這條不到3000米的小街上住著400多戶人家，其中有100多棟老式花園洋房。而且這些老房子的主人已經顯赫壹時了。黃興住在393號，6月31916+10月31在這裏去世。唐住在40巷1號。他是袁世凱政府的第壹任內閣總理大臣。陳和陳立富分別住在105弄2號和67號，相距100多米，現在還有幾個原農行的老員工。正廣和堿廠的大班住在99號；福開森，加拿大人，住390號，曾任高等技術學院(上海交通大學前身)監事，《新聞報》所有者。解放前，武康路被稱為福開森路。
“賣房產的利潤可能還不如賣老洋房。”斯坦福公司董事長陳早春告訴記者。在陳早春看來，短短的武康路簡直就是壹個聚寶盆。“如果算上附近的湖南路、新華路、淮海中路，這裏的老花園洋房有300多套。”32歲的陳早春也是國內最大的連鎖房屋租賃公司“我愛我家”的創始人。他從65438到0995開始買賣上海的老房子。坐在他的寶馬X5吉普車裏，他向記者指著他交易過的房子。這幾年，他賣了100多套舊房，還不算出租的。最近的壹筆大交易是以5000萬元成交了榮毅仁居住的位於宛平路的壹棟老房子。如果按行業通行的3.5%傭金計算，壹筆交易可以籌集傭金654.38+0.75萬元。“此外，這是壹個循環市場。如果我買了房子，可能還會再賣，買回來包裝，還能賺很多錢。”
其實大部分中介不壹定有專門做洋房的部門，但絕對不會放過洋房業務。“做成壹筆生意的提成往往會達到654.38+0萬元以上，這比壹家店壹年利潤的總和還多。”上海房屋置換有限公司豫園店經理Kevin Z說。
“截至1949，上海共有5000多棟老花園洋房，占地300多萬平方米。大部分都藏在普通巷子裏。”上海現代建築設計(集團)有限公司檔案室主任樓告訴記者。在價格上，花園洋房和商品房完全是兩個概念。“上周，有人問我可以買哪些房子。”樓程顥說:“我告訴他，妳先準備10萬。”目前上海老洋房的價格是每平米654.38+0到3萬，總價往往會達到2000萬到3000萬。“現在世貿中心頂樓可以賣到3500萬元。”21世紀不動產上海德佑專營店的經理邵非說:“上海的房價正在上漲。為什麽花園洋房不能賣得更貴？”
如果簡單計算，5000套房子均價10萬元，總價值將是壹個天文數字。但是，老洋房的市場前景並不是那麽簡單。“市場最大的瓶頸是產權，”孫毅說。他是上海大華集團的策劃部經理。上海的花園洋房經歷了私有財產、國有資產、文革時期沒收、政策落實等幾個歷史階段。當初在世的業主不多，有繼承關系的到處都倒了。大部分產權仍屬於政府，但使用者既是政府機關、事業單位，也是普通居民。產權關系極其復雜。邵非說，只有四五十套產權清晰的花園洋房可以流通。
產權和產權的問題也困擾著投資者。退貨能受到保護嗎？來自臺灣省的建築師盧傳輝是上海老洋房的早期投資者。1999年獲得“遠東第壹豪宅”“綠房子”10年租約，年租金1.28萬元，並承諾投入500-600萬元對房子進行維護和保護。“因為是文物單位，政府會召開論證會。這期間房租交了，但我根本沒法工作。”他以每月20萬元的租金將壹樓和二樓租出去，但業主上海規劃院對此表示反對。目前，盧傳輝已經沒收了4個月的房租。如果正常的話，盧傳輝每年能賺1萬多租金，但他還是覺得自己虧了。
誰動了李鴻章的花園？
