鹿心社省長
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江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法
第壹章總則
第壹條為了規範國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保護被征收房屋所有權人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》，結合本省實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用於本省行政區域內國有土地上房屋征收與補償的實施。
第三條房屋征收與補償應當遵循民主決策、程序正當、補償公平、結果公開的原則。
第四條設區的市、縣(市、區)人民政府負責本行政區域內的房屋征收與補償工作。
第五條設區的市、縣(市、區)人民政府確定的房屋征收部門負責組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。
設區的市、縣(市、區)人民政府發展改革、財政、國土資源、建設、城鄉規劃、房地產管理等有關部門應當按照本辦法的規定和職責分工，相互配合，確保房屋征收與補償工作順利進行。
被征收房屋所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當配合做好房屋征收與補償的相關工作。
第六條房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。
房屋征收部門負責監督房屋征收實施單位在委托範圍內實施的房屋征收與補償，並對其行為後果承擔法律責任。
房屋征收部門應當對從事房屋征收與補償工作的人員進行相關法律法規和業務知識的培訓，做到文明服務，規範崗位。
第七條省人民政府住房和城鄉建設主管部門應當加強對全省房屋征收與補償實施工作的指導。
省人民政府發展和改革、財政、國土資源等有關部門應當按照各自職責，做好房屋征收與補償的指導工作。
第二章征收決定
第八條為了維護國家安全，促進國民經濟和社會發展以及其他公共利益，有國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條所列情形之壹的，市、縣(市、區)人民政府應當作出房屋征收決定。
第九條按照本辦法第八條規定，凡確需征收房屋的建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和設區的市、縣(市、區)專項規劃。
保障性安居工程建設和舊城區改造應當納入設區的市、縣(市、區)國民經濟和社會發展年度計劃。
第十條房屋征收部門應當會同城鄉規劃部門對確需征收的建設項目合理擬定房屋征收範圍，報同級人民政府確定，並在房屋征收範圍內予以公告。
第十壹條房屋征收範圍確定後，不得在房屋征收範圍內新建、擴建、改建房屋及其附屬物，改變房屋和土地用途不當增加補償費用；違反規定實施的，不予補償。
房屋征收部門應當書面通知同級國土資源、城鄉規劃、房地產管理、工商、稅務、公安等有關部門暫停辦理相關手續。中止相關手續的書面通知應當載明中止事項和中止期限。暫停期自征收公告之日起不超過1年。
第十二條房屋征收部門應當對房屋征收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積、土地使用權等情況組織調查登記，被征收房屋所有權人(以下簡稱被征收人)和公有住房承租人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收範圍內向被征收人公布。
房屋征收範圍內已依法登記的房屋性質、用途、建築面積，以房屋所有權證和房屋登記簿的記載為準；房屋所有權證與房屋登記簿不壹致的，除非有證據證明房屋登記簿確有錯誤，否則以房屋登記簿為準。
對房屋征收範圍內未依法登記的建築物，房地產管理部門應當會同國土資源、城鄉規劃等單位進行調查認定，對認定為合法建築物或者未超過批準期限的臨時建築物給予補償；對經調查認定為違法的建築或超過批準期限的臨時建築，不予補償。
第十三條補償方案由房屋征收部門擬定，報同級人民政府。補償方案應包括以下內容:
(壹)房屋征收與補償的法律依據；
(二)房屋征收的目的；
(三)房屋征收的範圍；
(四)被征收房屋類型和建築面積的確定方法；
(五)補償的方式、範圍、標準和計算方法；
(六)產權調換房屋的基本情況、購買方式和交付期限；
(七)房屋征收評估機構的選擇辦法；
(八)簽訂房屋征收補償合同的期限和地點；
(九)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；
(十)補貼和獎勵標準；
(十壹)房屋征收的實施單位；
(12)住房保障；
(十三)其他事項。
第十四條設區的市、縣(市、區)人民政府應當組織發展改革、財政、國土資源、建設、城鄉規劃、房地產管理等有關部門。對征收補償方案進行論證，並將論證後的補償方案在征收範圍內公布，征求公眾意見，征求意見的期限不得少於30日。
