大部分買家都會有這樣的經歷。在與開發商簽訂正式的商品房買賣(預售)合同之前，開發商往往會與購房者簽訂商品房認購協議(以下簡稱認購協議)。鑒於認購協議獨特的法律地位和現階段買賣雙方權利義務界定不清，現實生活中因簽訂協議而產生的糾紛日益增多。對於購房者來說，簽署認購協議是買房過程中值得關註的壹個環節。認購協議是商品房買賣雙方在簽訂預售合同或買賣合同前簽訂的文書，是雙方對房屋交易有關事項的初步確認。簡單來說，賣方承諾在壹定期限內不將房屋出售給除買方以外的第三人，買方承諾在此期間按照協議約定的條款與賣方協商購房事宜。這種認購行為規定了買賣雙方為訂立未來合同而進行協商的權利和義務，並不壹定導致簽約結果。由於認購協議多由開發商提前制定，在某些條款上對開發商更為有利。這些訂閱在內容上通常存在以下缺陷:1，內容過於簡單。實踐中，有的認購書只包括房屋的地址、面積、價格等基本事項，對違約責任、定金退還或損失條件等重要條款並不明確，會導致購房者對交易條件了解不充分。壹旦購房者在與開發商就正式合同條款的談判中出現分歧，往往會陷入困境。認購書應視為購房意向，與正式合同有較大區別。購房者單純憑借認購書來決定購房是非常不合理的。2.協議不明確。有些認購書上有這樣的約定，“簽訂本認購書後壹定時間內簽訂正式預售合同。如果逾期，將被買方視為違約，開發商有權沒收定金。”但由於對簽訂房屋買賣合同起重要作用的決定性因素缺乏約定，最終很可能無法簽訂正式合同，產生糾紛。房屋買賣合同的簽訂應該體現平等自願的原則，但是很多購房者意識到，壹旦簽了認購書，往往就要接受壹些不公平的條款。這個環節可能出現的問題是，購房者在對項目的進壹步了解中，可能發現房子並不理想，或者開發商還存在壹些問題，或者對正式合同的補充協議無法達成壹致，想退房拿回定金，但由於認購書上的約定，定金可能無法退回。因此，雙方在簽訂認購書時，應在協議中明確在何種情況下購房人有權要求解除協議並索回定金。雖然認購書還存在諸多問題，但根據目前的司法實踐，只要開發商具備預售(銷售)的法定條件，認購書是雙方真實的意思表示，權利義務內容不違反現行法律法規，認購書對雙方都具有約束力。為避免不必要的損失，建議購房者在認購房屋時註意以下問題:壹是明確認購協議的法律效力。從法律角度來說，認購書確定的是房屋的買賣，而正式合同確立的是房屋與房屋之間的正式關系，兩者有本質區別。因為相關部門並沒有對認購書做出嚴格的規定，所以購房者要註意:1。購房者享有知情權，房產中介有義務告知購房者認購協議和商品房買賣(預售)合同中雙方的權利和義務。2.買受人在認購書中明確表示:“雙方協商未能就商品房買賣(預售)合同或補充協議達成統壹意見的，開發商應當全額退還定金。”這樣可以給自己留有余地。3.註意認購協議中權利義務的對等性。合同體現的基本原則是自願平等。也就是說，當事人應當在認購協議中約定必要的義務，雙方的義務都是圍繞合同目的的實現而設立的。任何壹方的義務都不能太多或太少。目前大部分認購書都是開發商提供的格式合同，對購房者的限制比較多，開發商基本不負責。為了避免壹方責任的傾斜，在簽訂協議時要註意增加限制開發商行為的條款。二。審查開發商是否具備商品房銷售條件。根據《城市房地產管理法》，商品房預售實行預售許可制度。開發商不具備商品房預售的法定條件，未取得房地產預售許可證的，與購房者簽訂的認購協議無效，不具有法律效力。《城市商品房預售管理辦法》第二條規定，“本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發經營企業將正在正式建設中的房屋預先出售給中標人，中標人支付定金或者房價款的行為。”根據該規定，繳納定金的認購行為屬於商品房預售。作為購房人，首先要考察開發商是否具備商品房銷售條件，防止認購無效。開發商故意隱瞞重要事實或者提供虛假資料，謊稱已取得房地產預售許可證的，應當承擔締約過錯責任，賠償購房者定金利息等資金損失及其他相關財產損失。第三，明確協議認購書的條款首先要符合合同法的要求，內容要清晰明確。