我國目前還沒有關於房地產合作開發和項目轉讓的專門立法，也沒有政府推薦的合同示範文本。實踐中，許多合作開發和項目轉讓合同由於當事人的合同內容簡單，法律問題多且難以把握，引發了巨大的糾紛和訴訟。因為這兩類合同的很多環節都需要法律規定的政府審批程序和法定條件，很多合同因為不符合這些程序和條件而無效。
壹、房地產合作開發和項目轉讓的壹般概念
1.不動產:是指附條件、有期限的土地使用權和相應土地上的房屋所有權相結合，可以作為商品流通的不動產。
2.房地產合作開發:通常是房地產與房地產的合作開發，是指提供土地使用權的壹方與投資土地開發的壹方以合資或合作的形式共同開發某壹特定地塊的建設項目。合作開發的土地使用方式應當符合國家有關規定。
合作開發的實質是土地使用權轉讓的壹種特殊形式。
3.房地產合作開發的主要模式:
(1)法人合作開發:合作開發各方組成項目公司，以項目公司名義辦理相關手續。合作開發的權利和義務在公司的項目章程中具體規定。
土地協議折股方式構成合作投資比例；
土地評估和股份購買的方式構成合資投資的比例。
(2)合夥合作開發:合作開發各方未組建項目公司的，以投資人名義辦理相關手續，合作方式、投資及權益分配比例在合作協議中約定。
合作開發涉及壹個項目；
△合作開發涉及多個用地性質和規劃用途不同的項目；
△所有合夥人的回報方式為利潤分成、分房、土地補償。
(3)其他合作開發方式:合夥後合作開發。
4.房地產項目轉讓:將經項目公司批準的房地產開發項目的股權或合作開發權轉讓給對方或他人的行為。
5、房地產項目轉讓方式:
(1)以項目公司股權收購(兼並或收購)方式轉讓房地產開發項目；
(2)通過改變項目各方權益比例轉讓房地產開發權益:
△合夥人內部的權益轉讓；
△權益轉讓給合夥人以外的第三方。
6.都需要經過批準:合作開發的項目立項、規劃選址、規劃用地、建築設計、施工許可，以及項目轉讓的土地使用人(股東或股權持有人)或項目使用功能、用途的變更手續，都需要取得政府有關部門的許可或批準，持有批準文件或許可證。
二、房地產合作開發和項目轉讓合同的主要條款
1.房地產合作開發合同主要條款:
(1)合作開發各方的名稱和住所；
(2)項目概況(包括:位置、項目性質、四區、占地面積、相關規劃指標等。);
(3)項目狀況；
a、項目審批狀態包括規劃參數，並列出審批情況；
B.項目搬遷和發展現狀。
(4)合作方式；
壹、* * * *與項目公司相同的方式。
需要約定:項目公司註冊資本、出資比例、時間；組織機構的設立、運作程序、利潤分配等。；
b、合作建房協議；
需要約定:投資方式(包括土地投資評估)、投資期限、投資比例、合作經營方式、經營機構構成、利益分配(權益)等。
(5)項目公司成立前後權利義務的轉移(包括項目公司成立前費用的補償、土地使用權的過戶手續等。);
(6)項目總投資額的出資方式(包括項目公司註冊資本與總投資額的差額)；
(7)項目合作建設計劃(規模、進度等。);
(八)合作各方的權利和義務(約定相關審批手續的辦理、相關項目建設管理工作的分擔、合作投資回報的分配方式)；
(九)違約責任；
(10)爭議解決方式；
(11)合作雙方約定的其他事項。
2、房地產項目轉讓合同的主要條款
(1)出讓方的名稱、姓名和住所；
(2)項目概況(包括:位置、項目性質、四區、占地面積、相關規劃指標等。);
(三)項目轉讓時土地使用權的性質、取得方式和使用期限；
(4)項目狀況；
a、項目審批狀態包括規劃參數，並列出審批情況；
b、項目拆遷開發現狀(停建、緩建)；
C.對項目涉及的土地或項目權利的限制；
(5)項目移交方式；
壹、通過開發項目轉讓的方式；
需要約定:轉讓費的構成、金額、支付方式，重新辦理立項、用地、項目建設的相關審批手續；
B.轉讓項目公司的股權；
需要約定:項目公司概況、股權轉讓比例、價格、支付方式、現有資產認定、原公司股東會決議及工商變更登記手續。
(6)工程轉讓價格、支付方式和期限；
(七)項目標的轉讓和交付的日期和方式；
(八)轉讓前原債權債務的處理及土地或項目的權利限制；
