壹、裝修和加建的區別
在討論房屋租賃糾紛中加建物的處理之前，筆者認為首先要區分裝修和加建的概念。根據建設部發布的《建築裝飾裝修管理規定》(1995年9月1日實施)第二條第三款規定:“本條例所稱建築裝飾裝修，是指為達到壹定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料對建築物、構築物的外部和內部進行裝飾裝修的工程建設活動”。可見，裝修應指在建築物或構築物上安裝、裝飾的裝修材料，不應包括建築物或構築物上增設的中央空調、電梯、水、電等服務設施或設備。而現在訴至法院的房屋租賃糾紛案件中，需要處理的承租人損失，不僅包括裝修材料損失，還包括上述增加的設備損失。因為這些設備需要嵌入到房屋中，安裝和拆除成本非常高。壹旦拆除，其自身價值將受到嚴重影響，房屋本身也將受損。所以法院壹般判決出租人承擔這些設備的判決，出租人適當賠償承租人的損失。但是，在法律文件中，壹些法院將承租人的設備損失和裝修損失統稱為裝修損失是不科學的。因為按照建設部的規定，裝修的內容不包括加裝的電梯、空調等配套設備，而“加裝設備”的概念並不能完全包含裝修的內容。筆者認為應將以上兩種損失統稱為增加或損失。因為，根據相關法律規定，如《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條、《城市公有房屋管理條例》第二十五條，用“加”字概括以上兩項內容。為了與法律法規的規定相壹致，筆者認為用“添加”這個概念來概括裝修和添加的設備更為恰當。
二、附加物的性質和特點
在民法理論中，動產的所有權可以通過查封取得。添附是指不同所有權人結合成壹物，形成新的財產。查封可以分為動產和不動產的查封，以及動產和動產的查封。動產與不動產的附著，壹般原則是不動產為主物，不動產所有人取得附著物的所有權。法律壹般取決於財產所有人是否有誠信。財產所有人善意附著，有權依據不當得利法向財產所有人要求賠償。房屋所有人惡意附著的(如在出租房屋內設置不利於房屋的建築物)，應承擔消除損害的責任。(1)臺灣省民法典第811條規定，動產因其附著而成為不動產的重要組成部分的，不動產所有人取得該動產的所有權。但原動產所有人得依不當得利之規定(臺灣省民法典第816條)請求其動產價值之補償。《德國民法典》第946條規定:“動產和土地作為土地的組成部分附著的，土地所有權延及動產”。但應賠償動產所有權人的損失(第951條)。在英美法中，動產也可以依附於不動產。我國法律對動產和不動產的添附沒有直接規定，但最高法院《關於貫徹執行民法通則若幹問題的意見(試行)》(以下簡稱《意見》)第八十六條的規定基本體現了上述理論，其中規定:“非財產所有人在他人財產上增設添附物，財產所有人同意增設的， 並且對返還財產時的附著物如何處理有約定的，按照約定辦理； 沒有約定且協商不成的，可以拆除，也可以責令拆除；如果不能拆除，也可以折價給產權人；給產權人造成損失的，應當承擔賠償責任。”
房屋租賃糾紛案件中，添附和原租賃房屋屬於動產和不動產的添附。附加物是附屬品，房子是主要對象。因為附加物是作為不動產附著在主體房屋上的，其所有權由房屋所有人取得。
在房屋租賃活動中，附加物具有以下特點:
1.附加物歸承租人所有。因為添附是承租人投資和增加行為的產物，其所有權當然屬於承租人。
2.雖然在租來的房子上附著附加物後可以辨認出原物，但已經到了不可分割的程度。
3.如果加建強行與房屋分離，可能會造成財產受損或花費過大。
本文所說的加建是同時具有上述特征的裝修或附加設備，如果可以拆除而不嚴重影響其本身價值的，不屬於本文所說的加建。
三。承租方添加的物品的處理
由於我國《民法通則》對添附的處理沒有直接的規定，且最高法院《意見》第86條的規定過於籠統，司法實踐中的具體案例千差萬別，上述關於動產和不動產的添附理論成為法院在審理房屋租賃糾紛中處理類似問題的重要依據。筆者認為，在處理房屋租賃糾紛中承租人的添附和補償問題時，應堅持以下原則:
第壹，社會經濟效益原則。這是民法附著理論的根本目的。法律之所以因為附合而強制主物的所有人取得從物的所有權，正是為了最大限度地發揮附合物的社會經濟價值。因為配件壹旦被拆除，壹方面會造成配件本身的損壞，配件的主人還要花壹筆錢人為拆除配件，有的甚至很高，配件的主人還要再花壹筆錢恢復主物的原狀，這將造成巨大的社會浪費。因此，世界上大多數國家的民事立法都明確規定了主物所有人因附著而取得從物所有權的制度。筆者認為，在我國目前民事立法尚不明確的情況下，我國司法實踐者應當大膽地依據查封理論及時作出判決。具體來說，在房屋租賃糾紛案件中，雙方的租賃合同被確認無效或者解除後，只要承租人在租賃房屋內所作的添附物是善意的，該添附物就歸出租人所有，出租人應當對承租人進行相當價值的添附物補償。這裏的善意應當包括出租人明確同意的添附，以及承租人為了在雙方約定的使用範圍內更好地使用租賃物而進行的合理添附，雖然出租人沒有明確同意，但後來表示反對。
