流程1:前期準備(心理和財務)
-
壹、買房的心理準備
1.對房地產價格要有心理準備。
目前受大環境影響，樓市價格在不斷變化。在買房之前，妳需要從兩個方面對房地產價格做好心理準備。首先，妳能承受的總房價是多少？根據這個總價，可以換算出妳能買得起的房子的均價和面積，生成相應的組合方式。這個計算有助於妳判斷在哪裏買房，房子的購買面積。其次，要做好房價上漲或下跌的準備。很多購房者在買房時都希望房產未來升值。這個也要從兩個方面來判斷。(1)如果是自住，要考慮房屋本身和自身的償債能力，考慮影響房價升值的因素，如地段、配套、區域未來發展前景等。(2)如果是投資或者自住兼投資，建議優先考慮物業的位置和環境以及物業本身的屬性(即是否是易賣易租的物業類型)。
2.對購買區域要有心理準備。
經過第壹步的價格準備，妳會對適合自己支付能力的購買面積有壹個大致的判斷。接下來就是如何選擇購買區域了。根據武漢的情況，購房區域壹般可以分為中心城區和郊區。兩者的區別在於，中心城區設施齊全，但多為高層，小區小且貴。郊區配套有待完善，但小區規模大，價格低。所以，選擇不同的地區，就意味著妳選擇了兩種完全不同的生活方式。到底哪種生活方式適合妳，可以從妳多年的生活區域和習慣來判斷，也可以分兩個不同的區域去體驗。從小的角度來說，如果不希望自己的生活因為買房而有太大的改變，就要考慮樓盤和配偶工作單位之間的交通狀況，包括公交系統、路況、距離等。如果有孩子，教育設施也要考慮到位。
3.對自己的還貸能力做好心理準備。
如果準備壹次性付款，最好準備壹些家庭應急資金。如果妳決定貸款，妳需要做好貸款後的生活安排。由於貸款是固定的生活費用，所以要求妳有相對穩定的工作和收入來源。同時，由於貸款支出的增加，必然會對前期的理財計劃產生影響。所以買房前要做好新的家庭收支計劃，避免買房後對日常生活的影響。
根據理財專家的建議，住房貸款占家庭總收入的比例應在30%以下，否則會影響生活質量。
第二，住房資金的準備
買房是壹件大事，關系到個人和家庭幾年甚至幾十年的生活。所以，買房前做好資金準備非常重要。
如心理準備中所說，“房價”是買房前資金準備的重要壹環，但需要明確的是，買房涉及的成本不僅僅是房價。如果買房前只關註房價而忽略其他問題，往往會導致整個購房預算的成本超支，甚至達到買得起卻買不起的尷尬境地。
因此，在買房前，應制定詳細的購房資金計劃，主要包括以下內容:
(1)壹次性付款或貸款
如果壹次性付款，買房時付全款。如果有資格貸款買房，最大的前期支出就是首付。所以壹定要計算好手中可用的資金，既要保證有足夠的資金支付首付，又要保證日常生活開銷不受影響。
(2)每月固定的貸款本金。
很多購房者對銀行要求的“家庭收入證明”並不重視，往往為了獲得更多貸款而多開月收入。但是壹旦開始還款，購房者會覺得還款困難，生活質量可能會受到影響，甚至貸款還不上。無論最終結果如何，責任只能由購房者自己承擔。所以購房者要記住，每月還款額要在家庭月收入的30%以內，同時選擇適合自己的還款方式(主要是每月還款額和還款周期)。
(3)各種稅費
按照規定，買房需要繳納不同種類的稅費。這些稅費包括:契稅:個人購買高檔住房(別墅、聯體別墅除外)的契稅稅率由4%調整為3%。對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫下調至1%。
(4)維修基金
自2008年6月5438+065438+10月1日起，簽訂商品房買賣合同的業主每平方米交存房屋總價款的2%作為房屋維修基金的金額。
(5)物業管理費