(九)雙方的權利和義務；
(10)違約責任；
(11)爭議解決方式；
(12)轉讓雙方約定的其他事項。
三、房地產合作開發和項目轉讓合同的制作應註意。
1，制定房地產合作開發合同應註意的問題
(1)需要明確開發資質或取得各合作方資質的相應責任；
(2)約定合夥或合作後成立項目公司的方式不同。要明確權利義務關系和辦理相應手續的責任主體；
(3)以合作開發方式組建項目公司的，要明確註冊資本出資方式、註冊資本與投資總額差額的處理對策以及相應的責任；
(4)項目公司由土地使用權入股組成的，應對土地使用權進行評估；
(五)以籌備處名義或其他名義進行合作開發，使之成為能夠獨立承擔權利義務的其他經濟組織，明確參與籌備合作各方的權利和義務；
(六)合作開發壹方以土地使用權作為合作投資的，應當辦理土地使用者和使用性質變更登記手續，明確承擔相關費用的方式和責任人；
(七)在壹個地塊上合作開發涉及多個性質不同的項目，應當分別立項、審批、許可；
(8)合作開發各方的投資回報方式應根據開發項目的房屋是否為標的，分別規定權利和義務。投資回報為約定分房的，應明確分房的具體辦法；投資回報為利潤分配的，應當約定利潤的計算方法；
(九)合作開發合同應當約定建築面積增加時的政府審批程序、增加面積的費用以及面積分攤和分配的方式；
(10)合作開發合同的效力往往因需要辦理相關手續而有待確定，合作合同應明確合同壹旦被確認無效或失效的具體處理方法。
2、制定房地產項目轉讓合同應註意的問題。
(1)房地產開發項目的轉讓必須經所有權人和受讓人書面同意；
(2)轉讓項目現有的各種政府批文必須在合同中列明，包括立項、規劃等批文；
(三)項目轉讓應符合政府在不同發展階段允許轉讓的條件；
(4)設立的項目公司以公司股權轉讓方式轉讓全部或部分房地產項目的，應當按照《公司法》的有關規定辦理工商變更登記手續，同時辦理房地產轉移變更登記手續；
(5)設立項目公司的轉讓方的債權債務應明確，並為澄清潛在債務約定公告程序；
(6)未成立項目公司以合夥人的投資權在內部轉讓全部或部分房地產項目的，應當根據項目用地的不同情況，申請辦理變更項目和土地用途的審批手續；向合作各方以外的壹方轉讓的，必須取得原合作各方和受讓方的壹致同意；
(七)出讓項目未辦理土地出讓手續或者已辦理出讓手續且出讓時未繳納出讓金的，應當約定辦理出讓手續的具體責任人及相關費用，包括未繳納費用的承擔方式；
(8)項目轉讓時，未按轉讓合同約定的期限和條件開發項目，轉讓合同應約定辦理政府主管部門和具體責任人的批準手續；
(9)項目轉讓時，轉讓合同規定的土地使用年限已開始使用的，相應扣減轉讓合同規定的土地使用年限；
(10)房地產項目轉讓前已實施預售的，應當約定轉讓雙方通知預購業主，並明確由此產生的相應責任的處理辦法。合作開發房地產的合同要求
2008-03-16
合同的形式
如果將房地產項目的開發分為前期開發階段、開發建設銷售階段和後期開發階段三個階段，那麽項目開發的三個不同階段所對應的法律關系的特征是不同的。
前期開發階段——本質是:開發商與政府之間的博弈
——合同關系的特點是主體單壹、內容簡單、法律關系明確、糾紛少。
開發建設階段——本質是:開發商與建設單位的博弈。
——合同關系的特點是主體單壹，內容較多，法律關系明確，糾紛可以和解。
開發後期——本質是:開發商和購房者的博弈。
物業公司與業主的博弈
——合同關系的特點是主體多、內容復雜、法律關系混亂、糾紛太多無法協調。
因此，項目開發的這三個不同階段對應不同的合同類型。
合同類型如下:
開發前的征地階段
有五種基本方式獲得土地用於共同項目開發；與之相對應，涉及五種不同形式的國有土地使用權收購合同:
1.以劃撥方式取得土地(壹般是經濟適用房的開發建設)——與政府土地主管部門簽訂合同——劃撥國有土地使用權；
2、出讓土地-與政府土地主管部門-國有土地使用權出讓合同；
轉讓壹般分為三種形式(即三種合同):①協議轉讓；(二)招標出讓；3拍賣出售。
3.與土地使用者簽訂的國有土地使用權出讓合同；
