拆遷評估就是我們通常所說的拆遷補償價格評估。拆遷補償價格評估，是指拆遷公告發布後，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估方法對拆遷區域內的房地產進行價格評估和確定的行為。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規定，作出房屋征收決定前，市、縣級人民政府應當組織有關部門依法對征收範圍內未登記的建築物進行調查、認定和處理。對已被認定為合法建築和未超過批準期限的臨時建築，應當給予補償；對違章建築和超過批準期限的臨時建築，不予補償。
法律客觀性:
隨著我國城市建設的發展和人民物質文化生活水平的提高，壹些舊的配套設施和功能已不適應城市化發展的需要，舊城改造將成為壹定時期內的重要課題，政府必然會出臺壹系列適合城市房屋拆遷的法律法規。新的《城市房屋拆遷管理條例》提出了拆遷貨幣補償，這是我國舊城改造的壹大進步，也是我國拆遷改革的壹大舉措。但是，對於房屋拆遷估價如何合理化，估價機構和估價人員都有壹些建議。拆遷人如何補償被拆遷人？這是我們房屋拆遷工作要解決的問題。1.拆遷評估主要存在以下問題:1。估價方法存在的問題目前城市房地產拆遷評估大多采用基準價格，結合成新、區位、臨街等因素綜合確定拆遷價格。這種計算方法不符合《城市房屋拆遷管理條例》和《房地產估價條例》的精神。首先，這是因為房子的價格是由市場決定的，它不僅受其固有的物理因素的影響，還受市場中許多因素的影響，而後者的影響往往大於前者。比如樓盤周邊環境，影響因素，同壹個樓盤在同壹個地段，但不代表周邊環境也是壹樣的，這是由樓盤的特性(個性)決定的，所以我們只用基準價來衡量樓盤的市場價格是沒有說服力的。其次，在《房地產估價條例》中找不到“基準價”壹詞的由來，更談不上其計算的依據和科學性。2.基準房價的確定存在問題。基準房價的測算先由政府確定，再由中介機構測算，再由政府會同相關部門確認。其實還是政府行為，不可能擺脫政府的幹預。因此，基準房價不是市場行為，不能準確反映市場房價的變化。甚至存在政府及其部門故意壓低基準房價的行為。3.房屋拆遷補償價格存在的問題(1)土地的補償價格沒有真正體現出來。在壹些城市，現行的房屋拆遷補償價格是新的房屋拆遷補償價格，其最終結果只能在最大程度上反映物理本身所固有的有形狀態價格，而不能正確反映這種房屋實體所帶來的經濟效用價值，更談不上土地這種無形資產價格。當然，這個最終結果大體反映了賠償價格偏低的結論。未能充分考慮房地產的容積率、建築密度等合理利用土地的因素，而是以土地和房屋的重置價格為基準價，以建築面積來衡量，其結果必然導致同質量、同數量、同價格的土地容積率高、建築密度高地價高的謬誤；(2)政府部門，甚至壹些地方政府為了體現政績，幹預多，壓低價格，壓低成本，坑人，害人，與人爭利，有損政府形象。4.房屋性質認定中存在的問題由於我國房地產相關法律法規滯後於部分被拆遷房屋，相關手續的完備和完善實在是我們力所不及。而壹些城市壹味強調程序的完善，在房屋性質的認定上僵化教條，不顧實際用途和使用價值。最終的結果，導致對歷史的不尊重，無法反映房子能帶來更大收益的客觀事實。5.確定安置房價格的問題眾所周知，安置房是由拆遷人(壹般是開發商)提供的，價格應該由開發商來定，但是被拆遷的房子也是全市場價格嗎？當然是有差距的。首先，房屋拆遷補償價格的確定存在問題。其次，安置房的價格滯後於拆遷房(由於開發期)，不是同時期的價格。這必然導致安置房價與房屋拆遷補償價格之間“正義與公平”的喪失。6.房屋拆遷補償實施中存在的問題首先，房屋拆遷的評估當然是以市場價格為基礎，公平合理；但是，城市居民經濟存在嚴重的兩級分化問題，尤其是拆遷範圍內的居民。他們是弱勢群體，大多是下崗工人和失業居民。他們中的壹些人長期臥床不起，他們的生計依賴於他們的孩子和周圍社區的居民。即使他們的房子破了，也能起到遮風擋雨的作用。壹旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩定的生產生活秩序。等他們拿到拆遷補償款，這點微薄的補償款就發了。妳買不起小房子。二、以上問題的主要原因1。政府與企業的區別首先表現在確定拆遷補償基準價上。拆遷補償基準價的主要評估單位由政府和有關部門確定，而不是由市場上競爭的評估機構獲得；考核內容需要政府及相關部門界定。以至於這個基準價名義上是市場價，實際上是政府指導價。其次，在補償價格的確定上，壹些政府和相關部門為了政績，搞“形象工程”，故意壓低補償價格，降低成本，使難以實施的項目得以實施(如安徽省五河縣某文化休閑廣場)。2.市場體系還處於發展階段，因為拆遷貨幣化補償需要大量的房地產市場交易資料，但在壹些城市，各類房地產交易量較小，缺乏此類房地產市場信息資料；另外，房地產交易信息還不規範，還掌握在壹些部門手中，不暢通，房地產信息系統還沒有完全建立起來。3.城市居民的經濟發展還很不平衡。被拆遷人大多是弱勢群體。他們不能就這麽把自己的房子賣給被拆遷人拆遷，就算超過自己現有的房子的現價也不能賣。這是由他們的基本生活保障(住房)決定的。4.沒有與《城市房屋拆遷管理條例》相匹配的實施細則，導致各地拆遷評估補償措施五花八門。目前我國土地性質多樣，土地所有權分為國有和集體所有，國有土地分為劃撥和出讓。如果不考慮拆遷補償價格的性質，必然導致我國土地使用權出讓進入難以實施的階段和非常混亂的階段。我國城市土地使用權是有償有期限使用制度(城市房地產管理法明確規定的壹項制度)。但期限屆滿後，除續期外，政府如何收回土地使用權？是把地上的建築物連同土地壹起無償收回嗎？還是想收回？這些在法律條文中沒有明確規定，必然影響我們在評估房地產拆遷補償價格時對其殘值(即余值)的考慮，無法計算其價值的減值。三、建議1，完善相關配套文件，確定科學的估價方法，應以《房地產估價規範》為依據；在確定房屋使用性質時，應充分考慮實際用途和使用價值；在估價方法上，應以《房地產估價條例》確定估價的技術路線。2.加強對房屋鑒定活動的監管，建設壹支優秀的鑒定隊伍。鑒定機構和鑒定人應該在市場競爭中獲得，而不是強制鑒定。政府部門應該互相合作。即使認可拆遷鑒定結論，也要考慮弱勢群體的實際困難。只有這樣，拆遷才能順利進行，利民利國的建設項目才能得到很好的實施。