晚清重臣李鴻章不僅開創了洋務運動，創辦了北洋水師，還為後人留下了丁香園。丁香園是上海老花園裏最好的房子。僅園林就占地26600平方米，總建築面積2934平方米。壹條華山路把丁香園分成兩個街區，東邊目前是上海老幹部活動中心，香港商人在門口附近租了壹棟樓開了沈月軒餐廳。西區現更名為“丁香山莊”。
兩年前，“我愛我家”總裁陳早春與房管部門簽訂了壹份為期八年的租賃合同，租下了丁香園的西區，包括壹棟別墅和壹片1000多平方米的草坪。“然後我又投資了654.38+00多萬元，在花園裏新建了4棟別墅，和老房子壹起租給了外國人。”陳早春告訴記者，“這個地方已經相應地改名為丁香山莊。”
陳早春每年可以從每套房子裏拿到600萬元的租金。據陳早春介紹，今年5月，該地塊以654.38+0.6億元的價格出售給上海大通房地產公司，大通公司終止了與陳的租賃關系。“同時大同公司想讓租戶搬出去，所以我和那些租戶的損失由大同公司賠償。”
對於這種“違約”是虧還是賺，陳早春說:“我是商人。除了我要付給那些租客的違約金，我當然要賺錢。”以目前的行情來看，這項業務的收益應該遠遠超過陳早春當時投入的10萬元。“我不確定大同公司買下這棟別墅有什麽用。聽說兩年前建的別墅都要推了，只留下老洋房，也有可能把這塊地儲存起來或者用來抵押貸款。”
畢業於復旦大學經濟系的陳早春，從65438到0995開始涉足花園洋房代理業務。“當初政策限制很嚴，嚴禁買賣。唯壹的渠道只能是租賃。之前在房產中介做經紀人，做高端客戶，有優質客戶。另壹方面，我對上海比較熟悉，於是開始在這個市場尋找壹些老房子，租出去然後高價轉租給外國人。隨著經濟發展勢頭越來越好，越來越多的跨國機構進入上海，這樣的房子幾乎供不應求。”陳早春告訴記者。
1998下半年，陳去北京做二手房市場和房屋租賃市場，繼續發展斯坦福公司，專註於房屋租賃市場。2000年4月，“我愛我家”房屋置換有限公司成立。兩年時間發展成為最大的房屋租賃公司，目前在國內擁有400多家連鎖店。
北京的生意步入正軌後，陳早春回到上海繼續他的別墅生意。據他統計，在所有購買舊房的客戶中，企業只占20%，個人占80%。老房出租方面，企業占70%，個人占30%。百分之八十九的客戶使用他們購買或租賃的老房子作為他們的房子，特別是臺灣省和香港的買家，海外華人和東南亞商人也是主力軍。
對於國外房子的業務，斯坦福公司不僅限於租賃和買賣。巨鹿路889號所在的花園洋房有9棟，最初是亞洲石油公司在20世紀20年代建造的。據史丹福公司經理趙建平介紹，他們正在與靜安區政府合作，將這棟12英式聯體別墅改造成綜合消費娛樂中心，暫命名為巨鹿路歐式休閑街。“壹期產權置換和二期整體環境改造總投資約6543.8+0.46億元。”趙建平說。
上海老房子地圖
“上海最早的西式建築出現在1872，是英國領事館在清朝同治十年修建的。1895開始形成壹定規模的花園洋房。花園洋房更準確的名字應該是‘獨棟洋房’。解放前，目前有5000多棟300多萬平方米的樓房，其中僅高檔花園洋房面積就達654.38+0.6萬平方米。”上海現代建築設計(集團)有限公司檔案館館長樓程顥在接受采訪時表示，“最早的主人都是軍政要員、大商人、社會名流。這些人在上海更容易吸收外來文化，喜歡標新立異。可以說這些古老的花園洋房都是當時國際流行的風格，也有壹些大師的作品，包括胡達克和埃塞克斯。羅傑斯。”