第二，侵權損害賠償原則。承租人的惡意增建，如未經出租人同意或超出租賃目的合理需要的增建，屬於侵權行為，因為承租人此時所作的某些增建已經構成對租賃房屋的侵權。(3)因此，承租人返還房屋時，原則上應當將租賃房屋恢復原狀，對給出租人造成的損失也應當承擔賠償責任。《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條規定:“承租人應當愛護和合理使用出租的房屋及附屬設施，不得擅自拆除、改裝、擴建或者增設。確需變更的，必須征得出租人同意，並簽訂書面合同。因承租人的過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修理或者賠償。”但出租人同意承擔增加部分並給予適當補償的除外。目前司法實踐中有人提出，對承租人的惡意添附，如果在正常情況下對出租人仍有使用價值且拆遷會嚴重影響添附價值的，可以適當補償。筆者認為，這種做法是沒有根據的。因為承租人的惡意添加首先是侵權行為，根據民法的侵權行為理論，侵權人應當負責恢復原狀或者賠償損失。如果出租人不同意承擔，僅僅因為增加的物品對出租人有使用價值，法院就會強制出租人承擔並賠償承租人的損失。這是侵權的保護，違反了法律法規的規定，損害了出租人的合法權益。客觀上也可能導致承租人以營利為目的的無序裝修，出租人無力賠償。無論從法律規定還是實際效果來看，這種做法都不可取。
第三，過錯責任與公平合理相結合的原則。(4)對於承租人所作的善意增加，承租人返還房屋時，出租人應賠償承租人因其所有權已被出租人取得而遭受的損失。目前國外通行的做法是按照不當得利的相關規定進行賠償。我國最高法院《意見》第86條規定，賠償可以打折。這些條款在合同到期時很容易適用。但是，在合同到期前，因壹方或雙方原因導致合同無效或解除，如何補償承租人的添附損失，很難簡單適用。對此，筆者認為應根據出租人正常情況下的需要和可利用價值，結合過錯責任原則，根據不同情況，公平合理地進行賠償，具體如下:
1.如果是出租人的過錯，對承租人的附加物的補償可以按照合同到期時的原則處理，即評估附加物的現值，出租人以相當的價值進行補償。但實踐中有同誌主張，在這種情況下，承租人的追加投資應分攤到租賃期限內，按比例計算。即補償金額等於總新增投資除以總租賃期，再乘以未到期租賃期。筆者認為，這種計算方法並不公平。因為壹方面，附加物的使用價值在大多數情況下租約到期時仍然存在，租約到期時附加物不可能壹文不值；另壹方面，對承租人增加的總投資往往存在爭議，難以準確計算。只有評估附加物的現值作為補償的基礎，才能避免上述不公平、不合理的情況。
2.如果是承租方的過錯，在評估新增商品的現值後，根據出租方的可利用性折價賠償。判斷出租人是否可用，應以壹般情況下附加物對普通人的使用價值為標準，並適當考慮出租人的特殊情況。至於出租人未能全額補償添附物現值而給承租人造成的損失，既然合同不能繼續履行的過錯完全在承租人壹方，這部分損失自然應該由承租人自己承擔。目前，司法實踐中有些同誌認為，由於承租人的過錯造成租賃合同不能履行的，承租人增加的損失不予賠償。在我看來，這種觀點值得商榷，因為它實際上是把出租人對承租人添附物的適當補償，視為出租人不履行合同造成的損失。根據相關的添附理論，承租人善意添附造成的損失，在取得添附物所有權後，出租人應當根據不當得利的相關規定予以適當補償。承租人不履行合同造成的損失，只是增加的貨物的現值與出租人實際賠償的差額。這部分要由承租人自己承擔。出租人在取得添附物所有權後對承租人進行添附補償是公平合理的，是有法律依據的，應當由出租人支付。不是出租人的損失，當然也不應該由承租人承擔。上述觀點的錯誤在於，把出租人應該支付的費用作為出租人的損失，讓承租人承擔，這是沒有根據的。
3.雙方都有過錯的，出租人應當按照公平原則先賠償承租人的添附損失。其與附加物現值之間的差額，可以作為承租人的損失，由雙方按照過錯責任分擔。對此，有同誌主張將添附現值直接評估為承租人的損失，根據過錯責任大小由雙方分擔。筆者認為，這種做法的考慮並不全面。因為此時添附物並未滅失，出租人取得添附物的所有權後，添附物在大多數情況下對出租人仍有使用價值，出租人應先適當補償承租人。出租人的賠償與添補現值之間的差額是承租人的真實損失，只能按照雙方的過錯責任分擔這部分。上述做法的實質是，出租人本應支付的合理補償也作為損失由承租人和出租人共同承擔，對承租人不公平。
當然，在適用上述原則時，如果雙方在簽訂的租賃合同中對承租人的添附物如何處理和補償有明確約定，則應先適用當事人的約定。只有在當事人沒有約定或者約定不明確的情況下，才能適用上述原則。同時，上述原則並不是孤立的、割裂的。在處理具體案件時，有時可能只適用壹項原則，但在大多數情況下是綜合適用的。只有這樣，才能真正公平合理地解決糾紛，切實維護雙方的合法權益。
註意事項:
①孫《不動產物權取得研究》，載於法律出版社《民商法叢書》第3卷，1995年版，第43頁。
(2)謝在權《民法物權論》(上)，中國政法大學出版社，1999，第254頁。
(3)王黎明《物權法理論》(修訂版)，中國政法大學，2003年，第203頁。
4同上。