根據《民法》規定，住宅建設用地使用權到期自動續期。續展費的繳納或者減免應當符合法律、行政法規的規定。
然而，這只是壹個原則。如何自動續費？我需要付錢嗎？要花多少錢？還必須符合法律、行政法規的規定。從目前的情況來看，70年的住宅土地證已經過期的靴子只剩下壹半了。為此，業內人士呼籲相關法律法規盡快跟進，有專家提出了“以稅代費”的解決方案。
是否免費續展，依照法律、行政法規確定。
住宅建設用地使用權是有期限的用益物權，到期後存在續期問題。因此，住宅土地證70年後的更新問題壹直備受關註。《物權法》規定了住宅建設用地使用權到期後自動續期的原則。續展費的繳納或者減免應當符合法律、行政法規的規定。
作為民法總則制定的參與者，也是民法單行法和民法典草案制定的主要參與者，中國人民大學法學院教授、中國民法學研究會副會長楊立新解釋說，目前未滿70周歲、使用權到期的房屋可以自動續期，不存在繳納費用的問題。至於超過70年的建築如何續保，民法典的物權編給出了原則性規定，細節將交給後續的法律、行政法規來解決。
關於土地使用權70年屆滿的相關法律、行政法規，中國法學會民法學研究會副會長、中國政法大學民商經濟學院原院長王衛國 在接受新京報采訪時表示，國務院1990頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中提到，居住用地使用權出讓年限最長為70年。 1994《城市房地產管理法》規定，70年土地使用權到期時，使用者必須提前壹年申請續期，否則國家將無償收回土地使用權。2005年《物權法》規定，住宅建設用地使用權到期自動續期。
對於上述不同說法，王衛國表示，不同時期制定的法律法規在認識問題上有歷史局限性。這就導致了各種法律之間的不統壹甚至沖突。在法律碎片化的情況下，給人們理解和適用法律帶來不便。因此，有必要通過法典的方式對長期的法律資源進行梳理、整合和統壹。
目前，住宅用地使用年限續期的法律依據主要是《物權法》第149條。住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期滿後，應當依法辦理續期手續。該土地上的房屋及其他不動產的權屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
通過對以上政策的梳理，可以看出70年住宅土地證到期後怎麽辦。還缺乏相關的操作規則。「自動續費」是如何運作的？續費嗎？如何支付？為此，業內呼籲相關法律法規盡快跟進完善。
對此，北京社科院國際交流中心負責人、法治思維研究中心主任韓忠良教授認為，民法典給出的唯壹原則性規定是為後續相關法律和行政法規留有余地。目前希望等到相關法律或行政法規成熟。根據《民法典》，對於70年住宅土地證到期後自動續期的說法，有兩種不同的理解。壹種是收費續借，壹種是免費續借。
溫州用過渡辦法解決土地證過期問題
中國的房改從1998開始。目前大部分房屋遠未到期，不涉及土地證到期的問題，也為後續法律、行政法規的制定提供了時間。
然而，早在2065438+2006年4月，浙江溫州部分20年居住用地使用權到期，市民在辦理交易時被告知土地續期需要幾十萬手續費，當時引起軒然大波。也是從那時起，土地證到期問題引起關註。
《物權法》雖然規定住宅建設用地使用權到期自動續期，但並沒有給出具體的操作細則。這樣的不確定性讓當時的壹些業主很恐慌，尤其是持有物業的，擔心70年產權續期費，續期費的多少可能會影響市場對房價的預期。
於是2016 11中國中央政府國務院發布了《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》，提出要研究住宅建設用地等土地使用權後續期限的法律安排，推動形成全社會對公民財產長期保護的良好穩定預期。
當時，為了解決溫州住宅用地使用權20年到期的問題，國土資源部和浙江省國土資源廳組成聯合調研組，在浙江省進行調研。2016和12給出了處理結果，采用了“兩差不正常”的過渡方式。即“無需申請續期，正常辦理交易和登記手續”，涉及“土地使用年限”的，仍填寫住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。
對於上述處理方式，國土部也表示，主要考慮便民利民。在相關法律安排出臺前，地方應首先解決部分群眾目前面臨的房屋無法過戶等實際問題，以維護群眾權益，解決行政部門在不動產交易和不動產登記中遇到的操作難題。
類似事件的城市還有深圳、青島等。早在2006年，深圳商業用地20年使用權到期。為此，2004年，深圳在《深圳市到期房地產續期若幹規定》中明確，未超過國家規定最高年限的土地，續期時應補交地價款，金額為相應用途公布的基準地價的35%。
專家建議:70年後，住宅續租用稅代替費。
溫州、深圳的情況，僅限於未超過國家規定最高年限的土地。由於各地情況不同，用地性質不同，解決辦法也不同。但是，圍繞住宅建設用地使用權到期後的自動續期，仍存在壹系列問題需要解決。
其實我該不該付費自動續費？如何支付？眾說紛紜。壹種觀點認為，土地出讓金制度是壹次性收費，續期後再續期，對人民不公平。土地使用權到期後，如果續期需要收費，建議不能按照現行地價支付當時的地價。還有壹種觀點認為，按照20年期限收取的土地出讓金，到期後無償延長到70年，對交了70年土地出讓金的人不公平。
“這不僅是壹個法律問題，更是壹個經濟問題，要考慮到國家的財政收入、經濟發展狀況、居民住房擁有率等諸多因素。"蘇州大學王健法學院副院長程教授在接受媒體采訪時建議，必須對其進行分類。比如壹定面積(比如50平米或者60平米)的房子，要自動續租70年，不需要補償。
韓忠良表示，可以采用“舊房老辦法，新房新辦法”，新房可以考慮國際經驗。目前，壹些國家通過征收階梯稅費來實現房屋的可持續利用。用多少年就交多少年的稅費。這樣就不存在續不續的問題了。同時可以保證房子的居住屬性，防止投機。
楊立新針對不同的情況給出了不同的建議。他說，不滿70年的，到期後必須續期到70年；70年期滿後自動續期，相當於住宅建設用地使用權是壹種無限期的產權，即壹旦永久使用，國家不必每次續期都收費；但在自動續期成為永久性建設用地使用權後，應確定使用者與國家所有者的關系，可以考慮征收必要但不太高的稅，以稅代費，但這要由立法機關決定。
就目前而言，70年期滿後並不是壹件迫在眉睫的事情，相關的法律和行政法規還在醞釀階段。然而，它對住房市場的潛在影響總是存在的，它也關系到所有住房所有者。