花園洋房的布局壹般都是朝南的，地基是方形的。屋前種著雪松和柏樹，中間往往還有壹片草坪。壹座大理石雕像或噴泉被設置為花園的中心，遠處設置了壹個池塘，以反映樹木。主屋的前側有露臺和高臺階，後面的是低矮的樓層，甚至與室內相連，只被大玻璃窗隔開。主屋的西北角常與“下室”或車庫相連，還有溫室或取暖溫室。在後來的豪華花園住宅中，增加了遊泳池和網球場。“上海老洋房建築風格豐富，有歐式、美式、俄式、西班牙式、日式；既有奢華莊重的歐洲文藝復興風格，又有明朗活潑、自由自在的鄉村別墅和現代風格。”顏對說道。
據初步統計，花園洋房主要分布在四個中心城區:徐匯區占39%，長寧區占29%，盧灣區占9%，靜安區占8%。“上海從東向西發展，歡樂谷大廳搬了三次:從河南中路到河北路再到人民廣場，都是向西搬的。”樓程顥指著地圖說:“最早的西洋建築在黃浦江邊，後來以西藏中路為界。花園洋房主要集中在這條路的西面，沿南京路、延安東路、淮海中路等主幹道，由東向西分布。此外，許多花園洋房建在跨界道路建設區的兩側，如溧陽路、多倫路、華山路、豫園路和虹橋路。“汾陽路、太原路、愚園路、武康路、湖南路、思南路、長樂路、華山路、興國路、茂名路是老房子最集中的區域。政治家住在徐匯區，商人住在豫園路和華山路，知識分子和技術精英主要集中在盧灣區。解放後，大部分花園洋房作為官僚資本收歸國有。
“目前上海重點文物名錄上的房子有20多棟，花園洋房現狀不容樂觀。”樓程顥說，他去過的淮海西路1478弄的十幾棟房子都被白蟻啃得很厲害。“政府缺乏足夠的資金來維護所有建築。在這種情況下，出租或出售壹批房產可以吸引私人資金來保護更多的建築。”
其實能及時維護的老房子只是很小的壹部分。上海房屋置換有限公司豫園店經理凱文Kevin Z)向記者談起他們做過的壹筆2000萬元的生意:“店主是個60多歲的老太太。她在這個別墅住太久了，想住在河邊的高層。上海的秋雨總是突如其來，讓她來不及關上那扇會濺起雨水的窗戶，也來不及堵上漏水的天花板。天花板上有壹團團黃色的水漬，剩下的水順著墻流到墻根，形成了壹個小水池——因為早期的木地板已經腐爛成了大小不壹的洞。她的臉盆、水桶甚至杯子似乎永遠不夠用，在多雨的秋天都派上了用場。老太太只相信現金。付款交易當天午飯後，她把所有的買家和經紀人都請到了她家，仔細清點了她家地板上的2000萬元現金，沒有假幣。然後她交了鑰匙出去叫了輛出租車就走了。”
產權混亂
愚園路165438弄31號，目前為長寧區少年宮，哥特式建築，部分區域為西班牙風格。它有三層樓高，氣勢非凡。這裏原是國民政府交通部長王伯群的私宅，建於1934。1940，此別墅為汪精衛所居，陳公博、周佛海曾在此居住。抗戰勝利後，原房主去世，妻子鮑誌寧回滬時，房產已被國民黨軍統局接管，鮑誌寧求公婆為何說情。1947包把房子租給了英國駐華領事館信息處。1949年5月上海解放後，此別墅為軍事機關使用，後作為長寧區委辦公室。1960成為長寧區少年宮。
"上海幾乎所有最著名的老房子都經歷過產權置換."大華集團策劃部經理孫毅說，“這種動蕩的變化導致了當前花園洋房市場的壹系列先天性問題。”最重要的問題是哪些房子可以交易？
