在傳統的眾籌買房中，通常是幾個朋友、熟人壹起出資買房，升值後賣掉，獲得收益。但是，隨著互聯網平臺的興起，更多的人可以參與進來。壹些互聯網理財平臺宣稱，1000元就可以開始投資，收益高達30%以上。
雖然都叫眾籌買房，但具體操作方式不太壹樣。大部分投資者只關心收益率，那麽“眾籌炒房”有哪些類型，其對錯何在？
「眾籌炒房」是什麽鬼？
據了解，所謂“眾籌”買房，就是幾個朋友出首付，每月準備兩年左右的資金。大家簽合同，以其中壹人的名義買房，約定房價漲到壹定點就拋出，利潤按出資比例分成。聯合炒房的極端是“樓包”，即壹些有實力的投資者會抱團，看好壹個新樓盤後，與開發商協商，以壹定價格承包整棟樓，留給自己慢慢賣。
眾籌炒房常見的類型有哪些？
類型壹:開發者發起營銷眾籌。
營銷眾籌往往是由開發者發起的。比如萬科、遠洋地產以房地產營銷為目的推出眾籌，以大幅度優惠活動吸引投資者買房，買不到房的投資者會獲得壹定回報。這種眾籌方式有點類似於團購，大部分優惠來自於開發商和合作企業盈利。
類型二:熟人操作“眾籌炒房”
在深圳工作的王小姐親眼目睹了房價的上漲。去年，她和幾個朋友湊錢在深圳周邊城市買了壹套房子。“我們和幾個朋友壹起買的，因為都是熟人，在信任的基礎上經營。”
王小姐說，雖然是熟人，但在經營過程中也簽了很嚴格的合同，有具體的約定。他們主要是按份經營，每份5萬，每個人可以投資買壹份或者幾份，然後把房產放在幾個人的名下。計劃舉辦三年左右，但也可能根據房價和市場情況的變化進行調整。比如持有房產的人超過壹半同意出售，就會選擇時機出售。
通過朋友間的合作來眾籌買房是壹種常見的方式。深圳壹位互聯網金融人士表示，其實這種模式壹直存在，只是這種模式是熟人操作，操作空間有限。
第三種:基於互聯網平臺的房地產眾籌。
除了熟人模式，互聯網平臺的興起也給了普通投資者更多的可能性。過去，基於互聯網的房地產眾籌引起了業界的極大關註。對於普通投資者來說，起點不高，模式也很多。他們有的通過投資股份獲得相對固定的收益，有的在壹定時間後獲得浮動收益。
就固定收益模式而言，目標群體相對更接近壹般購房者。以佛山某房產眾籌平臺為例。平臺上發布的眾籌項目，1，000元起。投資後可獲得部分商場、鋪面的投資收益，投資期限3至24個月不等。
據官網介紹，該平臺的具體運營模式，在第壹階段，只對準購房者開放。參與者按照眾籌項目的要求認購股份，獲得該房產相應比例的權益。認繳份額最高的人獲得該房產的產權，可以和其他參與者同時獲得相應的收益。第二階段面向全網開放，第壹階段剩余眾籌份額(如有)供所有平臺投資人參與投資，投資人可獲得相應收益。
震驚！部分浮動收益模式有70%的收益
與固定收益模式相比，浮動收益平臺的運營模式“炒房”的手段顯而易見。據了解，目前這類房地產眾籌項目的收入主要來自房價的溢價收入。在壹些平臺的引進中，平臺會組織團隊進行現場考察評估。雖然目前不保證投資人的收益，但是目前幾個項目的收益都超過了30%，最高的甚至超過了70%。
此外，微信平臺上還有壹些“眾籌炒房”模式，門檻可達百萬元。據羊城晚報報道，壹個名為“××××創業社區”的微信平臺發布信息稱，投資654.38+0萬，運營團隊負責炒房。平臺負責人聲稱，炒房運營團隊不處理資金和產權，盈虧的投資人和運營人七三分成。
目前房地產眾籌的風險主要來自以下幾個方面。
第壹，周期性風險。
我國目前的住房市場是壹個投資型市場，這種市場狀況下的市場供求、價格形成機制和運行機制與消費型市場有著本質的不同。如果市場預期逆轉，住房市場將開始周期性調整。雖然短期內投資者對房市的預期還是不錯的，但長期來看，房地產作為投資品的風險是不可避免的。
第二，平臺運行風險。
目前法律上沒有明確的眾籌概念，眾籌買房也沒有法律保障。壹旦發生虧損，或者平臺老板因為其他原因跑路，必然會給投資人造成無法挽回的損失。2016年2月16日，壹家從事房地產投資的齊欣資產平臺高層被警方帶走，19億資金無法支付，給想進入房地產眾籌試水的消費者敲響了警鐘。
最後，房地產眾籌最重要的風險點來自政策和法律風險。
以“眾籌炒房”為例。嚴格來說，眾籌炒房平臺本質上是壹種“偽眾籌”。長期以來，眾籌炒房壹直遊走在法律的邊緣。某種程度上已經滿足於未經相關部門批準，通過網站公開宣傳，承諾本息，向社會公眾吸收資金，已經涉嫌非法集資。但是，在目前的實踐中，由個人投資者直接發起的眾籌買房，只在平臺宣傳中承諾預期的方式，不能構成非法集資的要件，不屬於非法集資。現階段，我國與眾籌相關的監管還處於缺位狀態。相比之下，美國在2012年頒布了《喬布斯法案》，對眾籌項目中的投資者資格、項目權益、操作規範、風險和收益等做出了明確的規定。對於房地產眾籌，不僅投資人要做足功課，監管也不能落後，但如何避免出現“無論如何，對政策制定者和市場參與者都將是壹個挑戰”的局面。
(以上回答發布於2016-03-11。現行相關采購政策請參考實際情況。)
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