最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋
它將於2009年6月10日生效。
為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第壹條建設單位與物業服務企業依法簽訂的前期物業服務合同，業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以不是合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
解讀:明確前期物業管理合同對業主具有約束力。業主雖然不是前期物業管理合同的簽字人，但他是當事人，應該遵守前期物業服務合同的規定。
前期物業服務合同的性質確實特殊，值得探討。是開發商與前期物業服務企業簽訂的關於業主權利義務的合同。
說到“前期物業服務合同”的性質，就不能不提到“物業服務合同”的性質。“前期物業服務合同”和“物業服務合同”是兩個不同的著名合同，不應混淆。前者的性質不同於後者，因為其簽署人和約束當事人的特殊性。
《物業管理條例》曾將“物業管理委托合同”改為“前期物業服務合同”，“委托合同”改為“服務合同”，這看似是對合同性質界定的指引，但首先是對物業企業角色定位的指引。目前，關於物業服務合同的性質，有委托合同性質、完成服務內容性質、混合性質、非典型合同等不同觀點。這種解釋似乎認為物業服務合同是壹種委托合同(因為又叫“轉委托”)。
第二條有下列情形之壹，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同有關條款無效的，人民法院應予支持:
(壹)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務委托給他人的委托合同；
(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、增加業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
解讀:現實中，前期的物業服務企業基本都是由開發商控制的，所以前期的物業服務合同中難免存在利益沖突條款。為規範物業服務企業的行為，規定了物業合同及其他相關合同或條款(包括以前的物業服務合同)的幾種無效情形:(1)為防止物業服務市場混亂，《物業管理條例》第四十條規定“物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業服務企業，但不得將區域內的全部物業管理同時委托給他人。”《解釋》規定，對物業服務企業的委托無效。現實中存在物業服務轉包、分包的情況。如果屬於轉包，在建築市場上很容易出現類似轉包的不良後果。“將物業服務區域內的物業服務業務全部委托給他人”包括將物業服務業務全部委托給專業或者非專業物業服務企業，以及肢解、委托、分包。(2)免除物業服務企業責任、加重業主委員會或業主責任、排除業主委員會或業主主要權利的條款無效(即使給予提示和說明)。該條款的法律依據:《合同法》第四十條規定“有《合同法》第五十二條、第五十三條規定的情形，或者提供格式條款的壹方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”
這樣的確認可以由業主委員會提起，也可以由業主提起，兩者都可以作為原告。
第三條物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定或者法律法規及相關行業規範確定的維修、養護、管理、維修義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾和制定的服務規則應當視為物業服務合同的組成部分。
解讀:這篇文章很好理解。物業服務企業的義務包括:1)法律法規；2)行業規範；3)合同約定；4)公共服務承諾和服務細節。
對於不屬於物業服務企業的服務項目，物業服務企業必須在物業服務合同中列為明示條款，但這不能超越《合同法》第五十三條免責事由的無效:(1)造成對方人身損害的；(二)因故意或者重大過失給對方造成財產損失的。
同時需要註意的是，並不是只有業主委員會可以起訴，業主具有訴訟主體地位，可以自行起訴。
這種違約賠償的訴訟請求，可以由業主委員會提起，也可以由業主提起，兩者都可以作為原告。
第四條業主違反物業服務合同或者法律法規、管理公約，實施妨礙物業服務和管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨礙等相應民事責任的，人民法院應予支持。
解釋:業主的違規(違反法律法規和管理規定)或違約行為。物業服務企業可以視情況將業主作為原告起訴。管理規約應當約定物業的使用、維護和管理，業主的利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律法規，不得損害公眾利益。管理條例對所有業主都有約束力。(《物業管理條例》第十七條)
建設單位應當在出售物業前制定臨時管理規約，依法對物業的使用、維護和管理，業主的利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等作出約定。建設單位制定的臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位應當在物業銷售前向物業買受人明示臨時管理協議，並予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理協議。(《物業管理條例》第二十二條、第二十三條)