據孫毅介紹，老洋房的產權有三種狀態。解放後，原國民政府、官僚資本、反動領袖的資產收歸國有，成為國有資產，由各級房管局管理，多為各級政府機關事業單位使用。此外，市政府下屬的東湖賓館還經營著前杜大廈、馬勒大廈等多處頂級物業。外事房屋服務公司代理了張學良公館等十余處舊房，出租給外國駐滬使領館。民族資本家的財產得到了保護。壹些房屋在公私合營中被政府收歸國有，而另壹些仍為私人所有。但文革期間被沒收，落實政策後歸還原主或給予補償。“有兩種情況。壹種是政策徹底落實，不動產由繼承人取得。另壹個不夠徹底。由於歷史原因，其他居民很難搬出房子。居民對房屋有使用權，但房主不可能接受居民的廉價租金，這就形成了國家、房主和承租人三方的矛盾。是歷史遺留問題。”
“屬於國有資產的老房子基本不賣，或者只租不賣。如果出售，必須經過房管局的嚴格審批。原則上教會資產是可以出售的，但是手續非常復雜，需要宗教協會的批準。政策沒有完全落實，不能上市，產權不夠幹凈；只有完全私有的房子才能交易。”孫偉說。
即使是產權幹凈的私房，也有經營上的困難。21世紀不動產上海德佑加盟店經理邵非說:“該房地產的產權被人中斷了。起初，許多主人已經不在人世，他會有許多繼承人。只有所有繼承人都同意，房子才能出售。賣花園洋房，成交時往往要準備幾個簽名房。有壹些繼承人不願意回國外簽字，需要信息公證才能辦理委托手續。經常發生繼承人之間經濟條件不平衡，長兄富弟窮的情況。有的人覺得賣房是害群之馬，但有的人需要錢。”即便如此，還是要搞清楚房子有沒有被法院查封，有沒有在銀行抵押。在這些情況下，交易是不可能的。
對於陳早春來說，最大的風險是產權關系“不清晰”。他以前經營壹所房子，解放後無人居住，收歸國有。然而，出售後，繼承人突然從海外找上門來，他不得不再次支付壹大筆錢。“幾乎每個別墅的產權復雜程度都不壹樣，這取決於我們的調查能力。”趙建平說，“有許多公司在爭奪壹棟別墅。誰把別墅產權搞清楚，誰就能提前拿下別墅。我們有專門的支持部門與房管局和政府部門打交道，壹般能以最快的速度拿到國外房子的背景。如果是只有使用權的房子，比如行政單位占用的房子，首先要變成有產權的房子。我們可以幫他完成這個過程，但具體交易會在之前商定。”
拿到“幹凈”產權的房子並不容易，很多時候還得自己動手。邵非告訴記者，有壹個臺商看中了永嘉路上的壹個花園別墅，但是有八戶人家。他先找各家各戶做工作，買回他們的使用權，把八個使用權集中成壹個使用權，再交土地出讓金取得統壹產權，然後把房子以12萬元賣掉。事實上，他的搬遷費用只有600萬元。其中壹個環節談得不好，所有的努力就白費了。
壹般來說，花園洋房的運營周期也很長，需要6 ~ 12個月。
價格的“嚼頭”
有多少房子可以在市場上流通？根據邵非的經驗，壹個階段壹般只有40 ~ 50套。“由於歷史原因，產權幹凈的房子並不多見。”。通常，當壹個房子被釋放時，代理人會蜂擁而至。“老花園洋房的價值在於少，買壹送壹。”物以稀為貴。目前上海老洋房價格是1到3萬每平米，壹套房間面積700平米帶花園500平米的房子總價2500萬到3000萬。
“花園洋房的價格很靈活，沒有參照系。”孫毅說，“位置不壹樣，歷史不壹樣，價格也會有很大差別。通常面積越大，價格越高，因為它越有可能被開發用於商業用途。太原路的房子肯定比淮海路的貴，因為更安靜。”
