怎麽樣？首先，供水排水壹整天都會出問題。我見過太多小區壹下雨就變成池塘的事情；然後，對於年輕的我來說，就是網絡整天出故障，小區網商根本沒得選，因為只有壹個管道被埋了，其他網商也進不來提供優質服務。現在這個，不是這裏線壞了就是那裏線壞了，整天修。我在這裏扮演了壹個奇怪的角色，然後嘣，網絡斷了。然後，夏天不要開空調。壹打開就會斷電，就會跳閘。家裏的電器要輪流用，不要壹起開。千萬不要邊看電視邊開電腦，否則妳會在黑暗中度過壹夜。這些都是管道綜合做得不好的跡象。妳說，這樣的小區，能住嗎？
既然管道綜合這麽重要，為什麽我們在設計的時候不只是想想，好好研究壹下呢？事實上，我不能。為什麽？因為所有的電線，妳都要從外面引入，妳要和外面有接口。但是接口在哪裏呢？我現在告訴妳，無論開發人員提前做了多少準備工作和調查，都不能保證預留的接口不會改變。最常見的就是市政汙水管道突然改建，換地方。即使不換地方，也會水平擡高幾厘米。由於傾斜不足，這個小區的排水系統將要完工。這種事情太常見了。大家壹定經常看到市政管道施工，挖馬路，今天在這裏做，明天又在做。反正我被這個東西嚇到了。這種情況下，賠錢是不可能的。然後，壹開始高壓線的接入口說好了，是從某變電站接入的。當建設完成，正式接入時，突然發現變電站已經搬走，或者容量已經超出，妳無法再接入。妳必須從其他地方連接它。這時候妳只能亂花錢，亂領導。算算汲取了多少電。至於，呃，會給生活造成什麽困擾，我不知道。
先說這個排水許可。這個東西是市政部門發的，專門給小區排水的。現在都是雨汙分流就是雨水和生活汙水要分兩個管。這個東西走向的管道，講的是管徑和流量，以及連接市政管道的位置。那麽這個東西反過來影響管道的綜合設計，其實是壹回事。我不多說了。
5、單體審查、建設工程規劃許可證
規劃部門對單體設計的審核也很嚴格，但總的來說比總圖容易通過。
單體設計是什麽？是在總平面規劃的基礎上，實施單體建築的設計方案。單體方案的主要內容是什麽？我個人是這樣總結的:關鍵是落實每個空間的大小。這個階段有些事情也很麻煩，最煩的就是停車位。目前國內各大城市對停車位的管理非常嚴格。壹般要求每戶有車位，商業用房壹般為100平方米。壹般配置要求基本壹致，城市也差不多。車位不夠，基本上妳別想過單審核。
當然，總圖審核的時候，車位也是要審核的，但在那個階段，主要是經驗值。按照壹個車位35平米到45平米的經驗值，評估地下室面積。壹般來說，規劃部門不會太在意車位夠不夠，也不會在圖紙上認真統計。但是單體階段不壹樣，我就開始數了。這個時候什麽招數都會用上。比如所謂的兒童停車位，妳根本不能停車，可以在車的角落放個車位，等等。但是有時候，不管怎麽說，都是不夠的，所以有壹個辦法，就是在這裏聲明我要做壹個立體的機械停車位。我相信很多人都見過立體機械停車位，使用起來非常困難。壹次進進出出半個小時是很正常的。然而，無數開發商只是嘴上說說而已。只要他們通過單體審核，這種機械停車裝置就永遠不會安裝。
那麽，為什麽開發商如此不願意建更大的地下室呢？因為建地下室是虧損的。很少有人買。我知道這話壹出，屎蛋們就向我開炮，說開發商花10，20萬買個巴掌大的車位還虧？事實是，停壹輛車真的只需要不到10平方米的空間。但是，如果妳想停這輛車，妳需要另外30平方米的車道。所以根據經驗值，每個車位要分攤的面積基本在35到45平方米。規劃部門都這麽精通。這輛車不能垂直起降。這是客觀規律。
當然，這是我的壹般經驗。在壹些城市，停車位還是可以賺錢的。比如廣州、深圳、上海的壹些黃金地段的樓盤，據說要買40萬的車位。但這並不代表普遍規律。嘿嘿。
設計公司審查完單體設計，細化施工圖後，可以申請建設工程規劃許可證。這個過程技術含量較低。不值得說。我只是刷掉了。
6、消防和人防專項審查
這兩樣東西害死人。我直接得出兩個結論:沒有壹個住宅消防和人防設計是達標的。沒有壹個小區的消防和人防設備是合格的。我就這麽直接了:申請消防是所有專業報紙最難的，但如果簡單的話，也可以很簡單。至於人防建設申請，這個東西莫名其妙。我不知道這是什麽。我對任何為戰爭做準備的事情都感到難過。
