需要註意的問題
武漢市地方稅務局副局長徐惠喜
1.房地產開發企業開發銷售商品房涉及的稅費和基本規定:
(註:1，“商品房銷售等。”包括:房屋、商品房、其他建築物、附著物、配套設施等。2、“涉及的稅種”包括:營業稅、企業所得稅、個人所得稅和土地增值稅)
(1)營業稅
-基本規定
應交營業稅=銷售收入×稅率
1，銷售收入確認:
(1)，開發的產品壹次性銷售的，應當在實際收到價款或者取得索取價款的證據(權利)時確認收入的實現。
(2)分期銷售開發產品的，按照銷售合同或協議約定的付款日期確認收入的實現。付款方提前支付的，在實際支付日確認收入的實現。
(3)以銀行按揭方式銷售開發產品的，在實際收到日確認首付款，余額在銀行按揭貸款過戶日確認。
(4)委托銷售和開發產品的，應當按照下列原則確認收入的實現:
(1)支付手續費委托銷售開發產品的，在收到委托單位的委托銷售清單時，按照實際銷售額確認收入的實現。
(2)采用視同買斷方式委托開發產品的，在收到委托單位的委托單時，按照合同或協議約定的價格確認收入的實現。
(3)委托承銷開發產品的，按照承銷合同或協議約定的價格，在付款日確認收入的實現。
如果承銷商提前支付，則在實際支付日確認收入的實現。
(4)采用基價(保證底價)，委托開發的產品以雙方分攤超過基價的方式銷售的，在收到受托單位的委托代銷清單時確認收入的實現。
委托方和接受方應按月或按季度結算已開發銷售產品的清單。售出的開發產品清單應註明名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
(5)開發的產品先租後售的，應當按照下列原則確認收入的實現:
(1)待售開發產品轉化為經營性資產，在出售前以經營租賃或融資租賃方式租出的，在租賃期內取得的價款，按照租金確認為收入的實現，出售時再確認為銷售痢疾。
(2)供銷售的開發產品以臨時租賃方式租出的，在租賃期內取得的價款按照租金確認為收入的實現，以後在銷售時按照開發產品的銷售額確認收入的實現。
(6)以非貨幣性資產分享形式取得收入的，在分配開發產品時確認收入的實現。
2、視同銷售收入確認:
(1)下列行為應視為銷售確認收入:
①將開發的產品用於企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、員工福利、獎勵等。；
(二)將開發的產品轉化為經營性資產；
③將開發的產品作為對外投資，分配給股東或投資者；
(四)開發產品清償債務；
⑤以發展生產換取其他企業、事業單位和個人的非貨幣資產。
(2)視同銷售行為的收入確認時限:視同銷售行為應在開發產品所有權或使用權轉移時，或實際取得收益權時，確認收入的實現。
註:“預售收入”=銷售收入。
策略" " =實現精通。
3.稅率:5%
-可用的稅收政策
《財政部國家稅務總局關於營業稅若幹政策問題的通知》(財稅字[2003]016號)
"單位和個人出售或者轉讓所購買的房地產和取得的土地使用權."
註:出售或轉讓土地使用權收入——購買或轉讓土地使用權的原價，可按轉讓無形資產的稅目征稅。
房地產竣工項目或在建房地產項目——房地產原價購買或轉讓，可按房地產銷售的稅目征收營業稅。
(二)，企業所得稅
-基本規定
應納企業所得稅=應納稅利潤×稅率(33%)
1，應納稅所得額的確認:
(1)，收入確認同營業稅銷售收入。
(2)關於已開發產品預售收入的確認。房地產開發企業以預售方式銷售開發產品的，其當期預售收入按照規定的利潤率計算，並入當期應納稅所得額統壹計算繳納企業所得稅，並在開發產品完工時進行結算調整。
預計營業利潤=預售開發產品收入×利潤率
預售收入利潤率不低於15%(含15%)。
2.成本和費用的扣除
(1)、銷售成本:房地產開發企業允許在當期扣除的開發產品銷售成本，是指已售出的開發產品的成本，按照當期可售面積和可售面積的單位工程成本確認。實用面積的單位工程成本和銷售成本按以下公式計算確定:
實用面積單位項目成本=成本對象總成本÷實用面積總額
銷售成本=實現銷售的可售面積×可售面積的單位工程成本
(2)征地拆遷補償費和公共設施配套費；開發產品* * *零部件，* *設施設備維護費；土地閑置費和折舊費等。
(3)銷售費用、管理費用和財務費用；其中，房地產開發企業為建造和開發產品而借入資金所發生的借款費用，如果發生在成本對象建成之前，應當按照實際成本比例計入成本對象；如果發生在成本對象完成後，應作為財務費用直接在稅前扣除。廣告費按營業收入的8%據實扣除，超出部分可無限期結轉下壹年度，按規定標準扣除。