不同檔次的房子，物業管理費也不壹樣，但有壹點是壹樣的，就是按照房子的建築面積收費。目前壹般高層物業管理費在1.2元/m2-1.8元/m2，小高層物業管理費在1元/m2-1.5元/m2，多層物業管理費在0.6元/m2-1.2元/m2左右。
(6)安裝費
當妳住在壹個新房子裏，妳必須擁有所有必要的設施，如煤氣管道，有線電視，電話和寬帶網絡，這些也需要開支。壹般物業管理公司會在小區公示初裝費價格，協助業主安裝。
(7)面積補償費
房屋封閉時，面積差不能超過3%。因此，房屋面積大於收房時合同約定面積的，超出部分按照合同簽訂時的房屋均價計算填列。當然，如果房屋面積小於合同約定面積，開發商也需要以同樣的方式給購房者退款。
面積補償費=(實測現房面積*均價)-(合同簽訂面積*均價)
(8)其他雜項費用
除了上面提到的各種款項，還有很多不同房產的雜費，也需要在買房前了解清楚，做好財務預算。流程二:了解房地產基礎知識。
在購買新房之前充分了解房屋結構常識，不僅有助於判斷房屋的價值，也有利於以後的房屋裝修和交易。
住房結構主要分為以下幾類:
1.木結構(住宅):指用磚或砌塊建造的建築物中的豎向承重結構墻、柱，樓板、屋架采用木結構建造。
2.磚混結構(住宅):建築中豎向承重結構的墻、柱采用磚或砌塊砌築，柱、梁、樓板、屋面板采用鋼筋混凝土結構。壹般來說，磚混結構是由壹小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻支撐的。
3.鋼筋混凝土(住宅):是指建築物中的墻、柱、梁、樓板、樓蓋、屋面板等主要承重結構用鋼筋混凝土制成，非承重墻體用磚或其他材料填充。這種結構具有良好的抗震性能、較強的整體性、較強的耐火性、耐久性和耐腐蝕性。
4.鋼結構(住宅):建築中的主要承重結構采用鋼。適合超高層建築。重量最輕。
將結構分為以上四類就夠了，其中鋼筋混凝土結構還可以細分:
1.框架結構，由梁、板、柱組成，墻體僅用於分隔和保溫。
2.剪力墻結構，是由梁、板、墻組成的建築承重結構，部分墻體在結構中受力。流程4:實地考察
調查房產的手續和開發商的資質是了解房產是否合法出售的重要途徑。消費者可以通過以下幾個方面進行調查:
1，查五證二本
購房者在購房時應要求房地產開發商和賣方提供完整的“五證”和“兩書”，這是法律對賣方的基本要求。
五張卡:
(1)國有土地使用證:
(2)建設工程規劃許可證:
(3)建設用地規劃許可證:
(4)建設工程施工許可證:
(5)商品房預售許可證:
“五證”中最重要的是土地使用證和商品房預售許可證，表明所購房屋屬於合法交易範疇。
兩本書:
(1)企業法人營業執照
(2)房地產開發企業資質證書
2.調查配套設施、住宅設計、樓盤宣傳的真實性。
五個。如何簽訂正式的購房合同
買房過程中最難的壹件事就是和開發商簽合同。眾所周知，開發商對商品房買賣合同非常熟悉，他們也仔細研究過。他們是簽訂商品房買賣合同的“專家”，但購房者對此並不熟悉。如果他們不重視，就會陷入開發者設置的文字陷阱。因此，購房者在簽訂購房合同時，壹定要經過嚴謹的思考和談判，盡可能與開發商簽訂公平的購房合同。我們將在此列出所有術語，並逐壹解讀。希望網友詳細閱讀體驗，壹定會對購買消費有所提醒和說明。
(1)仔細閱讀合同。
購房者在拿到商品房買賣合同後，不應先在合同上簽字，而應先仔細閱讀合同內容。如果他們對壹些術語和專業術語不了解或者概念模糊，可以向有關部門咨詢。
(2)尋找簽約主體——與當事人的協議
合同當事人的約定需要認真核實房地產開發商的基本信息，確認企業名稱與營業執照名稱完全壹致，避免不必要的糾紛。
(3)合同第壹條-項目建設基礎