設區的市、縣(市、區)人民政府應當及時公布征求意見情況，並根據公眾意見進行修改。
因舊城改造需要征收房屋，半數以上被征收人、公有住房承租人認為征收補償方案不符合有關法律法規和本辦法規定的，設區的市、縣(市、區)人民政府應當組織由被征收人、公有住房承租人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
第十五條設區的市、縣(市、區)人民政府在作出房屋征收決定前，應當組織有關部門對下列事項進行社會穩定風險評估，並作出預警評估:
(壹)房屋征收是否經過合法性、可行性論證；
(二)實施房屋征收是否會產生行政爭議並有解決的可能性；
(三)補償資金和產權調換房屋能否籌集到位；
(四)提出的補償方案是否公平合理。
社會穩定風險評估報告應當提出實施、中止或者不實施的意見。設區的市、縣(市、區)人民政府應當對可以實施房屋征收的項目制定社會穩定風險防範、化解和處置預案。
第十六條涉及大量被征收人和公有住房承租人的房屋征收決定，應當經本級人民政府常務會議討論決定。
房屋征收決定作出前，補償費應當足額發放，專戶存儲，專款專用。
補償費的征收包括貨幣補償和房屋建設產權調換資金。
第十七條設區的市、縣(市、區)人民政府作出房屋征收決定後，應當在7日內在房屋征收範圍內公布。公告應當載明補償方案、行政復議、行政訴訟權利等事項。
第十八條房屋涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物的，按照有關法律法規的規定辦理。
第三章補償
第十九條征收國有土地上的房屋，市、縣(市、區)人民政府應當對被征收人給予公平合理的補償。薪酬包括:
(壹)被征收房屋的價值補償；
(二)因征收房屋引起的搬遷補償和臨時安置；
(三)征收房屋造成損失的補償。
第二十條對被征收房屋價值的補償不得低於房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。
被征收房屋價值由具有相應資質的房地產價格評估機構按照國務院住房城鄉建設主管部門制定的《國有土地上房屋征收評估辦法》確定。
第二十壹條房地產價格評估機構按下列程序選擇或確定:
(壹)房屋征收部門向社會發布房屋征收評估信息；
(二)具有相應資質的房地產價格評估機構應當在房屋征收部門登記註冊；
(三)房屋征收部門應當在征收範圍內公布已登記並符合資質條件的房地產價格評估機構名單，供被征收人協商選擇，協商期限不得少於7日；
(四)供被征收人選擇的房地產價格評估機構不得少於3家，少於3家的，房屋征收部門可以從有資質的房地產價格評估機構中邀請；
(五)被征收人在規定時間內就選定的房地產價格評估機構達成壹致意見的，應當將協商結果書面告知房屋征收部門；
(六)協商不成的，房屋征收部門應當按照少數服從多數的原則，組織不少於三分之二的被征收人投票表決；
(七)按照少數服從多數的原則，房屋征收部門通過抽簽、搖號等隨機選擇方式確定；
(八)房屋征收部門公布被征收人選定或確定的房地產價格評估機構名單。
被征收人協商選擇房地產價格評估機構的，協商過程應當公開。房屋征收部門組織被征收人通過投票或者隨機抽取方式確定房地產價格評估機構的，應當依法經公證機關公證。
第二十二條房地產價格評估機構選定或確定後，由房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，並與房屋征收評估機構簽訂委托合同。
第二十三條被征收房屋的價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積、土地使用權等影響價值的因素。
被征收房屋內部裝修價值、機器設備和材料搬遷等費用以及停產停業損失補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托具有相應資質的評估機構通過評估確定。
第二十四條房地產價格評估機構應當按照委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶初步評估結果。房屋征收部門應當將分戶初步評估結果告知被征收人。
初步分戶評估結果通知被征收人後七日內，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估範圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當將分戶評估報告移交給被征收人。
第二十五條被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。房地產價格評估機構應當自收到復核評估書面申請之日起10日內對評估結果進行復核評估。
被征收人或者房屋征收部門對房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內向被征收房屋所在地的市房地產價格評估專家委員會申請。房地產估價專家委員會應當自收到估價申請之日起10日內對估價報告進行審查，並出具書面估價意見。
