2001年被稱為北京房地產市場的“入住糾紛年”。2002年，占用糾紛仍在繼續。很多房地產項目在房屋交付過程中，開發商和購房者“因房而恨”，進而“反目成仇”。除了政府法規政策的不完善，以及部分開發商的欺詐行為外，絕大多數房屋交付糾紛都是因為開發商和購房者不能正確交付和接收商品房。那麽，商品房交付過程中，開發商應承擔哪些義務？商品房交付中經常出現哪些問題？作為交付方，如何通過協商解決問題，從而減少交付糾紛的發生？——
開發商在商品房交付過程中的四項義務
義務壹:按期向購房人交付符合交付條件的商品房。
根據《商品房銷售管理辦法》第三十條規定:“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付條件的商品房按期交付給買受人。”
“將符合交付條件的商品房按期交付給購房人”有兩層含義:
1.開發商有義務將符合交付條件的商品房交付給購房人。這裏的交付條件應該包括法定交付條件和合同交付條件。
目前《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規中已經對商品房交付的相應法律條件進行了規定，但總的來說，這些規定還不夠具體。實踐中，商品房交付使用的條件主要以合同為依據。
開發商應按照與購房人簽訂的《商品房買賣合同》及其附件和補充協議中約定的標準向購房人交付商品房。合同約定的交付條件壹般包括:①商品房的面積、戶型、面積、朝向；②商品房的裝飾、裝修、設備標準；(3)水、電、氣、暖等。(4)小區道路、綠化、會所等配套設施，以上應具備交付條件。
2.開發商也有義務按期向購房人交付商品房。
開發商未按期交付貨物的，應當按照合同約定承擔違約責任；開發商逾期交付商品房的，購房人有權解除合同。
義務二:向買受人出示已通過商品房竣工驗收的文件和房屋實測面積數據。
1.交付商品房時，開發商應向買受人出示該商品房已通過竣工驗收的文件。
根據建設部《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》第四條規定，工程竣工驗收由建設單位(開發商)負責組織實施。
根據建設部頒發的《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規定，開發商應當在竣工驗收之日起15日內，通知項目所在地縣。開發商與購房人在合同中約定交付商品房時必須具備《建設工程竣工驗收備案表》的，開發商必須在交付商品房時向購房人出示，否則購房人有權拒絕收房，開發商應當承擔逾期交付房屋的違約責任。
2.開發商交付商品房時，還應向購房人出示商品房實測面積數據。
根據《商品房銷售管理辦法》第三十四條規定:“房地產開發企業應當在商品房交付使用前，委托具有房地產測繪資質的單位按項目進行測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核後，用於房屋權屬登記。”
對於期房而言，商品房買賣合同約定的商品房面積是根據設計圖紙進行測量的，商品房竣工後的測繪結果與合同約定的面積數據存在差異。商品房交付時，開發商與購房人應按合同約定結清面積差價。此外，物業管理公司還根據商品房實測面積收取物業管理費。
義務三:向買受人提供房屋質量保證書和房屋使用說明書。
根據《建設部關於商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第三條:“房地產開發企業向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。”
如開發商在交付房屋時未向購房人提供上述兩份文件，購房人有權拒絕收房，由此產生的延期交付責任由開發商承擔。
義務四:通知購房人辦理入住手續，配合購房人驗房收房。
開發商應在合同約定的交付日期前向購房人發出入住通知，並書面通知購房人前來領取房屋。入住通知壹般應包括以下內容:①入住時間、地點；(二)采購人需要攜帶的文件和資料；(三)購買人需要支付的費用說明；(4)提醒購買人因購買人自身原因未按規定時限、地點辦理入住手續的法律後果；⑤基本流程及相關註意事項。