1.註意土地的使用年限。根據中國法律法規，住宅用地使用年限為70年，商業用地使用年限為40年。如果開發商早壹點取得土地使用權，買方晚壹點簽約，會對購買方的土地使用權產生壹定的影響。
2.註意開發商的三證:國有土地使用證，建設工程規劃許可證，建設工程施工許可證。如果合同中只有壹個證，購房者最好不要簽合同，因為如果開發商沒有辦理這個證，開發商就無法取得商品房預售許可證，然後可能就無法辦理房屋權屬面積和土地使用證。
(4)合同第二條-商品房銷售依據
如果開發商未取得《商品房預售許可證》，在合同中填寫虛假或過期的《預售許可證》編號，以達到順利銷售的目的，則構成欺詐。
(5)本合同第三條-買受人所購商品房的基本情況
購房者首先要明確約定房子的具體樓號、樓層、房號，避免開發商壹房多賣。其次，明確約定建築的高度和主體結構、建築面積和套內面積。明確規定房型(幾房幾廳)。
(6)本合同第四條-買受人商品房所在項目的基本情況。
要在合同中明確約定綠化率、物業管理用房建築面積、停車場等項目。並約定全體業主享有《物業管理條例》規定的全部權利，明確約定車庫、停車場的所有權和使用權。
(7)合同第五條-計價方法和價格
明確約定房屋總價及估價方式，不約定房價以外的費用。
(8)合同第六條-付款方式和期限
此條是買家最重要的合同業務，買家要根據自己的經濟能力謹慎選擇付款方式；付款時，要妥善保存相關發票和收據，這對購買者來說是最重要的證據之壹；如果選擇按揭貸款付款，壹般由開發商辦理。因此，買方應及時取得相關合同和借款發票，以證明買方已及時履行了付款義務。
本條還應特別註意約定買受人逾期付款的違約責任，並註意約定的逾期時間盡可能長，以保證合同能夠繼續履行；賣方協議終止權利的時間越長越好，違約金越低越好。
(9)合同第七條——買方逾期付款的違約責任。
這壹條是規定我們自己的違約責任。還不如關註約定的逾期時間越長越好，保證合同能繼續履行。合同約定的違約金越低越好，盡量不要超過壹天萬分之三。
(10)合同第八條-面積確認及面積差異處理
面積差別很大。買受人有權退房並要求退房時，利息的約定應當按照銀行同期貸款利率計算。通常開發商同意銀行同期存款利率；套內建築面積誤差範圍要約定。實踐中，有的總建築面積在約定範圍內，但公攤面積過大導致套內建築面積縮水很大，直接侵害了購房者的利益。面積誤差比=(產權登記面積-承包面積)/承包面積×100%
(11)，合同第九條-交貨期限和條件
首先要明確約定交付期限；其次，應明確約定交付條件，開發商在交付商品房時必須向購房人出示相關的《建設工程竣工驗收備案表》，否則購房人有權拒絕收房，開發商應承擔逾期交房的違約責任；然後明確規定基礎設施和公共配套建築交付的具體時間；最後，因不可抗力或者合同原因需要延期交付的，約定出賣人應當自發生之日起10日內書面通知買受人。
同時需要註意的是，在《商品房買賣合同》中，該商品房的通水、通電運行日期為空白，也需要雙方協商填寫。現在很多開發者都在這方面玩文字遊戲。比如他們入住時會填寫“水(電、氣)情況”。這句話看似沒什麽不妥，但仔細品味，妳會發現大有文章可做:入住時“供水(電、氣)條件”中的水電是臨時的還是正式的？入住的時候具備開通條件，不代表就可以開通。因此，在這些條款中，需要明確指出具體的開放時間。雖然燃氣的開通有入住率的限制，暖氣的開通也有季節的限制，但在合同中應該有盡可能明確的約定。
(12)，合同第十條——出賣人逾期交付的違約責任。
《商品房買賣合同》中註明了甲方逾期交房、乙方逾期付款的相應處理條款，但關鍵內容為空白，需雙方協商填寫。如果開發商在簽訂合同前就已經填好了，購房者需要仔細比較，做到雙方違約期限和違約金利息的對等。
