李先生自2018入住該小區以來，每年按時繳納物業費，但對物業管理公司的服務質量壹直很不滿意，尤其是對方多年來從未向業主公示過小區的公共收入。即使他和他的鄰居多次拜訪物業業主，甚至要求他們公開收支明細，但始終沒有得到明確的回應。
根據《民法通則》第二百八十二條的規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人使用業主* * *同壹部分產生的收益，扣除合理費用後，歸業主* *所有。
實際工作中，很多小區把公共設施委托給物業管理公司，業主並不參與。久而久之，這些公共利益很容易被物業公司主導，壹些業主置之不理甚至？放棄？這部分權利。《法治日報》記者近日走訪北京多個小區發現，很多小區的公共收入賬目很少公布，多數業主對收入情況知之甚少。
多位受訪專家指出，管理好社區的公共收入賬，不僅關系到居民的生活質量，也體現了社會基層治理的能力。在相關法律法規明確公共利益歸屬的前提下，加強小區物業信息透明度，保障業主知情權，完善監督管理機制，增強業主法律意識，以法治方式解決公共利益。神秘？。
大眾* * *收入來源廣泛。
大部分業主不太了解。
記者隨機采訪了北京、天津、湖南、廣東等地的20多位業主，發現大部分業主都不知道哪些小區設施屬於業主，哪些收益應該屬於業主。
？每天都會在地下車庫和電梯間門口看到廣告，但是因為工作忙，根本不考慮廣告收入，以為都是物業的。？家住廣東省汕頭市某小區的張先生告訴記者，商品房小區或多或少都有壹些好處，但具體包括哪些，我說不上來。
事實上，近年來，居民區的經營收入來源越來越多樣化。
據物業經理李輝(化名)介紹，小區公共區域的廣告收入，如戶外廣告、電梯廣告、外墻廣告等。停車泊位收入；營業用房收入；占用公共* * *區域經營的快遞櫃、自動售貨機的收入；電瓶車充電樁收入；公共部分的補償；使用活動場地、俱樂部、遊泳池等公共設施的營業收入；部分通信運營管理費；物業管理用房收入；小區公共設施損壞賠償？這些都是社區的收入來源。
他以自己工作的浙江杭州某小區為例，向記者詳細算了壹筆賬:小區位於地鐵口，已交付近8年，8棟住宅，2棟商住樓，年營業收入約60萬元。
？電梯廣告和停車泊位是主要收入來源。？李輝表示，部分電梯安裝了25寸液晶廣告，每部租金約為1.700元/年；每部電梯有三個框架廣告，每壹個的租金約為700元至800元/年；每部電梯有1部電梯門貼廣告，每部電梯租金約800元/年。這意味著，小區每臺電梯每年憑借電梯廣告收入約4000元。車位收入主要包括地上和地下，地上臨時車位對外經營，5元/小時，每天封頂30元；地下公共停車位，月租從400元到500元不等。根據業主和物業簽訂的物業合同，這部分收益業主和物業公司五五分成。
記者近日走訪北京10多個小區發現，這些小區的公共區域？各種商業廣告張貼或懸掛在電梯、走廊、小花園、建築物外墻、公告欄。隨意走進壹棟高層居民樓的電梯間，看到了多張電梯廣告。記者粗略數了壹下。四個框架廣告，1紙質廣告，1電子屏廣告，貼滿了電梯間的四面墻。
在北京從事廣告行業的曾先生告訴記者，小區內的墻面廣告和燈箱廣告，按大小和廣告內容計算，年收入至少在1000元。
記者在現場還看到，壹些居民樓之間的空地上安裝了很多自動飲水機、快遞櫃、牛奶自動售貨機、礦泉水自動售貨機。按照目前的市場價格，每個快遞櫃的租金壹般在3000元到4000元/年，每個礦泉水牛奶自動售貨機的租金在3000元/年左右。
？在壹些沒有業委會的小區，這些公共費用很容易成為物業的隱性收入。這些隱性收入不僅包括廣告費、占地費，還包括不常見的寬帶入場費、通信基站費等。？李輝說，這些收入本應屬於全體業主，但實際上，大部分小區的公共收入都進入了物業收入賬戶，這部分收入非常可觀，有的甚至占到總物業收入的近三分之壹。
關於收入的去向很少公開。
矛盾糾紛頻發
隨著社會收入的增加，收入的處置成為壹個敏感的問題。