入住通知應通過掛號信或特快專遞發送。購房人在入住通知書規定的時間前來入住時，開發商應組織相關人員配合購房人驗收房屋。如按合同約定驗房，開發商應與購房人簽訂《交房驗收單》；如果在房屋檢查中發現問題，開發商應要求購房人填寫維修單，組織人員及時維修，並將維修結果告知購房人。
商品房交付中的三大問題及其解決方法
貨不對板，收到“故障房”怎麽辦？
這裏所說的“瑕疵房屋”包括兩個方面:壹是商品房的質量瑕疵，二是商品房的權利瑕疵。
1.商品房質量缺陷是指商品房的質量問題。目前，在商品房交付過程中，購房者以此為由拒絕接收商品房的情況屢見不鮮。
我認為，購房人能否以此為由拒收房屋，取決於商品房買賣合同約定的質量標準和相關違約責任。如果合同交付的房屋明顯不符合合同約定的質量標準，購房人有權拒絕收房或者解除合同，那麽購房人可以拒絕收房。
合同沒有明確約定的，根據《合同法》第壹百四十八條“標的物質量不符合質量要求，不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。”
《商品房銷售管理辦法》第三十五條規定“商品房交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以按照有關規定委托工程質量檢測機構重新核定。經核實主體結構質量不合格的，買受人有權退房。”
根據上述法律規定，筆者認為，如果交付的商品房存在地面、墻體開裂、局部滲水、漏水、門窗破損等質量缺陷，壹般不會導致買受人無法達到合同目的，因此買受人不能拒絕收房。但是，這並不意味著開發商對交付存在此類質量缺陷的房屋不承擔責任。開發商對於存在質量缺陷的房屋，應視具體情況承擔維修、更換、重做等違約責任。對於因維修、更換、重做給購房者造成損失的，開發商也必須賠償購房者損失。
2.商品房的權利瑕疵是指交付的商品房具有抵押權等其他權利。
《合同法》第150條規定，“賣方有義務確保第三人不能就交付的標的物向買方主張任何權利。"
《合同法》第壹百五十壹條規定，“買受人訂立合同時知道或者應當知道第三人對買賣的標的物享有權利的，出賣人不承擔本法第壹百五十條的義務。”
因此，開發商交付的商品房有抵押權等他項權利的，如果開發商沒有明確告知其設定了他項權利，且商品房交付時瑕疵仍然存在，購房人可以拒絕收房。
開發商入住時不交管理費怎麽辦？
實踐中，開發商把商品房的鑰匙交給物業管理公司，讓購房者從他們那裏拿鑰匙。然而，物業管理公司往往以購房者是否繳納物業管理費作為拿到鑰匙的前提，這也導致了很多糾紛。
筆者認為，這種做法是錯誤的。買受人與開發商簽訂商品房買賣合同，並按合同約定向開發商支付房款。開發商應按合同約定向買受人交付商品房(即交付房屋鑰匙)。從法律關系上講，物業管理公司只是開發商的代理人。只要購房人不存在合同約定開發商可以拒絕交房的情況，物業管理公司就不能拒絕向購房人交付房屋鑰匙。
物業管理公司依據《房屋使用、維修和管理公約》和《物業管理委托合同》收取物業管理費。如果購房人未繳納物業管理費，物業管理公司可以依據上述合同的相關規定追究購房人相應的法律責任，但不能以此為由拒絕向購房人交付房屋鑰匙。
購房人未在規定時間入住怎麽辦？
在很多項目中，購房者由於自身原因，未能按照入住通知書規定的時間辦理入住手續，導致商品房不能按期交付。雙方對該期間物業管理費等費用的責任以及商品房毀損、滅失的風險有爭議，引發糾紛。
根據《合同法》第壹百四十二條規定，“標的物毀損、滅失的風險，在交付前由出賣人承擔，交付後由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”(斜體)
因此，因買受人自身原因導致商品房未能按期交付的，該期間產生的物業管理費等費用由買受人承擔，商品房毀損、滅失的風險責任也由買受人承擔。為了減少由此產生的糾紛，建議開發商在簽訂合同時與購房人明確約定。