第壹章壹般原則
第壹條為了規範前期物業管理招投標活動，保護招投標當事人的合法權益，促進物業管理市場公平競爭，制定本辦法。
第二條前期物業管理是指在業主和業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位實施的物業管理。
本辦法適用於建設單位通過招標方式選擇的具有相應資質的物業管理企業和行政管理部門的監督管理。
第三條同壹物業管理區域內的住宅和非住宅建設單位，應當通過招標方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少於三個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以協議選聘具有相應資質的物業管理企業。
國家鼓勵其他物業的建設單位通過招標方式選擇具有相應資質的物業管理企業。
第四條前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業管理招標投標活動的監督管理。
省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。
直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。
第六條任何單位和個人不得違反法律、行政法規，限制或者排斥有資質的物業管理企業投標，不得以任何方式非法幹預物業管理招標投標活動。
第二章招標
第七條本辦法所稱招標人，是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。
前期物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標人，不得歧視潛在投標人，不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不符的過高資格條件和其他要求。
第八條前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
招標人采用公開招標方式的，應當在公共媒體上發布招標公告，同時在中國住房與房地產信息網和中國物業管理學會網上發布免費招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的方式。
招標人采用邀請招標方式的，應當向三個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包括前款規定的事項。
第九條招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜；有能力組織實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。
物業管理招標代理機構應當在招標人委托的範圍內辦理招標事宜，並遵守本辦法對招標人的有關規定。
第十條招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在投標前完成招標文件的編制。
招標文件應包括以下內容:
(壹)招標人和招標項目簡介，包括名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房設備等；
(二)物業管理服務的內容和要求，包括服務內容和服務標準；
(三)對投標人和投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式和主要內容等。；
(4)評價標準和評價方法；
(五)招標活動方案，包括招標組織、開標時間和地點等。；
(六)物業服務合同簽訂情況的說明；
(七)法律法規規定的其他事項和其他內容。
第十壹條招標人應當在發布招標公告或者投標邀請書的10日前，將下列材料報物業項目所在地縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案:
(壹)政府批準開發建設與物業管理相關的物業項目；
(二)招標公告或者邀請書；
(3)招標文件；
(四)法律法規規定的其他材料。
房地產行政主管部門發現招標違反法律法規規定的，應當及時責令招標人改正。
第十二條公開招標的招標人可以根據招標文件的規定對投標申請人進行資格預審。
實行資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中明確資格預審條件和獲取資格預審文件的方式。
資格預審文件壹般應包括資格預審申請書的格式、申請人須知以及擬派出的項目負責人和主要管理人員的企業資質文件、業績、技術裝備、財務狀況及簡歷和業績。
第十三條資格預審結束後，公開招標的招標人應當向通過資格預審的投標申請人發出資格預審通知書，告知其獲取招標文件的時間、地點和方式，同時告知資格預審結果未通過的投標申請人。
資格預審合格的投標申請人過多時，招標人可以選擇不少於五個資格預審合格的投標申請人。
第十四條招標人應當確定投標人準備投標文件的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，應當至少持續20日。
第十五條招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少05天前以書面形式通知所有招標文件收受人。這種澄清或修改是招標文件的組成部分。
第十六條招標人可以根據物業管理項目的具體情況，組織潛在投標人踏勘物業項目現場，並提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。投標申請人提出的問題應以書面形式予以澄清並發送給所有招標文件接收人。
第十七條招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及其他可能影響公平競爭的招標信息。
招標人有標底的，標底必須保密。
第十八條在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。
第十九條通過招標方式選聘物業管理企業的，招標人應當在下列規定期限內完成物業管理招標工作:
(壹)新建商品房項目應在銷售前30天竣工。
(二)商品房項目預售應當在取得《商品房預售許可證》前完成；
(三)非銷售的新建物業項目，應當在交付使用前90日竣工。
第三章招標
第二十條本辦法所稱投標人，是指響應前期物業管理招標，參與投標競爭的物業管理企業。
投標人應當具備相應的物業管理企業資質和招標文件要求的其他條件。
第二十壹條投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。
第二十二條投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當響應招標文件提出的實質性要求和條件。
招標文件應包括以下內容:
(1)投標函；
(2)投標報價；
(三)物業管理方案；
(四)招標文件要求的其他材料。
