房地產企業購買土地的金額不得超過年銷售額的40%。

近日，“新規”中“房地產企業購地金額不得超過年銷售額40%”的傳聞引發熱議。事實上，雖然官方渠道至今沒有就此發布通知，但早在2020年8月20日，央行和住建部聯合召開的房地產企業座談會上，就提到了“拿地與銷售比例不超過40%”的輔助紅線。

部分房企依然超過紅線。

20日參加座談會的12家房企成為首批試點企業，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利發展、新城控股、中國華僑地產、華僑城、綠地控股、華潤置地、陽光城。2020年6月365438+2月31日，相關部門再次召開“三條紅線”座談會，表示將擴大試點企業數量，數量可能從12擴大到30家。座談會參會人員新增華夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龍湖等房企。

當時的數據顯示，如果過去壹年拿地銷售比例高於40%或者經營性現金流連續三年為負，房企需要說明拿地資金來源。

業內專家表示，土地出讓比例為40%，投資與銷售掛鉤，穩定地價，降低杠桿。短期內，土地容量大的企業會受到很大影響，而未來大型房企會越來越強，中小房企“逆襲”的難度會更大。

在三條紅線和兩次集中供地的背景下，上半年房企拿地更加謹慎，個別企業拿地較多。上半年，第壹批12試點企業平均土地出讓比例為28.8%，低於40%紅線，僅有3家12企業略高於紅線。

克而瑞數據顯示，2021上半年拿地排名前30的房企中，有12家企業過線。越線的房企賣地比例最高，分別為93.8%、89.5%、70.6%，部分房企剛好越過紅線。

房企的“馬太效應”是否突出？

中國房地產研究會常務理事丁祖昱在其個人微信官方賬號中寫道，千億規模的房企每年可以花400億拿地，而中小房企年銷售額可能不足400億，中小房企與大型房企的差距將進壹步加大。

丁祖昱認為，長期來看，對那些產品強、市場認可度高的房企來說，將房企的土地儲備價值與銷售業績匹配起來，讓銷售和去化能力強的房企放心拿地，其實是有好處的。其進壹步指出，這壹指標剛性控制了房企的規模擴張速度，即便是現金流充裕的頭部房企、國企、央企，拿地金額也受到銷售額的限制。

丁祖昱對《華夏時報》記者表示，未來隨著杠桿紅利的消失，土壤儲備豐富的房企投資調整彈性會更大，致力於精益管理的房企有望脫穎而出。

在廣佛區域微信官方賬號的文章中，首席分析師小預測，40%的拿地金額將占上限，留給後發房企在越來越窄的彎道快速超車的空間。機會在於，在監管下，以供地為主的房地產企業分布可能會趨於分散，減少了幾家壟斷企業的可能性，有利於培育更具競爭的市場。

“40%的拿地銷售比例上限，對做商業地產的開發商非常不友好。因為商業地產自持，不對外銷售，開發商不得不繼續大規模拿地，以規模消耗持有商業地產的成本。”壹位用戶對雪球平臺40%賣地比例紅線發表了自己的看法。另壹位用戶表示，“拿地與銷售之比是0.4，這本來是壹個比較合適的指標。而且去年三條紅線推出後，壹些地方壹直在參照拿地與銷售40%的比例和企業前三年的現金流來控制企業拿地。”

根據韓毅智庫的研究分析，購地金額不得超過年銷售額40%的限制，短期內無疑限制了房企的擴張速度和積極性，但長期來看，可以建立房企更加健康有序的發展機制，輔助“房住不炒”基調的平穩運行。

此外，值得註意的是，“將商票納入房企債務監管”也是2020年8月20日座談會上提到的壹條輔助紅線。

相關資料顯示，商業票據作為壹種未受央行監管、未納入有息負債範疇的融資渠道，具有不受銀行授信額度和監管政策限制的特點。因此，在“三條紅線”的融資壓力下，許多房企增加商業票據使用規模，從而降低凈負債率，提高現金短期負債率。

仲達證券的研究報告顯示，從2016到2020年，房地產企業應付票據總規模不斷提升，從2016的704億元到2020年末的3932億元，復合增長率為53.7%。

同時，根據上海票據交易所的數據，2020年中國票據市場承兌總額為22.09萬億元，同比增長8.41%，其中商業票據發行額為3.62萬億元，同比增長19.77%。在前19房企中，商業匯票承兌余額合計達到3355.74億，較2019增長36.59%。

2021以來，房地產企業債券、商業票據違約等問題頻發。丁祖昱在其個人微信官方賬號中寫道，“隨著商業票納入監管，如果繼續過度依賴商業票，將會存在政策風險。未來房企要減少對商票的過度依賴。他們絕不能通過大量發行商業票來隱藏債務風險，把當前的風險轉嫁給未來。回歸商業才是房企的重點工作。”