目前，花園洋房的價格壹般是根據截面相近、面積相近的房屋的交易價格來確定的。大華資產評估有限公司是目前上海專業從事舊房評估的評估公司。該公司董事長李在接受采訪時說:“這也是壹棟幾百萬、幾千萬的房子。買老房子和買望江公館這種新樓不壹樣。看房的主要角度有:人文歷史、情感、風格等等。評估壹棟別墅的價值，首先是看地段，要靠近市中心。無論作為投資還是自住，地段對於老房子都是極其重要的。看面積大小，沒有花園不是房子。頂級的房子至少會有壹個街區和壹個大草坪。草坪越大，土地面積越大，價格系數越高。歷史文化的沈澱就更重要了。大部分老房子都曾經是歷史上重要人物居住的地方，顯赫壹時。它們最初是由名人建造的，在過去的幾十年裏幾經易手。例如，在興業路的壹棟別墅裏曾經住著黃，他是蔣介石的老師。有了這樣的故事，代價是無窮的。老洋房很註重環境的清幽，獨立的小院風格，最好周圍是高大的法國梧桐，會給老洋房增色不少。如果周圍有高樓，價值就大打折扣了。戶型結構也決定了房子的價值。內外都要保持完整。幾十年後，外面會有點寒酸，正是這種感覺才是可貴的。”
老洋房的內部細節對價格的影響也很大。“上鏡率最高的其實是墻角，尤其是墻與墻之間的夾角。只有這些地方才能體現房子的深度。露臺也是必去之處，居高臨下，花園和周圍環境壹覽無余。”李說，別墅裏的老細節也很值錢，比如南陽路北潤生老屋銹跡斑斑的門把手，屋頂上的龍，樓梯上的雕龍戲珠，墻上的壽星圖和梯形柱角，都讓看房人很感興趣。“壹個在美國的朋友說，如果把這個別墅的舊酒吧拆掉，拿到紐約賣，至少可以賣65438。
中長期投資
在很多房產中介看來，買家拿到房源不是問題。購房者基本分為兩類，自住者和投資者。邵非曾陪壹位瑞士老華僑去看汾陽路的房子。“他給我看了我想去小學玩的地方。對他來說，錢不是問題。他有幾千萬的預算，現在寧願每個月花壹萬多的房租也不願意再買房子。”
在個人消費市場，海外華人華僑是主力軍。戴德梁行？泛城(中國)綜合住宅服務公司曾經做過壹次客戶調查。執行董事吳少聰說，外國人占70%，其他港澳臺、其他省市和上海的客戶占剩下的30%。只有13.3%的客戶在別墅物業居住超過1年，可以稱之為“經驗客戶”。
另外，大公司也是老房的追逐者，這種消費具有很強的投資性。“買房也是對房產的投資。當妳從銀行獲得抵押貸款時，價格只會被高估，不會被低估，這將給公司帶來良好的現金流。”孫偉說。在吳少聰看來，投資老洋房不同於投資普通房產。它不是靠頻繁的交易來實現它的投資價值，而是需要有足夠的耐心和信心像投資藝術品壹樣去把握它的增值，應該有足夠的時間來保值。
別墅的投資價值不僅在於收購的時機和眼光，還在於之後的裝修，影響租金和轉售價格。總的原則是保持舊的原樣，加上現代化的設施。趙建平說，水、電、氣管道和儀表都應該更換新的。作為必要的保養，最好請專業人士清洗，必要時刷接近本色的油漆。鋼窗壹般不需要更換，銅把手和插銷也是老房子味道的壹部分，應該盡量保留；木窗是舊的，向外的壹面要保留原來的顏色。只要擦亮舊地板，塗上底漆並打蠟就行了。廚房應該是整體廚房的風格，老的風格比較有意思。最好把底層墊高，防止受潮。老洋房的花園壹般都有歷史悠久、生長茂盛的珍貴樹木，也需要專業公司進行日常維護。"如果妳不小心，妳就不能把房子賣個好價錢。"
孫毅告訴記者，按照現在的行情，太原路上壹套400平米的花園洋房，壹個月11，000元就能租到，最低9000元。“諸多因素決定了老洋房在市場上的‘霸主’地位，短期內仍是不爭的事實。”李說，老洋房是房地產的“古董”，其抗跌能力非常強。隨著反復的交易和易手，其各種條件會不斷完善，提升整個房子的價值，所以投資者不妨“中長期”持有老洋房。