經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，評估報告予以維持；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當更正錯誤，重新出具評估報告。
第二十六條被征收人可以選擇貨幣補償或者房屋產權調換。
被征收人選擇房屋產權調換的，設區的市、縣(市、區)人民政府應當提供不低於被征收房屋建築面積的房屋用於產權調換，並與被征收人計算結算被征收房屋價值與產權調換房屋價值的差額。
因舊城改造，被征收人選擇以改建區房屋產權調換征收個人住宅的，作出房屋征收決定的市、縣(市、區)人民政府應當將改建區或者附近區域的房屋提供給被征收人選擇，並按照房地產市場價格結算差價。就近地段的範圍由房屋征收部門與被征收人在征收補償方案征求意見過程中確定。
第二十七條房屋征收部門用於個人住宅補償安置的建築面積不得少於36平方米。
產權建築面積不足36平方米且屬於被征收人唯壹房屋的，安置時補36平方米，不結算差價；超過36平方米的部分實行階梯價格，36至50平方米之間的部分按成本價結算，超過50平方米的部分按市場價結算。被征收人選擇貨幣補償，其住房面積不足36平方米的，按照36平方米建築面積結算。
設區的市、縣(市、區)人民政府可以根據實際情況，制定比前款更優惠的拆遷補償安置面積辦法。
第二十八條設區的市、縣(市、區)人民政府在公布房屋征收決定的同時，應當公布房屋征收範圍內的住房保障狀況。
符合住房保障條件、自願選擇保障性住房的被征收人，應當向房屋征收部門提出書面申請。房屋征收部門收到申請後，應當在7日內報送同級住房保障管理部門。
住房保障管理部門應當及時對房屋征收部門提交的申請住房保障的被征收人名單進行核實確認，並辦理相關手續，不得輪候。
第二十九條征收公有產權出租房屋，設區的市、縣(市、區)人民政府應當對被征收人給予補償。承租人符合公共租賃住房或者其他保障性住房條件並申請安置的，設區的市、縣(市、區)人民政府應當優先為承租人提供公共租賃住房或者其他保障性住房。
第三十條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人和公有房屋承租人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，在房屋產權調換交付前，房屋征收部門應當向被征收人和公有住房承租人支付臨時安置費或者提供周轉房。產權調換房屋到期未交付的，自逾期之日起按原標準1執行。5倍支付臨時安置費；逾期超過12個月的，從逾期之日起，按原標準的兩倍支付臨時安置費。
搬遷費和臨時安置費的具體標準由設區的市、縣(市、區)人民政府制定，並根據實際情況適時調整。
第三十壹條征收房屋造成損失的，應當給予補償。賠償停產停業損失應當符合下列條件:
(壹)被征收房屋有房屋所有權證或被有關部門認定為合法建築物；
(二)具有合法有效的營業執照或者其他相關生產經營行政許可手續，營業執照或者其他相關生產經營行政許可手續載明的經營場所為被征收房屋；
(三)已辦理稅務登記並持有《稅負核定證》。
第三十二條征收房屋造成的停產停業損失補償標準，由征收當事人參照經營單位上壹年度應納稅所得額、同地段房屋市場租金和職工最低工資標準協商確定；協商不成的，委托相關專業評估機構評估確定。
停產停業補償期限按月計算。實行房屋產權調換的，補償期限從被征收房屋搬遷至產權調換房屋交付使用時止；實行貨幣補償的，補償期限為6個月。
第三十三條征收有抵押的房屋，抵押人和抵押權人應當重新設定擔保或者達成債務清償協議。抵押人與抵押權人不能重新設定擔保或者達成債務清償協議的，房屋征收部門應當對被征收人進行貨幣補償，並將補償情況提交公證機關進行公證。
第三十四條房屋征收部門與被征收人應當按照本辦法的規定，就補償方式、補償金額及支付期限、產權調換房屋的區位面積及交付期限、產權調換房屋的差價結算、搬遷費、臨時安置費或者周轉房、停產停業損失補償、搬遷期限、過渡方式及過渡期等事項訂立補償協議。
補償協議的簽訂期限不得少於30日；房屋搬遷時間不得少於15天；貨幣補償應當在補償協議約定的期限內支付；申請產權調換的當事人的安置臨時過渡期，多層建築安置小區不超過24個月，高層建築安置小區和多層、高層混合安置小區不超過36個月。
補償協議訂立後，壹方不履行補償協議約定的義務的，另壹方可以依法提起訴訟。
第三十五條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內未達成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明的，房屋征收部門應當報請作出房屋征收決定的市、縣(市、區)人民政府根據征收補償方案作出補償決定，並在房屋征收範圍內予以公告。
補償決定應當載明被征收房屋的基本情況、補償決定的內容和依據、行政復議和行政訴訟的權利。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第三十六條實施房屋征收應當先補償，後搬遷。作出房屋征收決定的市、縣(市、區)人民政府對被征收人給予補償後，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。被征收人按期搬遷的，應當給予獎勵。獎勵辦法由設區的市、縣(市、區)人民政府制定。