先說消防。消防部門是武警，不是政府機關。這個大家應該都知道。中國的消防審查，很多時候都很扯淡，很官僚。另外，我們開發商真的很離譜。如果要符合消防規定，這個投入太大了。另外，我們的消費者並沒有意識到這壹點。因為很多消防要求對使用危害很大，比如在電梯間和樓梯間之間設置1防火門，業主進出很不方便。基本上來說，嚴格按照規範做足防火設計是絕對不行的。在這方面，審查越來越嚴格。壹般來說，開發商都是受消防施工企業委托申請施工的。為什麽？因為這些企業長期與消防部門打交道，與消防部門的關系源遠流長，經常會出面把事情辦好。不過，我在這裏說句公道話:基本上沒有人敢篡改涉及生命安全的消防安全條例。如12層以上應設置專用消防電梯，17層以上應設置剪刀樓梯。這些強制性規範已經是鐵律了。就我個人而言，我從來沒有見過壹個開發商能繞過這些強制性規範。即使他能繞過他們，也會獲得巨大的回報，比如減少壹套樓梯。那是好事，但基本沒人敢做。至少我不敢。在我以後的職業生涯中，我不敢。
人防工程很緊張，就像中國特色的東西。我不知道這是什麽東西。如果真的有空襲，我絕對不會待在高樓的地下室裏。911處的建築是壹個先見之明。如果妳真的想被炸死，就待在地下室裏活埋吧。當然，這只是我個人的印象，大家不必介意。
人防部門屬於政府部門，不是軍隊編制。地下室用於人防的部分也可以做車位，但這部分要劃出來，不能發產權證。這部分車位只有使用權。人防車位使用權爭議很大。社會上有各種各樣的聲音，尤其是那些自以為了解物權法的人。我現在告訴妳，所有用於民防的東西都歸國家所有。國家為了鼓勵人們搞人防工程，允許妳臨時使用。但這種產權，無論如何，不可能屬於所有人。
因為人防車位只是臨時的，不能出售，開發商肯定會想辦法減少人防面積。另外，人防設備也是壹個很瘋狂的東西，比如人防的防盜門。我不知道那是什麽。如果真的放在地下室，那真的是碉堡了。我不知道我能預防什麽。
7、節能審查、施工圖審查
取得建設工程規劃許可證後，設計公司將再次細化施工圖，完成結構施工圖、水電施工圖等所有施工圖和結構計算。，完成節能設計，做壹個節能計算，這樣就可以開始這兩個審核了。
節能審計，以我個人的經驗來說，就是什麽都可以審計。如今，我國越來越強調可持續發展，建築節能的地位也越來越高。這麽說吧:360度大落地窗、全開放式陽臺、不封閉中庭這種東西，從節能角度來說肯定是不達標的。有了這些東西，夏天空調會被逼瘋。但是人們喜歡這個新事物。好吧，這裏南北差異非常明顯:壹般來說，北方在節能審查中都能達標，老百姓在觀念上也能接受這壹點，因為北方存在供暖問題，節能不達標的房子，冬天就得花采暖費。但是南方人不喜歡這種東西。我喜歡這個。這不關妳的事。
說到這裏，我忍不住要說幾句面積不到90平米，占比超過70%的9070政策。建設部的官員在政策制定上必須有很強的北方特色。考慮到冬季供暖的要求，北方人真的不習慣大面積居住。6米多寬的客廳，暖氣肯定不達標。同時，在完全不考慮衛生間采光通風要求的情況下，90平米的邢弢面積確實可以設計出非常不錯的三居室。這和北方人的使用習慣和氣候是壹致的:空氣幹燥，衛生間使用頻率低，所以大部分人不習慣每天洗澡。(我解釋說這不是地域歧視，我完全是就事論事。但是在南方，僅僅是加個這樣的衛生間窗戶，幾乎不可能設計出90平米的三居室。在地圖上畫壹點就行了。房子朝向外面的位置就幾個面。幾個房間都有人住的時候，不知道廁所在哪。那年我參加了幾個項目。為了滿足9070的要求，設計師吐血噸。現在市場上的公司別無選擇，只能大量推出兩居室。當然，兩居室的單位也可以住，但是不能養孩子。他們壹養孩子，這個家就完了。爸爸媽媽，爺爺奶奶，孩子都會哭，沒有地方可以轉身。現實就是這麽殘酷。這是客觀規律。
現在有些公司為了規避這個9070，想了壹些招數，比如設計兩套房子，壹起賣。在壹些不良媒體的宣傳口徑裏，這種做法叫不良開發商做事沒良心。個人覺得很無語。
嗯，說壹個節能審查，開頭說了這麽多，不好意思。現在來說說施工圖審查。施工圖審查現在表面上已經市場化了，讓開發商找有資質的施工圖審查單位進行審查。施工圖審查單位也必須對審查結果負責。但是國內的復習技術很落後，嗯，連設計施工技術都很落後，所以這個復習真的是見仁見智，沒辦法復習。下面是我經歷的壹個故事。那壹年，在珠三角某三線城市，某別墅項目門口建起了景觀塔。那座塔怎麽樣？它的形狀像壹個紡錘，中間粗，兩頭細。當地建設局的檢查組帶人檢查工地，上了這個塔的腳手架。突然，塔倒塌了，整個檢查小組都死了。這是壹個大事件，所以政府已經組成了壹個龐大的調查來找出事故的原因。首先當然是從源頭設計。結果設計堅持說不存在設計問題。所以我把圖紙送去復查。如果我查了，考官說，不對，這個圖有問題。雙方吵了起來。最終，雙方都無法說服對方。假設這張圖紙違反了強制性規範，它也沒有違反。但是不違反強制性規範就意味著安全合格嗎？我想沒有人敢這麽說。最後只能把施工單位拉出來，判幾個人賠點錢了事。現在和盛在廣州的壹個樓盤前，打算建壹個這樣的塔。回顧的時候也是壹片嘈雜。最後不了了之，因為根本不清楚是否安全。反正我個人不知道。