第五條物業服務企業違反物業服務合同的約定或者法律、法規、部門規章的規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其收取的違法費用的，人民法院應予支持。
解讀:《物業服務條例》第四十壹條、第四十四條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開和收費與服務水平相適應的原則，區分不同物業的性質和特點。業主與物業服務企業應當根據國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。物業服務企業可以根據業主的委托，提供物業服務合同約定以外的服務，服務報酬由雙方約定。
《物業服務收費管理辦法》第六條、第七條規定，物業服務收費根據不同物業的性質和特點，實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。物業服務收費實行政府指導價的，由有定價權的人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業管理服務水平標準等因素制定相應的基準價及其浮動幅度，並定期公布。具體收費標準由業主和物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。屬於市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。物業管理企業的物業管理服務收費還應符合國家發展改革委、建設部《物業服務定價成本監審辦法(試行)》(發改價格[2007]2285號)、《關於印發物業服務收費明碼標價規定的通知》(發改價格1428號)等文件規定。
物業服務企業應按上述規定註意收費，應避免:1)擅自擴大收費範圍；2)擅自提高收費標準；3)重復收費。1)項和2)項針對政府指導價的物業服務收費，3)項針對政府指導價和市場調節價。
當然，這壹規定並不意味著物業服務企業不能擴大收費範圍或者提高收費標準，而是應當符合物業服務合同的約定或者法律、法規、部門規章的規定。
第六條業主無正當理由拒交物業費或者經書面催告後仍未在合理期限內繳納物業費，物業服務企業請求業主繳納物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定和相關規定提供服務，業主僅以不享受或者不需要接受相關物業服務為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
解讀:本條規定了業主拒付物業服務費的前置程序:壹是書面催告。經過提醒，只有出現兩種反應，業主才可以起訴索要物業費:1)拒交；2)在催告的合理期限內未支付。至於如何判斷合理期間，就不好說了。我認為壹周是合理的。
口頭或電話提醒不方便，但這裏的“書面”應與《合同法》第十條第二款的“書面”簽訂合同方式相同。這種情況下，物業公司應該有業主確定的書面地址或聯系方式。
合同法第十條第二款，法律、行政法規規定應當采用書面形式的。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。
物業公司按照合同約定或者其他約定提供服務，業主以不享受(房屋閑置、外出等)等理由拒絕繳納物業服務費或者要求優惠待遇時。)或者不接受相關物業服務(不使用電梯等。)，物業服務公司未必同意，業主的此類訴求或抗辯，人民法院不予支持。
但現實中，很多物業服務公司因為沒有完全按照合同和相關規定提供服務，或者業主聲稱物業服務公司服務不到位，而拒絕繳納物業服務費。
物業服務企業完全按照合同約定和有關規定提供服務的，應當承擔舉證責任。
第七條業主與物業的承租人、借用人或者其他使用人約定由物業使用人繳納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
解讀:是對《物業管理條例》第四十二條的重復。物業服務企業可以主動要求業主與物業的承租人、借款人或者其他物業使用人在租賃或者借款合同中約定由物業使用人繳納物業費，然後物業服務企業可以要求業主與物業使用人承擔連帶繳費責任。需要註意的是，如果拖欠物業費:1)只能起訴業主；2)起訴業主後添加實際使用人，或者起訴時直接將業主和物業使用人列為* * *共同被告。在這類案件中，業主和實際使用人被列為同壹被告，而不僅僅是物業使用人。筆者認為，三方物業服務企業、業主或物業實際使用人達成合同或物業使用人與物業服務企業達成協議交納物業服務費的，只能起訴物業實際使用人。在上述將物業實際使用人列為被告的案件中，物業實際使用人可以提出物業服務企業未履行合同或者合同未完全履行的抗辯。
《物業管理條例》第四十二條規定“業主應當按照物業服務合同的約定繳納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費的，業主從其約定承擔連帶責任。已竣工但尚未出售或移交給購房者的物業，物業服務費由建設單位繳納。”
第八條業主大會依照《物權法》第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會主張物業費的，人民法院應當告知其向被拖欠物業費的業主主張權利。
解讀:該條規定，只要業主大會依照《物權法》第七十六條和《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》(法釋〔2009〕7號)第八條、第九條規定的程序作出解聘物業公司的決定，業主委員會可以作為原告直接起訴並解除與物業公司的物業服務合同。
值得註意的是，不明確是否有法律事實上的理由終止，但明確是按照法律程序做出的。我認為，如果提前解聘不合理，給物業服務企業造成損失，就應該賠償。當然，物業服務企業要求繼續履行的請求不予支持。