第二十三條投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到招標文件後，應當向投標人出具證明，註明收件人和收件時間，並妥善保管招標文件。開標前，任何單位和個人不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間之後遞交的投標文件為無效投標文件，招標人將予以拒絕。
第二十四條投標人可以在招標文件要求提交投標文件的截止時間前補充、修改或者撤回已提交的投標文件，並書面通知招標人。補充和修改的內容是招標文件的組成部分，應按本辦法第二十三條的規定送達、簽署和保存。招標文件要求在提交投標文件截止時間後遞交的補充或修改內容無效。
第二十五條投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假騙取中標。
投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。
投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權益。
禁止投標人通過向招標人或者評標委員會成員行賄的方式中標。
第四章開標、評標和中標
第二十六條開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同壹時間公開進行；開標地點應為招標文件中預先確定的地點。
第二十七條開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行:
投標文件的密封應當由投標人或者其推選的代表檢查，也可以由招標人委托的公證機構檢查並公證。經確認後，工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格及投標文件的其他主要內容。
招標人在招標文件要求提交投標文件截止時間前收到的所有投標文件，開標時應當當眾拆封。
開標過程應由招標人記錄並存檔備查。
第二十八條評標由招標人依法組建的評標委員會負責。
評標委員會由招標人代表和物業管理專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理專家不得少於成員總數的三分之二。
評標委員會的專家成員由招標人從房地產行政主管部門建立的專家名冊中隨機抽取確定。
與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。
第二十九條房地產行政主管部門應當建立評標專家名冊。省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門可以合並專家人數較少的城市的專家名冊，或者實行專家名冊計算機聯網。
房地產行政主管部門應當對進入專家名冊的專家進行相關法律和專業培訓，對其評標能力、誠信公正等進行綜合評價，及時取消不稱職或者違法的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員不得參與任何評標活動。
第三十條評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。
評標委員會成員不得私下接觸任何投標人或者與投標結果有利害關系的人，不得收受投標人、中介機構或者其他利害關系人的財物或者其他好處。
評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得泄露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦以及其他與評標有關的信息。
前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指除評標委員會成員以外，因參與評標監督或者日常工作而知悉評標情況的所有工作人員。
第三十壹條評標委員會可以書面形式要求投標人對投標文件中不明確的內容進行必要的澄清或者說明。投標人應以書面形式進行澄清或說明，澄清或說明不得超出招標文件的範圍或改變招標文件的實質性內容。
第三十二條在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，並註明得分比例。
評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據評標情況和現場答辯情況進行綜合評標。
除現場答辯部分外，評標應以保密方式進行。
第三十三條評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，並在評標結果上簽字確認。
第三十四條評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。
依法必須進行招標的物業管理項目的投標全部被否決的，招標人應當重新招標。
第三十五條評標結束後，評標委員會應當向招標人提交書面評標報告，載明評標委員會對各投標文件的評價和比較意見，按照招標文件規定的評標標準和方法，依次推薦不超過三名的合格中標候選人。
招標人應當按照中標候選人的順序確定中標人。當確定中標候選人放棄中標或者因不可抗力不能履行合同時，招標人可以依次確定其他中標候選人為中標人。
第三十六條招標人應當在投標有效截止時間30日前確定中標人。投標有效期應在招標文件中規定。
第三十七條招標人應當向中標人發出中標通知書，同時通知所有未中標的投標人，並退還其投標書。
招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目所在地縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。備案材料應當包括開標、評標過程，確定中標人的方式和理由，評標委員會的評標報告，中標人的投標文件等材料。委托代理人招標的，還應附招標代理委托合同。
第三十八條招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得訂立背離合同實質性內容的其他協議。
第三十九條招標人無正當理由未能與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當予以賠償。
第五章附則
第四十條投標人和其他利害關系人認為招標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議或者依法向有關部門投訴。
第四十壹條招標文件或者投標文件使用兩種以上文字的，其中壹種必須是中文；不同文本的解釋如有分歧，以中文文本為準。如果用文字表示的金額與用數字表示的金額不壹致，以文字表示的金額為準。
第四十二條本辦法第三條規定的住宅規模較小，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以協議選聘物業管理企業的，其規模標準由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。
第四十三條業主大會和業主代表大會通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業，參照本辦法執行。
第四十四條本辦法自2003年9月6日起施行。
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