商品房預售(期房交易)不同於商品房買賣(現房交易)。由於其不可預測性，會出現現房買賣中不存在的風險點，如交易地位不公平、銷售方式不規範等，而這些風險點最終都要由購房人承擔。因此，國家出臺了相應的法律法規來規範商品房預售，商品房預售許可證就是其中之壹，也是最重要的監管要求。
所謂商品房預售許可證，也就是開發商預售商品房時需要申請的預售行政許可。商品房預售許可的法律依據主要是《中華人民共和國房地產管理法》第四十五條。《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條；《浙江省房地產開發管理條例》第二十五條；《商品房銷售管理辦法》第六條；《城市商品房預售管理辦法》第六條及其他相關法律。上述法律法規都指向壹點，即對於需要預售的商品房，應當按照法律法規規定的條件和程序向有關行政主管部門申請預售許可；預售許可證經行政管理部門審批後，開發商方可公開預售商品房。
筆者列舉了杭州市商品房預售許可的相關條件和流程，以供參考。
壹、商品房預售許可審批條件
我國商品房預售許可證的審批條件如下:
(壹)、已繳納全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
(二)、持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
(三)依法預售商品房，開發建設資金投入達到工程建設總投資的25%以上，且建設進度和竣工交付日期已經確定；
(四)、房地產開發企業預售商品房，除法律法規已有規定外，房地產開發項目形象進度應符合以下條件:
1，多層建築已完成主體結構三分之壹以上；
2、高層建築已完成地面以下主體工程；
(五)房地產開發企業向市、縣(市)房地產行政主管部門申請商品房預售登記時，除應當提交法律法規已經規定的文件外，還應當提交標準地名批準文件、拆遷戶安置情況說明和市、縣(市)建設行政主管部門關於房地產開發項目工程形象進度的證明文件。
以上五點是申請商品房預售許可的相應條件，其中前三點由《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》規定，後兩點由《商品房預售管理辦法》第七條第四款至第六款規定。“開發企業申請預售許可，應當提交下列文件(復印件)和材料: (四)投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明；(五)項目施工合同及關於施工進度的說明；(6)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工和交付日期，並附預售商品房的分層平面圖。
滿足上述條件後，開發商可以向房地產行政主管部門申請預售許可。可以說，針對拍賣的不可預測性，相關部門出臺了法律法規來約束預售條件，通過法律法規的強制性規範來降低拍賣買受人的風險。
二、申請商品房預售許可證所需材料
房地產開發企業取得申請商品房預售許可證後，開發商可以向當地房地產行政主管部門提交申請表和申請所需的附具材料。所附材料多為證明開發商希望申請人的商品房具備預售條件的材料，所需材料由各地房地產管理局確定。
杭州市房地產管理局辦理商品房預售許可證需要的材料如下19項:
1.《商品房預售許可證申請表》(原件)；
2.營業執照原件及復印件(復印件)；
3、房地產開發資質證書原件及復印件(復印件)；
4、申請項目規劃文件(復印件)；
5、項目設計批準書(復印件)；
6、建設用地規劃許可證(復印件)；
7、土地出讓合同或建設用地批準書(復印件)；；
8.土地使用證(原件及復印件)；
9.建築施工許可證(原件及復印件)；
10、建設工程規劃許可證及附圖(原件及復印件)；
11、施工總平面圖(復印件)；
12，標準地名使用批準證書(復印件)；
13.銀行同意預售抵押土地在建商品房的函(原件)；
14.銀行出具的預付款監管計劃(原件)；
15、工程形象進度驗證單(原件)；
16.產權房款確認單(原件)；
17，拆遷安置情況說明(原件)；
18，《拆遷安置房屋核查登記表》(原件)；
19，房間號列表。？(以上資料都在壹份。)
上述19項為杭州市房地產管理局列出的申請材料，其中2-3項為開發商房地產開發資質審查；4-11是審核申請房屋預售的建設和用地手續是否齊全；如果開發商在開發過程中將土地使用權抵押給銀行，需要有13項的材料。
銀行出具的預付款監管方案14項，源於《房地產管理法》第四十五條“商品房預售所得價款必須用於相關項目。”根據上述規定，中國人民銀行杭州中心支行、中國銀監會浙江監管局近日聯合發布《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》，規定凡經批準預售的商品房建設項目，均應納入預售資金監管範圍，預售資金必須存入專用存款賬戶；對未簽訂商品房預售資金監管協議的項目，房地產行政主管部門不得核發《商品房預售許可證》；商品房預售資金使用實行封閉管理，開發商申請使用預售資金應向監管銀行提出申請；商品房預售所得款項必須用於相關項目。暫行辦法將於2010 11+0實施。
對項目形象進度的審核是為了確定項目的建設進度是否具備相應的預售條件。
三、申請商品房預售許可證的流程
房地產開發企業在具備相關條件、資料齊全後，可向杭州市房地產管理局市場管理處提交許可申請。受理申請後，市場管理辦公室工作人員對相關資料進行初審，初審通過後，將相關資料送市場管理辦公室主任審核。審核後，將相關資料送分管副局長審批。經審查，申請人的申請符合許可條件的，審核人應當制作許可證書，並通知申請人領取商品房預售許可證；經審查不符合許可條件的，應當作出不予行政許可的決定。申請人不服的，可以依據《行政許可法》申請行政復議或者提起行政訴訟。行政許可在5個工作日內作出，並公示3天。開發商領取許可證後可以組織商品房預售。
四、如何查詢商品房預售許可證？
1.打開瀏覽器，在百度搜索的地址欄輸入“南寧市住房保障和房產管理局”，點擊“百度搜索”。
2.在彈出的搜索結果中，選擇“南寧市住房保障和房產管理局-官網”。
3.進入“南寧市住房保障和房產管理局”後，找到“網上服務大廳”模塊，點擊“商品房預售信息查詢”。
4.在彈出的頁面中出現搜索欄，可以通過預售證號、公司名稱、項目名稱、項目位置、市區進行搜索。
5.選擇“項目名稱”進行查詢，在搜索欄輸入項目名稱，如時代名城，點擊“確定”。
6.出現查詢的信息。
以上是商品房預售許可證的相關內容，希望對大家有所幫助！
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