物業管理公司可以向相關業主主張業主所欠的物業服務費，但不能直接向業主委員會主張(反訴或抗辯)。
《物權法》第76條
下列事項由業主大會決定:……(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；.....決定前款第五項、第六項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款規定的其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。
《物業管理條例》第十壹條由業主* * *決定:
(壹)制定和修改業主大會議事規則；
(二)制定和修改管理規定；
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
(四)選聘和解聘物業服務企業；
(五)籌集和使用專項維修資金；
(六)建築物及其附屬設施的更新改造；
(七)有關* * *和* * *管理權的其他重大事項。
第十二條業主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有專有部分占建築總面積半數以上且占物業管理區域內業主總數半數以上的業主。
業主可以委托代理人出席業主大會會議。
業主大會決定本條例第十壹條第(五)項、第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意；本條例第十壹條規定的其他事項，應當由專有部分占建築物總面積過半數且占總人數過半數的業主決定。
業主大會或者業主委員會的決定對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵犯業主合法權益的，被侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第九條物業服務合同權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已預收但尚未提供物業服務的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業要求業主繳納拖欠的物業費的，按照本解釋第六條的規定辦理。
解讀:不難理解:未實際發生的預付費服務將被退還，已發生但未繳納物業費的服務應繼續繳納。值得補充的是，物業服務合同非正常解除，給他人造成損失的，過錯方應當承擔賠償責任。
第十條物業服務合同權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域，移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所需的相關資料和其委托的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務合同權利義務終止後，物業服務企業以存在事實上的物業服務關系為由拒絕退出或者移交並請求業主繳納物業費的，人民法院不予支持。
解讀:從《解讀》中的這壹條來看，“出”的物業服務企業采取“靠”的方式是沒有意義的，不能形成事實上的物業服務關系，可能會“賠了夫人又折兵”。即使物業服務企業有“盤踞”的實力，仍然建議“適時退出”。物業服務合同終止後，物業服務企業應當及時交接(完全交接)和退出。
這壹規定的背景是給拒絕交房和退出的物業公司“吃了壹顆定心丸”，防止發生沖突、人員傷亡和戰爭等其他不良事件。
第十壹條本解釋關於物業服務企業的規定，適用於《物權法》第七十六條、第八十壹條、第八十二條規定的其他管理人。
解釋:本條解釋為業主提供物業服務的其他管理人也適用本解釋的相關規定，但物業服務企業除外。
《物權法》的相關規定
第七十六條下列事項由業主決定:……(四)選聘物業服務企業或者其他管理人……
第八十壹條業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。業主有權更換建設單位依法選聘的物業服務企業或者其他管理人。
第八十二條物業服務企業或者其他管理人應當根據業主的委托，管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。
第十二條人民法院應當參照本解釋對業主的規定，處理因物業的承租人、借用人或者其他使用人違反物業服務合同以及法律、法規或者管理規約而引發的物業服務糾紛。
解讀:因非業主實際使用人違反或者違約引起的物業服務糾紛，參照相關業主規約處理，即依據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，承擔與業主相關的義務或者享有相應的權利。
參考:《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》(法釋〔2009〕7號)。
第十六條涉及專有部分承租人、借用人和其他物業使用人的建築物權屬糾紛，參照本解釋執行。
專有部分的承租人、借款人和其他物業使用人根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定以及與業主的約定，享有相應的權利，承擔相應的義務。
第十三條本解釋自2009年6月10日起施行。
本解釋施行前已經終審的案件，當事人在本解釋施行後申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。
解讀:(1)2009年10之前審結的案件不適用；(2)執行後，當事人申請再審或者審判監督程序決定再審案件不適用的。