商品房銷售新規
商品房銷售管理辦法
第壹章總則
第壹條為規範商品房銷售，保護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。
第二條商品房銷售和商品房銷售管理應當遵守本辦法。
第三條商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房銷售給買受人，由買受人支付房款的行為。本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發企業將在建商品房預先銷售給買受人，由買受人支付定金或者房價款的行為。
第四條房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。
第五條國務院建設行政主管部門負責全國商品房銷售管理工作。省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內的商品房銷售管理工作。直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產行政主管部門(以下簡稱房地產開發行政主管部門)，按照職責分工，負責本行政區域內的商品房銷售管理工作。
第二章銷售條件
第六條商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件和商品房預售許可證明辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。
第七條商品房銷售應當符合下列條件:
(壹)現售商品房的房地產開發企業應當具有《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》；
(二)取得土地使用權證書或土地使用批準文件；
(三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
(四)已通過竣工驗收；
(五)拆遷安置已經落實；
(六)供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付條件或者建設進度和交付日期已經確定；
(七)物業管理方案已經落實。
第八條房地產開發企業應當在商品房銷售前，將符合商品房銷售條件的房地產開發項目手冊及相關證明文件報送房地產開發主管部門備案。
第九條房地產開發企業銷售有抵押的商品房，抵押應當按照《中華人民共和國擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定辦理。
第十條商品房買賣合同終止前，房地產開發企業不得將作為合同標的的商品房轉售他人。
第十壹條房地產開發企業不得以返本或者變相返本的方式銷售商品房。房地產開發企業不得以售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房。
第十二條商品房按套銷售，不得分零銷售。
第十三條商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理公司的，買受人在訂立商品房買賣合同時，應當與房地產開發企業選聘的物業管理公司訂立物業管理協議。
第三章廣告和合同
第十四條房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。第十五條房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售廣告和宣傳資料中明確載明的，當事人應當在商品房買賣合同中約定。
第十六條商品房銷售時，房地產開發企業和購房者應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當載明以下主要內容:
(壹)當事人的姓名或者名稱、住所；(2)商品房的基本情況；(三)商品房銷售方式；(四)商品房價格和總價的確定方式、付款方式和付款時間；(五)交貨條件和日期；(六)裝修、設備標準承諾；(七)供水、供電、供熱、燃氣、通信、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施交付承諾及相關權利和責任；(八)公共建築的所有權；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產權登記相關事宜；(十壹)爭議解決的方法；(十二)違約責任；(十三)雙方約定的其他事項。
第十七條商品房銷售價格由當事人協商確定，國家另有規定的除外。
第十八條商品房銷售可以按套房(單元)計價，也可以按套內建築面積或建築面積計價。該商品房建築面積由套內建築面積和分攤* * *建築面積組成，套內建築面積為獨立產權，分攤* * *建築面積為* *產權，買受人依照法律法規的規定享有權利、承擔責任。按照套(單元)或者套內建築面積計算價格的，商品房買賣合同應當註明建築面積和分攤* * *現有建築面積。
第十九條按套(單元)計價的待售房屋，當事人可以在實地勘察待售房屋後，在合同中直接約定總價款。按單元定價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。該計劃應標明詳細尺寸，並規定誤差範圍。交房時戶型與設計圖紙壹致，相關尺寸也在約定誤差範圍內，以維持總價不變；戶型與設計圖紙不符或者相關尺寸超出約定誤差範圍，且合同未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，房地產開發企業應當承擔違約責任。
第二十條按照套內建築面積或者建築面積計算，當事人應當在合同中明確合同約定面積與產權登記面積誤差的處理方式。合同沒有約定的，按以下原則處理:
(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；
(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將已付房價款退還給買受人，並支付已付房價款利息。買受人拒絕退房的，產權登記面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)的房價款由買受人補足；超過3%的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還給買受人；房價款絕對值超出3%的部分由房地產開發企業分兩次返還給買受人。產權登記面積與合同約定面積誤差比=-×100%。因本辦法第二十四條規定的規劃設計變更導致合同約定面積不同的，當事人不解除合同的，應當簽訂補充協議。
第二十壹條以建築面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建築面積和分攤的套內建築面積，並約定套內建築面積不變、套內建築面積與套內建築面積有誤差時的處理方法。
第二十二條不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，並不得向買受人收取任何預付款性質的費用。符合商品房買賣條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同前向買受人收取預付款性質的費用的，所收取的費用應當作為訂立商品房買賣合同時的房價款；當事人未訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當將收取的費用返還買受人；除非雙方另有約定，否則以約定為準。
第二十三條房地產開發企業在訂立商品房銷售合同前，應當向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和商品房銷售合同示範文本；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》