認購書主要內容應包括:1，買賣雙方基本信息，包括雙方名稱、地址、聯系電話、傳真；2、房屋的基本情況，包括房號、戶型、面積、單價、總價等。；3.簽訂正式合同的期限、付款地點、簽約地點等。；4、定金條款，約定定金在不同情況下有什麽影響；5.付款方式，包括壹次性付款、分期付款、按揭付款等。6.買賣雙方的權利和義務。壹般來說，出賣人的義務應包括:保管雙方約定的商品房，不得出售給第三人；根據認購書約定的主要條件訂立正式的買賣合同；在約定的期限內談判並簽訂銷售合同；當雙方不能就本主要條款達成壹致時，應根據法律規定或交易慣例或公平原則確定主要條款以外的條款。7.違約條款，即買賣雙方如果沒有按照合同約定實際履行，應該承擔什麽責任。認購協議應具備上述條款，買賣雙方同意時，認購協議成立。四、區分“定金”與“訂金”在認購協議中經常出現“定金”或“訂金”等術語。雖然只有壹字之差，但兩者的法律含義卻大相徑庭。定金是壹個特殊的法律概念，其主要目的是保障合同的成立和履行，並有具體的定金規則，即“給付定金的壹方不履行約定的債務，無權要求返還定金；”接受定金的壹方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。“定金不具有定金的性質。壹般情況下，定金視為預付款。當出現違約時，不能適用定金規則來處理。壹般只能按預付款規則處理，即收到預付款的壹方不履行合同時，應承擔返還預付款、賠償損失等違約責任。因此，購房者在簽訂認購協議時，壹定要仔細辨別“定金”和“訂金”。實踐中，大部分認購協議都是以“定金”的形式約定的。五、認購書簽訂後註意定金處理。因為定金是擔保性質的，如果壹方違約，不會返還或者雙倍返還。因此，買賣雙方應在認購協議中對簽訂正式合同過程中可能出現的各種情況做出約定，以保護雙方的權益。下面舉幾個案例作為參考:1。買受人未在認購協議規定的期限內簽約的，屬於買受人違約，定金不予返還；出賣人將所認購的房屋轉賣給第三人或者在認購協議約定的期限內與第三人重新簽訂認購協議，導致雙方未能正式簽訂合同的，屬於出賣人違約，出賣人應當雙倍返還定金給買受人。2.任何壹方在正式簽訂合同時修改《認購協議》確認的房號、價格、面積等條件，導致合同無法簽訂的，被修改方視為違約。如果買家違約，定金不退；出賣人違約的，應當雙倍返還定金。3.如買賣雙方在規定期限內正式簽約，定金可作為房款或在買方履行合同後返還給買方；雙方在履行正式合同過程中，如有壹方違約，適用“不退”或“雙倍返還”。4.因出賣人不具備房屋銷售(預售)條件導致認購協議無效的，出賣人應當向買受人返還定金，並承擔締約過錯責任。5.如果由於賣方提供給買方的證明文件不真實而導致正式合同無法簽訂，賣方應將定金全額返還給買方。6.雙方均無上述第1項違約行為，僅就預售(銷售)合同及補充協議內容難以達成壹致，但無法簽訂合同的，出賣人應當將定金全額返還買受人。總之，購房人在簽訂認購協議時，應仔細審查開發商提供的格式條款，適當補充完善，調整定金的約定範圍，從根本上區分認購協議與房屋買賣合同，使其具有獨立性。只有這樣，購房者的合法權益才能得到真正的保護。
相關法律法規鏈接:《商品房銷售管理辦法》第二十二條:符合商品房銷售條件，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同前向買受人收取預付款性質的費用的，所收取的費用應當作為訂立商品房買賣合同時的房價款；當事人未訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當將收取的費用返還買受人；除非雙方另有約定，否則以約定為準。
《擔保法》第八十九條:當事人可以約定壹方向對方給付定金作為合同的擔保。債務人履行債務後，定金應當作為價款或者收回。支付定金的壹方不履行約定的債務，無權要求返還定金；收受定金的壹方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
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