根據《物權法》第七十條的規定，業主對營業用房等建築物專有部分享有所有權，對專有部分以外的* * *部分享有共管權。
在壹些地區，物業管理條例也很明確。住宅區配套設施的租金和收費標準，由業主委員會與使用單位協商，在合同中約定。未成立業主委員會的物業服務企業和入住單位應當向全體業主公示征求意見，屬於全體業主的公共收入和必要支出應當定期公示。
比如，根據《北京市物業管理條例》，物業服務人員應當在物業管理區域的顯著位置設立公示欄，如實公示並及時更新？最近壹年公共事業費、物業費、公共事業收支、專項維修資金使用情況如何？，並能通過互聯網通知所有業主。
？壹方面，業主需要知道收益有多少，用在哪裏；另壹方面，業主也要了解和判斷收益使用的合理性。？北京市律師協會物業管理法律專業委員會副秘書長秦良平說。
在記者走訪的10多個小區中，只有兩個小區物業公示了市民的收支明細，三個小區物業可以滿足業主查賬的需求。而那些沒有公示戶口的小區物業給出的解釋大多是？壹般是第壹季度公布的，現在已經撤了？。
記者註意到，目前傳統的社區公益宣傳方式仍以張貼公告為主，微信或QQ群、小程序、App等新媒體應用程度較低，也使得很多居民無法及時了解公益的去向。
早在2021年3月，江蘇省消費者權益保護委員會對12000多個樣本的調查報告顯示，小區公共收入等信息不透明、業主知情權得不到保障的現象非常普遍。
調查數據還顯示，超過60%的受訪者認為社區公共收入的使用不夠合理，主要體現在？公共收入的使用決定權主要在物業手裏？使用的金額與公司賬戶余額不符？財產公示的維護成本明顯高於市場價？然後呢。物業總是先動用資金，再通知業主？諸如此類。
正因為如此，壹些對公共利益比較了解的業主在接受采訪時表示。即使有宣傳，也很難判斷真偽。為什麽不關註壹下，定下來？。
然而，隨著近年來業主維權意識的逐漸提高，公共收益的使用往往成為物業糾紛的壹個焦點。中國裁判文書網記者？房產+公* * *收入？關鍵詞搜索，發現2016年相關文獻約470篇，2017年增至近780篇，2018年躍升至近1500篇，之後三年達到3000余篇。
今年9月，壹個？小區物業拒交經營收益，業委會起訴索賠1.37.5萬，獲法院支持？該消息引發社會熱議。
2012年9月至2021年2月，某物業管理公司壹直為江蘇省南通市某小區提供服務。服務合同到期前，物業管理公司對服務期間的各項經營收入和臨時停車費收入進行審計和公示。2月底2021退市後，已來不及將上述收益交給小區業委會，業委會根據業主大會決議決定提起訴訟，在扣除經營費用的基礎上，向物業管理公司索賠1375000元。
法院認為，小區停車費等經營收益屬於全體業主所有，物業管理公司應當將屬於小區全體業主的收益交付給業主，其逾期付款構成違約，應當承擔繼續履行、賠償損失等違約責任，判決支持了小區業委會的訴求。
完善收入管理規則
探索新的監管方式
根據相關法律規定，經營收益的分配和使用決定權在業主大會，但召開業主大會很難有半數以上業主同意。現在很多小區有上千戶，業主因為工作忙，怕麻煩，個人力量小，無法形成有效的監督。
缺乏監管導致了公共收入最終用途的爭議。在采訪中，記者發現，壹些業主是出於？與其看不到東西，為什麽不送到手裏，踏實壹點？主張把收入用於福利的心態；有的物業公司認為，這筆錢可以用來補充小區的專項維修資金，改善小區使用的設施設備，或者作為物業費的補貼。
如何管理好這筆賬，考驗社區基層治理的智慧。在這方面，各地都進行了積極探索。
2065438+2009年7月，浙江省杭州市出臺了物業經營收支信息公開試點工作方案，要求業主委員會和物業服務企業將物業經營收支每月的項目、金額和匯總情況錄入杭州市住保房管局信息平臺。實名認證後，業主可以通過信息平臺查詢自己物業管理區域的經營收支情況。同時，杭州在業主委員會相關工作制度(試行)中明確，原則上應當將物業經營收益的50%以上用於物業的維修、更新、改造或者補充專項維修資金。