為了保護自己的權益，約定逾期交房時間越短越好，最好不超過1個月，並約定出賣人應當支付較高的逾期交房違約金。此外，在關於買受人撤銷權的約定中，開發商應當支付逾期不超過30日的較高違約金。
(13)，合同第十壹條-移交
現在很多開發商通過電話交房，應該約定開發商向我們提交入住通知書、建設工程竣工驗收備案表、住宅質量保證書、住宅使用說明書、實測面積、鑰匙收據。這些都需要在補充協議中寫明，避免事後產生糾紛。
(14)，合同第十二條-規劃設計變更協議
很多購房者並不重視合同中的設計變更條款，尤其是與所購房屋無關的環境變化，因為他們認為這些變化對自己影響不大。事實並非如此。任何設計的改變都是有原因的。這種改變往往符合開發商的利益，但同時可能傷害購房者的利益。因此，在簽署該條款時應謹慎對待。
在合同附件中，我們建議買方增加以下條款:
1)售樓書等廣告的內容應當明確寫入補充協議。
購房者在購買商品房，尤其是購買期房(目前武漢市場上的期房居多)時，往往是在看完開發商印制的售樓說明書後才決定購買。售樓書包含樓盤的特色、交通、規劃設計、房型、配套、裝修、設備等內容。從法律上講，這份售樓書是開發商的承諾，是對購房者的邀約，但沒有法律效力。因此，買方應將其寫在附件六中。
2)否定格式合同的法律效力。
開發商與買方簽訂的合同壹般是格式合同，合同法規定格式合同的效力和理解有利於買方。開發商為了規避法律條文，往往會在合同附件中約定“雙方理解壹致，不會產生格式合同的法律後果”。如果合同中有上述條款，建議買方不要簽合同。
3)與開發商簽訂合同時，要註意每份合同的約定填寫要壹致，要求開發商當面簽訂，避免出現“陰陽合同”。否則購房人主張權利時，購房人提供的合同可能與開發商提供的合同不壹致。流程六。支付方式和方法
1)壹次性付款在當前持續加息的背景下，壹次性付款的好處是減少利息支出。選擇壹次性付款可能會得到開發商壹定的優惠，但購房者必須有充足的資金做後盾。這種方法操作起來比較簡單，可以得到很多優惠。
2)抵押貸款
按揭付款，需要詳細咨詢開發商從哪家銀行貸款。部分樓盤不支持公積金貸款，申請公積金的購房者也要詳細咨詢。
3)申請人需要的材料
(1)貸款人及其配偶的居民身份證和戶口本。夫妻不在同壹戶籍的，需要結婚證。
(2)具有法律效力的購房合同、預付款收據(總房款30%以上)及其復印件。
(3)夫妻雙方所在單位出具的收入證明或銀行認可的其他還款能力證明。
(4)個人住房貸款申請書、住房貸款合同、擔保合同等。
(5)《房地產抵押申請表》和《房地產抵押合同》必須由作為擔保人的賣方蓋章簽字。
(6)銀行規定的相關證明。
4).商品房貸款流程
(1)咨詢辦理貸款相關知識。
(2)申請住房貸款。
(3)提供貸款所需的相應資料。
(4)銀行審查和批準。
(五)與銀行簽訂借款合同和住房抵押合同。
(6)去公證處公證。
(7)到當地不動產登記處辦理登記手續。
(8)房屋產權抵押登記。
(9)向銀行提供抵押證明。
(10)到指定的保險公司辦理保險業務(自願)。
(11)借款人開始按月還款。流程七。保險和司法
1)保險
不動產保險的種類主要有家財險、不動產財產險、不動產責任險、不動產壽險和個人住房抵押貸款險。為了對保險的種類和作用有壹個簡單的了解，下面做壹些簡要的說明:
1，家保
2.房地產財產保險
3.房地產責任保險
4.房地產人壽保險
5.個人住房抵押貸款保險
2)公證
如何辦理房地產公證壹般需要以下證件和材料:
1，身份證，戶口本，護照等。當事人和所有人的；法定代表人的身份證明和營業執照；
2、涉及房地產開發的，提交土地使用權證書、國家有關部門頒發的建設工程規劃許可證、建設工程許可證等。；