-確定收集方式
根據現行稅收政策，企業所得稅有兩種征收方式:查賬征收和核定征收。
1、采用查賬征收方式的房地產開發企業應具備以下條件:設置賬簿，進行會計核算，定期編制和報送會計報表，真實反映企業的收入、成本、費用和損益，準確計算各項應納稅款。
2.采用核定征收方式的房地產開發企業應滿足的條件:(1)，按照稅收法律法規規定可以不設置賬簿或者按照稅收法律法規規定應當不設置賬簿的；(2)只能準確核算總收入，或者總收入可以核實，但其成本、費用不能準確核算；(3)、只能準確核算成本和費用，或者成本和費用可以核實，但其總收入不能準確核算；(4)、收入總額和成本費用不能正確核算，難以向主管稅務機關提供真實、準確、完整的納稅信息；(五)雖然賬戶設置和核算符合規定，但未按規定保存相關賬簿、憑證和相關納稅資料的；(六)未按照稅收法規規定的期限申報納稅，或者未按照稅務機關責令的期限申報納稅的。
-可用策略
《中華人民共和國國家稅務總局關於印發
根據文件(國稅發[2000]38號)，房地產開發企業銷售利潤率為10%-20%。
1、實行核定征收方式的房地產開發業企業所得稅征收采用定額征收，即:
應納企業所得稅=(銷售收入+預售收入+其他收入)×××核定銷售利潤率×企業所得稅稅率。
2.納稅人年度虧損可以用下壹年度的收入彌補，下壹年度收入不足的，可以逐年繼續彌補，彌補時間最長不超過5年。(僅適用於查賬征收的企業)
3.納稅人在壹個納稅年度內生產經營過程中發生的財產損失，經稅務機關審核或批準，允許在繳納企業所得稅前扣除。(僅適用於收款企業)
(3)個人所得稅
-基本規定:
1，工資及薪金收入項目
(1)工資、薪金所得，是指個人在機關、團體、學校、部隊、企業、事業單位和其他組織工作或者受雇取得的報酬、工資、薪金所得。工資薪金所得除通過按月發放取得的工資薪金外，還包括個人取得的各類獎金、年終加薪、勞動分紅、雙薪、津貼補貼等。配額獎；出勤獎；特殊行業津貼和補貼；特殊領域的津貼和補貼；夥食補貼、通訊補貼、交通補貼等。
(2)計算方法:
應納個人所得稅=(收入-880元-稅法規定允許扣除的項目)×適用稅率-速算扣除。
稅率:適用5%至45%九級超額累進稅率。
2.利息、股息和紅利收入項目
(1)利息、股息、紅利所得，是指個人所有的債權、股權取得的利息、股息、紅利所得。
利息、股息、紅利所得應征收個人所得稅，在支付時取得的所得按壹次計算。
(2)計算方法:
應納個人所得稅=應納稅所得額x適用稅率
稅率為20%。
(4)土地增值稅
-基本規定
1，預感率
所有房地產開發都要預征土地增值稅。取得預售房款收入的納稅人，應當按月申報納稅。工程竣工決算後，向主管稅務機關申請匯算清繳，應納稅款由主管稅務機關清算，多退少補。具體征收比例如下:
(1)納稅人預售普通標準房，預征率0.5%；
(2)納稅人預售其他商品房，包括酒店、餐飲、寫字樓和非預售普通標準房、別墅、高級公寓等。，預征率2%；
(3)簡單土地出讓的，預征率為3%；
(4)非房地產開發企業和單位轉讓房地產或者房地產開發企業轉讓存量房的，預征率為2%。
預征土地增值稅=預售收入x適用預征率
2、納稅環節和征收方式
土地增值稅是在國有土地使用權、地下房地產和建築物轉讓中征收的。通常采用兩種方法:
(1)房地產開發項目，先征稅，後結算，多退少補。
(2)對舊房屋、建築物，在轉讓過程中征收土地增值稅。
3、土地增值稅優惠政策
(1)納稅人建造普通標準住房出售，增值稅不超過扣除額20%的，免征土地增值稅。
(二)因國家建設需要依法被征用和收回的房地產。
4、實踐中應註意的問題
(1)普通標準住宅的確定
目前，武漢市普通標準房暫按以下標準執行:單套建築面積低於5500元/平方米或單套銷售總價低於70萬元的商品房、高級公寓、別墅、聯體別墅、度假村、村莊不屬於普通標準房。
(2)納稅人在核算房地產成本時，應將普通標準房與其他商品房分開核算。不單獨核算的，不享受優惠。
上述標準自2004年3月1日起實施，以後每兩年固定壹次。
(3)由於土地增值稅應納稅所得額的計算要求和方法與企業所得稅應納稅所得額的計算要求和方法不同，納稅人可能沒有自行計算的增值額，但稅務機關在計算時有增值額。主要問題是在房地產開發費用的計算中，土地增值稅允許在所得稅前按規定收取，而只允許按壹定比例收取。