顧傳輝與“遠東第壹府”
顧傳輝是較早在上海投資花園洋房的臺商。他的父母都是上海人。1997年進入內地做建材生意，曾經是建築設計師。1999有壹天，顧傳輝坐車經過北京西路、同仁路時，看到了“壹道美麗的綠色弧線”。他停下車，跑去看。那是壹座四層樓的綠色弧形建築，像壹艘遊輪。“我與這座建築有心靈感應，我認為這是壹件非凡的作品。那時候我也在江蘇租了個花園洋房。我看了很多上海的房子，基本都是剪力墻殖民建築，而這個房子是梁柱結構，是新建築。”四年後，顧傳輝坐在當年震撼他的弧形區域，回憶起自己的第壹印象，依然激動不已。
後來顧傳輝查資料，發現這裏曾是上海顏料大王吳的舊居。吳是富商貝潤生的女婿，建築師貝聿銘的叔叔。吳文同請匈牙利建築師胡達克為他設計房子。這是胡達克在上海的最後壹件作品。當它在1938完成時，胡達克向吳保證，即使在100也不會過時。這個綠色的房子當時被稱為“遠東第壹豪宅”，有電梯，有冷氣，有地暖，有鍋爐房。“上海國際酒店是鄔達克設計的，40多年來壹直是亞洲第壹高樓，貝聿銘也說自己深受鄔達克的影響。”顧傳輝說，“胡達克喜歡用弧線。這個房子的樓梯和天花板設計了很多弧線，即使電梯都是荷葉形狀的；貝聿銘也喜歡幾何圖形、銳角和圓錐。這應該是他們的師生關系。”
“文革”期間，這棟豪宅被上海三輪車工會使用，劃歸上海規劃院。後來規劃院在旁邊蓋了新樓，這個花園洋房就成了照相館。顧傳輝敲門進去的時候，房間裏只有兩個工人，空氣中彌漫著哈耳摩尼亞藥水的惡臭。“只能用兩個字形容——碎了，大部分玻璃都碎了，空調亂七八糟掛在外面，花園裏有壹個白色瓷磚的人造工事出口。”顧傳輝想買房子，但不被允許。最後他以1.28萬元的年租金拿到了10年的租約，並承諾花500-600萬元維修保養房子。“我當時的想法很簡單。我以為我是上海人，應該保存這個優秀的建築。”
然而，隨後的發展讓顧傳輝始料未及。“因為是上海的優秀建築，修繕必須經過文管會、房產局、規劃局的審批。每個部門和專家都有壹套理論；研討會已經持續了兩年。我每年交654.38+0多萬元租金，卻無法開工。”顧傳輝說:“我是商人，我要做生意。”到2001，房子裝修終於完成。他交了4萬元拆除了人防工程入口，在四樓做了自己的臥室，在三樓做了公司，在壹樓和二樓開了網吧。“以前是上海最豪華的網吧，我用的是康柏的主機和液晶顯示器，20塊壹小時。這條線我不懂。壹年後，網吧關門，我賠了500萬。”
“綠房子”有70多年的歷史，房子滲水嚴重。顧傳輝重修了屋頂防水層，但房管部門不同意清理外立面，墻體漏水問題無法解決。“墻上有許多小裂縫。不拆瓷磚怎麽解決？鋼筋已經生銹了。”顧傳輝說他躺在樓上。只要壹輛大車經過，他就會感到房間在搖晃。“妳能搖多久？”我不知道。也許它只能活20年了。"
1999是上海樓市的底部，2001開始壹路上漲。2002年，顧傳輝將壹樓和二樓租給壹位新加坡商人，開了壹家名為Sunny Days的餐廳。月租20萬，租期5年。但房東規劃院對顧的轉租行為提出異議。目前，“晴天”已經停付了顧傳輝四個月的房租。
最讓顧傳輝不解的是，他想花1.2萬元修電梯，但各保護單位顧慮太多。“連勞動部門都要管，責任大得嚇人。我現在要做的不止壹件事。”