3、涉及房地產預售、銷售的，房地產預售、銷售許可證；
4、涉及房地產權屬轉移的，提交房地產權屬證明；
5、涉及房地產擔保的，提交房地產所有權和使用權證明；
6、涉及房產* * *有人，提供* * *書面意見等。
申請房地產公證時，當事人應當根據國家法律、法規和地方性法規政策，按照公證員的要求，提供與公證有關的其他證明材料。
3)公證在房產交易中起到什麽作用？
消費者在買房時，不僅要關心地段、樓層、朝向、燃氣等設施，還要關註是否擁有產權、能否順利履行合同、合同條款是否完備。但是個人想要掌握這些情況是很難的，向公證處申請就可以解決。流程8:房屋檢查和房屋征收程序
房屋建設完成後，開發商會及時通知購房者收房。通知內容包括交房時間、需繳納的費用、未按時收房的處理措施(根據原因)。通知有多種形式，最常見的是電話通知、傳真通知和信函通知。購房者收到收樓通知時，往往會很激動，不知所措，不知道如何驗收房子。我當時應該付多少錢？房子有質量問題嗎？有質量問題怎麽辦？這時候我們網友就要知道驗房的順序，然後準備好驗房的常用工具和方法，盡可能的避免和解決可能出現的房屋質量糾紛。
第壹，看房順序
1.先看外觀:外墻、單元門、走廊的立面、瓷磚、油漆。
2.再檢查壹遍室內:入戶門、門、窗、吊頂、墻面、地面、墻磚、給排水、防水、電表、燃氣表、通風、排煙排風。
3.測試後相鄰:閉水測試、水表空轉等問題必須與樓上樓下鄰居協調。
第二，房屋檢查的常用工具
1.測量工具:5m盒尺，25 ~ 33cm直角尺，50 ~ 60cm丁字尺，1m直尺。
2.電動鉗子工具:帶兩個和三個插頭的插條(即帶指示燈的插座)；各種插頭:電話、電視、寬帶；萬用表；晃動手表；用螺絲刀(“-”和“+”)；5號電池，2節，測試筆；手錘；小錘子；前燈，小燈
3.輔助工具:鏡子、手電筒、多個塑料袋、紙+火柴、衛生紙、凳子、筆和紙等。
1)1塑料臉盆——用於接納下水管道。
2)1小錘子——用來檢查房子的墻壁和地面是否是空的。
3)1塞尺-用於測量裂縫寬度。
4)1 5m卷尺——用於測量房屋的凈高。
5)1萬用表——用於測試所有高壓插座和弱電類型是否暢通。
6)1計算器——用於計算數據。
7)1筆——用於簽名。
8)1掃把——用於清掃室內衛生。
9)1小凳子，壹些報紙，塑料帶，打包繩——時間長了，可以休息壹下，提前封好下水管道。房子正常驗收壹般持續2-3個小時。建議方毅用戶在早上8: 30或下午2: 30去。
關閉房屋
驗房後應該收房，那麽應該怎麽收房呢？如何註意房子的細節？我們提醒網民註意以下八項:
(1)買受人收到收樓通知後，應審核開發商交房手續是否完善。
根據商品房買賣合同，房屋竣工並經有關部門驗收合格後方可交付。所以驗收合格的房子都有證明文件:住宅質量保證書，住宅使用說明書，竣工驗收記錄表。有了這“兩書壹表”，就可以說明該樓已經通過相關部門驗收，合格。此時應仔細審核“兩書壹表”的內容和受理部門的印章，如有異議，立即詢問。
那麽，什麽是“二本”？所謂“兩本書”，就是開發商在項目竣工驗收後通知購房者入住時需要提供的兩份法律文件:《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
住宅使用說明:
本書是對房屋各部分(構件)的結構、性能和類型、性能和標準的說明，並提出使用註意事項。壹般包括以下內容:
(1)開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的還應註明監理單位；
(二)房屋的結構類型；
③裝修裝飾註意事項；