此後，不少地方在制定相關規定時，也引導業主將經營收益投入到住宅設施的維護中。
今年9月，福建省住房和城鄉建設廳會同其他部門頒布了《住宅小區公共收入管理辦法(試行)》，規定在前期物業服務期間，物業服務企業可以根據前期物業服務合同約定住宅小區的部分管理事項，物業服務企業的管理費用不得超過公共收入的30%。業主大會成立後，經業主大會決定，業主委員會賬戶的公共收入可以用於部分住宅小區的維修、更新、改造，業主委員會的工作經費等公共支出，也可以用於沖抵業主的物業服務費用、水電聯營費用以及業主大會決定的其他費用。
壹個月後，江西省住房和城鄉建設廳制定了《業主大會和業主委員會工作指引(試行)》，規定業主的部分收益應當首先用於補充建築物及其附屬設施的維修資金。業主收入的壹部分要單獨核算。業主大會應當設立業主資金賬戶，由業主委員會管理。
還有壹些地方探索建立* * *管理賬戶，規範保管和使用程序，讓社區的公共收入更加透明。
今年9月，安徽省合肥市人民政府辦公室公布的《合肥市住宅小區物業管理條例(征求意見稿)》擬規定，住宅小區公共收入應當單獨核算，接受業主監督。業主大會成立前，物業服務企業應當在鄉、鎮人民政府和街道辦事處設立公共賬戶；業主大會成立後，經業主大會同意，業主委員會可以在鄉、鎮人民政府和街道辦事處設立公共賬戶。
在秦良平看來，設立* * *管理賬戶，單獨列賬，經營管理財產。相應的收益直接進入* * *管理賬戶，利潤在扣除相應的合理管理費用後，按照約定的比例進行分配。此舉既能激發物管公司的積極性，又能監督其收益和使用，也有利於保護業主權益，實現雙贏。
秦良平提醒，隨著小區使用年限的增加，小區配套設施會不斷老化，業主也會產生新的需求，但維修資金有限，通過公共收入補充維修資金是比較科學的方式。《物業管理條例》第五十四條也規定，公共收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以根據業主大會的決定使用。在小區維修資金充足的前提下，在業主大會授權的範圍內，從公益金中以紅包或日用品的方式分享收益，也能在壹定程度上提高業主的積極性和小區的治理效率。
為了更好地解決小區公共收益的監管問題，秦良平建議，各地還可以探索多種新的監管方式，比如合同制，將小區公共收益整體打包給物業管理公司，固定收益支付給業主，業主自負盈虧；或者提成制，由物業管理公司組織招商運營，業主按照運營收入的壹定比例向物業管理公司支付服務費，扣除合理成本後剩余收入歸業主所有。
？陽光是最好的防腐劑，社區的公共事務只有公開透明，才能得到真正的監督。無論是由物業公司管理還是由業主委員會管理，還是由物業公司和業主委員會共同管理，都要依法定期公示收支明細，接受業主監督。？秦良平表示，從業主的角度來說，也需要增強公共利益權利意識，加強相關法律知識的學習，依法維護自身權益。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，小區公共收入不僅涉及賬目的規範和公開，還涉及監管和規則體系的完善。要解決這些問題，需要為業委會的成立提供更有力的法律支持，讓政府部門發揮更積極的作用，物業公司在業委會成立過程中履行更多的強制性義務；同時，要把社區公共收入的管理細則制定得更加細化。比如，政府部門要統壹制定公開收入的形式，定期對小區的公開收入進行抽樣檢查，嚴懲隱瞞或篡改數據、侵吞業主利益的行為。此外，還可以從公示的方式上下功夫，比如利用微信微信官方賬號等新媒體平臺，將小區的公共收入進行分類，並由固定人員定期公布，保障業主的知情權。
？只有進壹步完善法律法規，細化業委會的成立、公共收入管理和違規處罰，加大對業委會的支持和對物業管理公司的監管，相關部門才能在小區形成更加均衡的治理模式，真正捍衛業主的合法權益，促進* * * * * * *享有的基層治理。？嚴躍進說。
法治日報記者文攝