在代建的建設合同中,建築物的所有權人即項目業主是委托人,代建人是建設合同的發包人,兩者之間的法律關系是委托代建。
相關法律法規
根據《合同法》第四百零二條的規定“受托人在委托人授權的範圍內,以自己的名義與第三人訂立合同,第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系,該合同直接約束委托人和第三人, 除非有確切的證據證明該合同只對受托人和第三人具有約束力”以及《合同法》第四百零三條“受托人以自己的名義與第三人訂立合同”第三人不知道受托人與被代理人之間的代理關系,受托人因第三人的原因不履行對被代理人的義務的, 受托人應當向委托人披露第三人,以便委托人可以向第三人行使代理權,但第三人如果知道委托人就不會與受托人訂立合同的除外。 受托人因委托人的原因不能對第三人履行義務的,受托人應當向第三人披露委托人,因此第三人可以選擇受托人或者委托人作為相對人主張權利,但第三人不得變更所選擇的相對人”。在建設工程代建制下發生施工合同糾紛時,工程實際所有人通常可以不管建設單位是否知道實際所有人的存在而將建設單位列為被告,直接行使建設工程施工合同項下屬於代建人的權利。
建設單位作為原告主張權利時,應區分其在簽訂施工合同時是否認識工程的實際所有人。如果已知,建設單位可以將代理人和項目業主作為共同被告,要求其承擔相應的合同責任;如果不知道,施工單位只能在向代理人披露委托人後,主張代理人和項目業主的權利,要求被選人承擔相應的合同責任;這是顯式代理構造和匿名代理構造的法律責任的主要區別。
情況
2065438+2004年4月5日,被告費霞化工廠與被告安淮投資公司簽訂新廠房建設合同,約定由安淮投資公司全權負責新廠房的工程管理。合同簽訂後,安淮投資公司以自己的名義與原告藍天建築公司簽訂了施工合同,並將工程發包給其施工。該項目采用總價合同5800萬元。3月65438,2015,10工程竣工驗收時,安淮投資公司因費霞化工廠後期資金不能及時籌措,無法與藍天建設公司結算工程款。藍天建築公司將安淮投資公司訴至法院,要求其按照施工合同約定支付820萬元欠款。案件審理過程中,安淮投資公司向原告透露其為費霞化工廠新廠項目的代理人,並向法院申請追加費霞化工廠為被告。原告選擇費霞化工廠作為責任人後,法院依法追加。
法院聽證會
法院經審理認為,費霞化工廠與安淮投資公司簽訂了新廠建設合同,故雙方具有委托建設的法律關系。安準投資公司與原告簽訂了建設工程合同,對費霞化工廠實施了雙方委托授權的代理行為,由此產生的合同權利和義務由費霞化工廠承擔。安淮投資公司從事代理建設活動,並未違反代理權限的規定。本案審理過程中選擇費霞化工廠作為承擔原費用的主體,故費霞化工廠應承擔工程款分批支付的責任,安淮投資公司作為代理人不應承擔責任。故判決被告費霞化工廠支付原告工程款820萬元,駁回原告對安淮投資公司的訴訟請求。
個案分析
代建制本質上是壹種委托代理法律關系,應適用委托代理的相關法律法規。本案中,鞍鋼投資公司雖然是建設項目名義上的開發商,但根據《合同法》第四百零三條“因委托人的原因,受托人不履行對第三人的義務的,受托人應當向第三人披露委托人,因此第三人可以選擇受托人或者委托人作為主張權利的相對人,但第三人不得變更所選擇的相對人”, 原告在本案審理過程中選擇了費霞化工廠作為責任主體,只能要求被選擇。