任何單位和個人不得以暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路交通等手段強迫被征收人搬遷；禁止施工單位參與搬遷活動。
第三十七條已經按照補償協議搬遷或者在補償決定確定的搬遷期限內搬遷的房屋，由房屋征收部門實施拆遷。
承擔房屋拆遷工程的企業應當具有施工企業資質等級，並對施工安全負責。
第三十八條被征收人遷出原居住地接受義務教育時，可以選擇繼續按原入學辦法在原居住地入學，也可以在教育行政部門遷入地就近入學。
對符合城鎮居民最低生活保障範圍的困難家庭，因居住地變更導致人戶分離的，在補償征收完成後1年內，由遷出地民政部門審核批準最低生活保障。1年後，按規定向遷入地民政部門申請。
因征收而搬遷的居民，在就業、培訓、醫療、社會保障等公共服務方面，可以選擇遷出地或者遷入地居民的待遇。
第三十九條被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，又不在補償決定規定的期限內搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣(市、區)人民政府申請房屋所在地基層人民法院依法強制執行。在申請人民法院強制執行前，設區的市、縣(市、區)人民政府應當依法書面督促被征收人履行搬遷義務。
申請人向人民法院申請強制執行時，除提交強制執行申請書及附具補償金額、專用賬戶存儲賬號、產權交易所和周轉房的位置和面積等材料外，還應當提供下列材料:
(壹)征收補償決定及相關證據和所依據的規範性文件；
(二)補償決定書、催告書和被征收人、直接利害關系人的意見送達證明；
(三)社會穩定風險評估材料；
(四)被強制執行房屋的狀況；
(五)被執行人的姓名、地址以及與執行有關的財產狀況；
(六)法律、行政法規要求的其他材料。
第四十條房屋征收補償工作完成後，房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，並在房屋征收範圍內向被征收人公布分戶補償情況。
審計機關應當加強對房屋征收補償費用使用的監督，對房屋征收補償項目費用進行專項審計，並公布審計結果。
第四十壹條房屋被依法征收，國有土地使用權同時收回，登記機構註銷房屋所有權和土地使用權登記。
第四章法律責任
第四十二條設區的市、縣(市、區)人民政府和房屋征收部門的工作人員不履行本辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者同級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，應當依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十三條以暴力、威脅等非法手段或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路交通迫使被征收人搬遷，造成損失的，應當依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，依法懲處；構成違反治安管理行為的，依法予以處罰。
第四十四條以暴力、威脅等方法阻礙房屋征收與補償工作依法進行，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法予以處罰。
第四十五條貪汙、挪用、私分、截留、拖欠補償費的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位給予警告、通報批評；造成損失的，應當依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，依法懲處。
第四十六條房地產估價機構、房地產估價師出具虛假或者重大錯誤估價報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產估價機構處以5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師處以654.38+0萬元以上3萬元以下罰款，並記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書和註冊證書；造成損失的，應當依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五章附則
第四十七條本辦法自1年3月6日起施行。2003年8月21日江西省人民政府第9次常務會議通過、2009年7月21日江西省人民政府第22次常務會議修訂的《江西省城市房屋拆遷管理實施辦法》同時廢止。
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