房子外面多了壹面裝飾墻。
本案原告為業主杜某，被告為開發商。2065438+2007年初，原告杜某看到被告關於某小區開發的宣傳資料及其鳥瞰圖。2065438年3月31日，原告與被告簽訂認購意向書，支付房款65438+萬元。2065438+2007年6月25日，原告與被告簽訂了正式的商品房買賣合同。合同的內容是，原告購買被告開發的樓房。
2065438+2008年4月交房時，原告發現開發商交付的房屋與宣傳資料及其鳥瞰圖的規定不符。被告在原告所購房屋的東面修建了壹面裝飾墻。這堵墻不僅影響了原告所購房屋的采光和通風，而且所購房屋陽臺的粉刷墻面多處脫落。雙方協商未果，原告訴至法院。庭審中，被告修理了原告陽臺的粉刷墻壁。因此，原告放棄了要求被告修復陽臺粉刷墻面的訴訟請求。
被告辯稱，該公司開發的某住宅小區是嚴格按照法律規定的程序建設的，該公司發布的宣傳資料是要約邀請，因此對當事人不具有實質意義上的約束力。公司沒有違反合同，原告要求拆除裝飾墻的請求沒有法律依據，請求法院駁回原告的訴訟請求。
法院裁定裝飾墻應該拆除。
法院審理後認為，原、被告簽訂的商品房買賣合同是雙方真實意思表示，不違反法律規定，其內容合法有效。具體確定開發商在某小區商品房預售中的宣傳資料和鳥瞰圖，以及對商品房的位置和外觀所作的說明和承諾。並且對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有很大的影響。宣傳資料和鳥瞰圖應視為要約。宣傳資料和鳥瞰圖雖不在商品房合同中，但也應視為合同內容。現被告未經原告同意，在原告購買的商品房東側修建了裝飾墻。該墻影響了原告所購房屋的采光和通風，違反了原、被告之間的合同約定，應承擔相應的違約責任。原告的訴訟請求符合法律規定，應予支持。原告自願放棄要求被告修復粉刷墻壁的訴訟請求，予以準許。被告的辯解與法律不符。法院判決被告於本判決生效之日起15日內拆除原告杜某所購房屋東側客廳窗臺水平線以上的裝飾墻。
判決後，開發商提起上訴。原因是該商品房由具有合法資質的設計單位設計，經國家監督部門審查合格後才開工建設。施工設計單位的圖紙排在前面，與客戶的采購合同排在最後。開發商還堅持認為，宣傳材料和鳥瞰圖只是壹個要約邀請。開發商要求撤銷原判，駁回上訴人的訴訟請求。二審法院駁回上訴，維持原判。
促銷材料是要約還是要約邀請？
這個案子有兩個關鍵點。首先是宣傳資料和鳥瞰圖是要約還是要約邀請。第二點是法定部門認可的房屋設計能否成為雙方合同的內容。
根據合同法，要約是與他人訂立合同的意思表示。要約邀請是向他人表達意圖，希望他人向自己發出要約。這兩個概念在合同法中非常重要。要約是壹方當事人向另壹方當事人表示訂立合同的意思表示，是壹種法律行為。要約邀請只是誘導他人向自己發出要約。邀請人撤回邀請時，只要沒有給善意相對人造成損失，邀請人就不承擔法律責任。
本案中，開發商作為商品房銷售方，在杜簽訂認購意向書並確定所購房屋具體位置時，提供了某小區商品房開發的宣傳資料和鳥瞰圖，但未出示該樓的設計圖紙。雖然購房合同背面附有所購房屋的平面示意圖，但從平面圖上看不清楚所購房屋的窗戶外是否有裝飾墻。在開發商所售房屋的宣傳資料中，杜某所購房屋的窗戶為平臺，並無裝飾墻面。宣傳材料中反映的內容，對杜某選擇所購房屋的具體位置、訂立合同有較大影響。
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第三條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請。但出賣人就商品房開發計劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和承諾是具體的，對商品房買賣合同的訂立和房價的確定有重大影響的，視為要約。即使說明和承諾未列入商品房買賣合同，也應視為合同內容。當事人違反的，應當承擔違約責任。
根據這壹規定，本案中，開發商的宣傳資料和鳥瞰圖應視為要約。在此基礎上，杜承諾並與該公司簽訂了合同，宣傳資料和鳥瞰圖應為合同內容。開發商交房時，東側窗戶外有裝飾墻，裝飾墻確實已經影響了買受人房屋的通風采光，構成違約，應承擔相應責任。
至於開發商稱自己建的房子是經過合法審批的，有合法有效的設計圖紙。因為訂立合同時並未出示該設計，且該設計是否合法與杜家的通風采光實際受到影響無關。
同時，由於設計圖紙沒有給杜某看過，所以不能作為合同的內容。開發商出示的宣傳資料和鳥瞰圖與實際交房情況不符，只能證明開發商對杜某所購房屋東側裝飾墻的存在進行了虛假宣傳。此外，根據合同約定，出賣人有義務如實告知買受人對所購商品房質量或者使用功能的影響。裝飾墻影響了杜某所購房屋的使用功能，開發商未告知，也構成違約。
現實生活中，很多房產糾紛都是因為開發商在開發商品房時沒有向購房者披露真實信息而引發的。即使在設計圖紙出示後，開發商也要及時將房屋的設計告知購房人，以便購房人決定是否繼續購買。開發商以商業秘密為由隱瞞購房者應該知道的事情，導致糾紛和訴訟。