施工圖審查是收費項目，很貴，所以壹直是名義上的市場化，事實上的壟斷。審查施工圖時，除了審查費，還要給專家紅包。
8.汙泥排放、噪聲排放和夜間連續施工許可證
泥巴和噪音，這裏特別提到這兩個東西，是因為它們是最讓人不安的東西。我知道在很多城市，這兩樣東西幾乎沒人在意:泥巴和噪音。但是現在，越來越多的城市開始加強對這兩樣東西的管理。
汙泥排放現在正成為各大高速公路管理部門的主要賺錢方式，包括高速公路、交通和警察。運輸建築泥漿的車輛只能在規定的時間在規定的道路上行駛。但很多時候，不可能這麽規範。尤其是工程告急的時候，更是要沒日沒夜的運泥。沒有辦法，只能打通所有的神仙。
剩余的泥漿在運輸過程中容易汙染路面。我曾經在廣州看到壹輛汽車，從天河壹路開往番禺。結果被罰了5萬多。包工頭再努力也沒用。估計是交通部門大怒，撞炮了。
噪聲排放許可證是指只能在規定的時間內以規範的、噪音較小的方式進行施工。這是由環保部門負責的。現在很多城市已經禁止使用錘打樁。那東西打起來不堪。剛進入這個行業的時候，我站在工地上，整天聽著錘打聲。第二天耳朵嗡嗡響，差點被錘子砸傻了。當然，錘打樁是最經濟的。只要沒人管，開發商肯定會用錘打樁。所以我個人無論如何都支持加強這方面的管理。另外，夜間連續工作的人也要控制。現在壹些城市對夜間連續施工的管理非常好，比如廣州、深圳。那真是很好的管理。不管怎麽找關系，都很難批。如果未經批準就敢晚上動手？那是因為妳錢太多，想養政府的窮官。但是大多數城市，唉，處於幾乎無人管理的狀態。
作為三個代表理論先進城市，我到壹些二三線城市，傻乎乎地問人家夜間噪音排放和連續施工的手續。結果我被嘲笑了好幾次。Gaga，這裏肯定有人看完這段話會嘲笑我，沾沾自喜地說:有這種程序嗎？我這裏沒有，這裏很簡單，就像上面某些人沾沾自喜的嘴臉。
9、質量監督、安全監督
為了快點把施工許可部分弄出來而寫的很累但是沒辦法。程序是壹步壹步來的。施工許可辦完之後，我就這麽想了。媽的，不知道還剩下多少程序。驗線、白蟻防治、防雷、預測圖、預售、各專業驗收、工程備案驗收，直至交房。這必須殺了我。為什麽我突然沒有勇氣寫這樣的東西？我自己也不明白。我自己也不明白。我抱怨壹百多字。謝謝大家。
質量監督站和安全監督站是建設部的下屬機構。在拿到施工許可證之前，必須去兩個站審批。關於這兩個站的分工，我無法告訴妳真相。在我看來，質量問題都是安全問題。我就是不明白為什麽要有兩個臺互相負責。比如我沒有按規定程序打樁，導致樁荷載不達標。這是安全問題還是質量問題？反正我也說不清楚。簡而言之，這兩個機構都必須被哄起來。當然，兩個部門在壹些細節上還是有壹些差異的。比如有些安全問題確實和建築質量關系不大，比如工人不戴安全帽，材料不按規定亂堆放。但在我看來，安監吃質監，成為壹個機構，並不存在邏輯上和操作上的困難。
在實際操作中，每當涉及到檢測，都會由質監所負責處理；不用檢測，用肉眼找毛病，是安監的職責。因為質監是搞檢測的，比如樁載檢測，水泥檢測，這些東西都是收費項目，所以質監在管理上沒有那麽嚴格。為什麽？因為質監大多是靠這些收費項目來養活自己的。收錢要手軟，等等。安全監管基本不收費，但他們也能拿出很多收費服務，比如安全生產培訓，工人佩戴安全智能卡上班等等。總之各有各的方式。
現在在壹些城市，質檢的功能已經開始市場化，有資質的檢測單位就可以做檢測了。我見過的最好的城市是廣州。壹樁檢測的費用只有周邊城市的1。好了，在這裏，以防有人不理解，我說測試壹定要在堆完之後。只有試驗合格，才能制作承臺，繼續施工。所有人，明白嗎？
然而，在大多數城市，這壹職能被質監站牢牢控制。這也是建設部門賺錢的主要途徑。如果我是導演，我不會放過這件事。嘿嘿。
10，施工招標，施工監理
11，施工許可證