(四)供水、排汙、供電、供氣、供熱、通訊、消防等設施的使用說明；
⑤相關設施設備安裝預留位置說明及安裝註意事項；
⑥門窗類型及使用註意事項；
⑦室內分布負荷；
(8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺註意事項；
⑨其他需要說明的問題。比如，如果廠家對住宅內配置的設備、設施有使用說明書，則應附在住宅使用說明書上。
住宅質量保證書:
“住宅質量保證書”通常包括經工程質量監督部門核實的登記，承擔使用年限內房屋很多部位的保修責任，其他壹些部位或構件的保修時間需要房地產開發商和使用人約定。本書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，應當詳細載明經工程質量監督單位核實的質量等級、保修範圍、保修期限和保修單位。開發商應按照本書的約定承擔保修責任。保修期內房屋出現質量問題，維修後影響房屋使用功能的，
開發商應該承擔賠償責任。如果主體結構質量不合格，開發商不僅要承擔賠償責任，購房人還可以向住宅質量保證書指定的工程質量監督單位申請復驗。經核實確實不合格的，購房人有權要求退房。
商品房保修期自買受人收房之日起計算。具體保修期限和範圍是:
①基礎和主體結構在合理的使用年限內；
(2)屋面和外墻防水為3年；
(3)廚衛防水1年；
④地下室及管道滲漏為1年；
⑤內墻及頂棚抹灰層及外墻塗料自動起皮1年；
⑥地面空鼓、裂縫、大面積脫砂為1年；
⑦門窗開裂、五金潔具損壞為1年；
燈具、電氣開關、電箱(盤)、線路設備損壞6個月；
⑨給排水管道設備工程質量不合格，各種水管、門漏水、排氣孔或煙道不通達6個月；
⑩供暖期或供冷期的供暖和供冷系統設備；
國家對住宅項目另有規定的，從其規定。
其他零部件的質保期可由買賣雙方自行約定。
(2)仔細檢查妳購買的建築。
(3)檢查房屋附屬設施是否符合合同約定。
(4)檢查水、電、氣是否能正常使用。
(5)檢查房屋結構和質量是否符合合同約定。
(6)核對房屋面積是否與合同登記壹致。
(7)查看開發商的代理費和物業管理費的相關規定。
(8)正式簽署房屋交接書。
流程九，申請許可證
辦理房產證的流程和費用:
兩種方法:
a、委托開發商或代理機構辦理房產證。
b、自己辦理房產證。
壹、委托開發商或代理機構辦理。
適用條件:為了節省您的時間和精力，您可以選擇委托開發商或中介機構辦理房產證。
處理過程(1)
第壹步:簽訂委托協議。
第二步:繳納房產證中介費、公共維修基金、契稅、印花稅。
第三步:按照約定的時間拿到房產證。
處理過程(2)
適用範圍:繳納契稅、公共維修基金、印花稅等稅費時適用。
第壹步:簽訂委托協議。
第二步:繳納房產證中介費第三步:在相關部門繳納公共維修基金和契稅。
第四步:按照約定的時間拿到房產證。
第二，自己處理
適用條件:在使用銀行按揭貸款的情況下，部分銀行在住房按揭貸款合同中增加了“要求開發商協助辦理房產證”、“委托開發商辦理房產證”等條款。在這種情況下，他們自己很難辦理，只能委托開發商或者代理公司辦理房產證。所以，在做選擇之前，請不要忘記看看住房抵押貸款合同中是否有相關條款。
如果是壹次性付款，或者貸款已經還清，可以自行辦理。
處理過程
第壹步:確定開發商已經進行了“初始登記”，即完成了“大確認”
第二步:到管理部門領取房屋(土地)權屬登記申請表。
第三步:取映射圖(表格)。
第四步:填表，蓋章，拿相關證件。
第五步:繳納公共維修基金和契稅第六步:提交申請材料。
第七步:按規定時間領取房產證，繳納印花稅、產權登記費、工本費等註意事項:
第八步:辦理抵押登記。
第九步:把房產證交給銀行抵押。