4.合作建設征地(壹方出地，另壹方出資)——與另壹方合作開發合同(通常認為是土地使用權轉讓的壹種特殊形式)；
5、公司股權變更土地——股權受讓——股權轉讓合同(通常認為是土地使用權轉讓的壹種特殊形式)。
征地後準備階段:
1.拆遷安置-與被拆遷人-拆遷安置合同(產權調換合同/作價補償合同)；
2.供水供電-與供水供電單位的供水供電合同；
3、項目策劃-與策劃專業機構-項目策劃合同；
4.工程勘察設計-與勘察設計單位簽訂合同-工程勘察設計；
5、場地整理、三通壹平-與建設單位-委托拆遷、三通壹平施工合同；
6、環評、地震、人防、防雷、測繪等。——與相關單位的委托服務合同。
收購後融資階段
1，與銀行或其他金融機構的借款合同；
2.貸款擔保合同或土地使用權抵押合同。
合同壹般涉及項目開發、建設的銷售階段。
開發和建設階段
1.如果工程建設實行招標——委托招標代理機構簽訂招標合同；
2、工程施工合同——與項目建設單位——建設工程施工合同(包括土建施工合同、水電暖安裝合同、裝飾裝修合同、園林綠化合同等。);
3、工程建設監理——與工程監理單位簽訂的工程監理合同；
4、建材采購-與賣方-建材銷售合同；
5.與銀行或其他金融機構或個人簽訂的借款合同、貸款擔保合同或在建工程抵押合同；
6.在建工程轉讓合同——與受讓方——在建工程(包括合作合同和合資合同)。
開發和銷售階段
7、商品房預售-與買受人-商品房買賣(預售)合同；
8.商品房買賣合同-與買受人-商品房(現房)；
9.委托中介機構銷售商品房——與中介機構簽訂委托銷售合同；
10、商品房廣告——與廣告代理公司的廣告發布合同(電影、電視廣告、報刊雜誌廣告、廣播廣告、戶外平面或立體廣告、彩色傳單廣告等。);
11.開發企業應當選聘前期物業企業——與物業管理企業簽訂前期物業管理委托合同/與購房人簽訂前期物業管理合同；
12.開發企業應當制定臨時管理規約——與購房人簽訂書面承諾，遵守臨時管理規約；
13.商品房兩書制——開發企業向買受人提供商品房保修書和住宅使用說明書；
14、工程竣工-與建設單位簽訂的工程質量保修合同；
15，商品房出租-與承租人-房屋租賃合同；
16.開發企業代理房產證的，與買受人簽訂委托合同；
17.凡開發企業代為收取費用(如開戶費或水、電、暖、氣、通訊等使用費)-與收費單位的委托協議/與購房人的委托協議。
項目開發後期通常涉及的合同。
1.對於已銷售但未交付的房屋，開發公司與物業管理公司的協議——房屋過戶；
2、開發建設資料移交給物業管理企業或業主大會——與物業管理企業或業主大會——資料移交協議；
3、物業專項維修資金劃轉至業主大會——與業主大會——資金劃轉協議；
4.其他法定或約定的服務和義務相關的明示和標準化合同。
(2)合作房地產開發合同是憲法規定的約束合作各方的法律文件，因此在合作房地產開發合同條款中應註意以下幾個方面:
1)合作方式要明確，是成立項目公司開發還是不成立項目公司開發。如果不成立項目公司，則由各方共同開發或壹方或多方匿名參與開發。
2)合作開發成立項目公司的，要明確註冊資本的出資方式、註冊資本與投資總額差額的處理對策及相應的責任；
3)項目公司由土地使用權入股組成的，應對土地使用權進行評估；
4)以籌建處或其他名義進行合作開發，使之成為能夠獨立承擔權利義務的其他經濟組織，明確參與合作籌建各方的權利義務；
5)合作開發壹方以土地使用權作為合作投資的，應當辦理土地使用者和使用性質變更登記手續，明確承擔相關費用的方式和責任人；
6)在壹個地塊上合作開發涉及多個性質不同的項目，應分別立項、審批、許可；
7)合作開發各方的投資回報方式應根據開發項目的房屋是否為標的分別規定權利和義務。投資回報規定住房分配的，應當明確住房分配的具體辦法；投資回報約定利潤分配的，應當約定利潤的計算和分配方法；
8)在當事人訂立的合作開發合同中，只有各方享有收益、承擔風險，才算合法有效的合作合同，否則，不算合法有效的合作行為；
9)合作開發合同應當約定建築面積增加時的政府審批程序、增加面積的費用、面積分攤和分配方式；
10)合作合同應明確壹旦雙方違約如何賠償和解決。