第二十四條房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃設計。經規劃部門批準的規劃變更和設計單位同意的設計變更導致商品房的結構類型、戶型、空間尺寸、朝向發生變化，以及合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能的情形發生的，房地產開發企業應當自變更成立之日起65，438+00日內書面通知買受人。買受人有權在通知送達後15日內就是否退房給予書面答復。買受人未在通知到達後15日內給予書面答復的，視為接受規劃設計變更及由此引起的房價款變化。房地產開發企業未在規定期限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，房地產開發企業應當承擔違約責任。
第四章銷售代理
第二十五條房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受委托機構應當是依法設立並取得營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受委托的房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當明確委托期限、委托權限以及委托人和委托人的權利和義務。
第二十六條委托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的相關證明文件和商品房銷售委托書。
第二十七條委托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹商品房銷售的有關情況。受委托的房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
第二十八條受委托的房地產中介服務機構代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的任何費用。
第二十九條商品房銷售人員應當接受專業培訓後方可從事商品房銷售業務。
第五章交付
第三十條房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付條件的商品房按期交付給購房人。未按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者合同當事人約定的其他原因需要延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。
第三十壹條房地產開發企業銷售商品房設立樣板房的，應當說明實際交付的商品房的質量、設備、裝飾是否與樣板房壹致。未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房壹致。
第三十二條房地產開發企業銷售商品房時，應當按照《關於實行商品房質量保證書和房屋使用說明書制度的規定》(以下簡稱《規定》)向買受人提供《房屋質量保證書》和《房屋使用說明書》。
第三十三條房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中約定保修範圍、保修期限、保修責任等內容。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得少於建設工程承包人向建設單位出具的質量保證書規定的保修期限；持續時間少於《條例》規定的最低保修期的，不得少於《條例》規定的最低保修期。非住宅商品房的保修期限不得低於建設工程承包人向建設單位出具的質量保證書規定的保修期限。房地產開發企業應當履行保修義務，對屬於保修期內的質量問題造成的損失承擔責任。因不可抗力或使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。
第三十四條房地產開發企業應當在商品房交付使用前，委托具有房地產測繪資質的單位按項目進行測繪，測繪成果應當報房地產行政主管部門審核同意後，方可用於房屋權屬登記。房地產開發企業應當自商品房交付之日起60日內，向房屋所在地的房地產行政主管部門提交房屋權屬登記所需的資料。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
第三十五條商品房交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以按照有關規定委托工程質量檢測機構復驗。經核實，主體結構質量確實不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第六章法律責任
第三十六條未取得營業執照銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依據《城市房地產開發經營管理條例》予以處罰。
第三十七條未取得房地產開發企業資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處以5萬元以上65438+萬元以下的罰款。
第三十八條違反法律法規，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以處已收預付款1%以下的罰款。
第三十九條商品房買賣合同解除前，將作為合同標的物的商品房銷售給他人的，給予警告，責令限期改正，並處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十條房地產開發企業未組織竣工驗收、驗收不合格或者擅自交付不合格商品房的，依照《建設工程質量管理條例》予以處罰。
第四十壹條房地產開發企業未向房地產行政主管部門報送其提供的測繪成果或者房屋權屬登記所需資料的，給予警告，責令限期改正，可以並處2萬元以上3萬元以下的罰款。
第四十二條房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之壹的，予以警告，責令限期改正，並可處以30000元至65438元的罰款。
(壹)未按照規定的銷售條件銷售商品房的；
(二)未按照規定在商品房銷售前將符合商品房銷售條件的房地產開發項目說明書及相關證明文件報送房地產開發部門備案的。
(三)退回原銷售或變相退回原銷售的商品房；
(四)以售後包租或變相售後包租方式銷售未竣工商品房的；
(五)分割出售商品房；
(六)不符合商品房銷售條件，向買受人收取預付款性質的費用；
(七)未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示範文本》和《城市商品房預售管理辦法》的；
(八)委托無資質的機構代理銷售商品房。
第四十三條房地產中介服務機構銷售不符合銷售條件的商品房的，給予警告，責令停止銷售，可以並處2萬元以上3萬元以下罰款。
第四十四條國家工作人員在商品房銷售管理中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章附則
第四十五條本辦法所稱回款銷售，是指房地產開發企業通過定期返還購房款的方式銷售商品房的行為。本辦法所稱售後包租，是指房地產開發企業將買受人購買的商品房在壹定期限內出租或變相出租的行為。本辦法所稱分割銷售，是指房地產開發企業將成套商品房分割成若幹部分，分別向購房人銷售的商品房銷售行為。本辦法所稱產權登記面積，是指經房產行政主管部門確認的房屋面積。
第四十六條省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據本辦法制定實施細則。
第四十七條本辦法由國務院市政建設行政主管部門負責解釋。
第四十八條本辦法自2006年6月1日起執行。