根據《城市房地產管理法》第18條和第44條規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須征得出讓方市、縣人民政府城市規劃主管部門同意，簽訂變更土地使用權出讓合同協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，並相應調整土地使用權出讓金。
此外，根據《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔2004〕28號)第16條規定，供地時應當將土地用途、容積率等土地使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權人未按約定條件使用土地的，應當承擔相應的違約責任。因此，未經批準，土地使用者不得改變土地用途。經批準改變出讓合同約定的土地用途的，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範》和《協議出讓國有土地使用權規範》已作出具體規定，按原土地使用權出讓合同兩種不同方式處理:
壹是《國有土地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途時收回土地使用權，或者法律、法規或者規定明確改變土地使用權時收回土地使用權，由市、縣人民政府收回土地使用權(對出讓方給予相應補償，補償金額根據剩余土地使用權價格確定)，然後依法重新供地。
二是國有土地使用權出讓合同沒有約定，法律、法規、規章沒有明確規定的，由土地使用者按規定報出讓人(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規劃主管部門批準。經批準後，應當簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，並相應調整土地使用權出讓金，即調整原出讓合同約定的土地用途、出讓年限和出讓金額，重新批準
出讓年限的確定應視具體情況而定:(1)城市規劃對土地用途有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，可按原土地剩余使用年限甚至更短的年限確定土地使用年限；(2)在沒有特殊限制的情況下，為方便用地，應根據新的土地用途重新核定土地使用年限，但不得超過法定高的土地出讓年限。
土地用途和出讓年限確定後，可根據新舊土地用途、出讓年限和批準時的土地市場價格水平確定應繳納的土地出讓金數額。需補繳的土地出讓金金額=批準時新用途下的土地使用權市場價格和新出讓年限-原用途被批準改變用途時剩余年限的土地使用權市場價格。
《中華人民共和國土地管理法》第壹章第四條:國家制定土地利用總體規劃，明確土地用途，將土地劃分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。前款所稱農用地，是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。建設用地是指修建建築物、構築物的用地，包括城鄉房屋和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地和軍事設施用地；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。
1.土地的不可替代性。地表上絕對沒有兩塊完全相同的陸地。任何壹塊土地都是獨壹無二的，所以也叫土地表現的獨特性或差異性。原因在於土地位置的固定性和自然人文環境條件的差異。即使是同壹位置相鄰的兩塊土地，由於地形、植被、景物的影響，也不可能完全互相替代。
2.有限的土地面積。土地不可能像其他東西壹樣從工廠源源不斷地制造出來。由於地球表面陸地部分的空間限制，陸地面積有限。正如馬克思所說，它不能任意增加與工業生產中同等效率的生產工具的數量，即同等肥力的土地數量。列寧曾指出:“土地有限是普遍現象。”人類可以在湖泊周圍造地，也可以填海，但這只是地球表面陸地形態的變化。總的來說，人類只能改變土地的形態，提高其生產力，而不能增加土地的總量。因此，人類必須充分合理地利用所有的土地，不斷提高集約經營程度。在不合理利用的情況下，土地會退化甚至無法利用，從而減少可利用的土地面積。
3.土地位置的固定性。土地位置的固定性，也稱不可移動性，是土地區別於其他資源或商品的重要標誌。我們可以把汽車、食品、服裝等可移動的商品和人力、礦產等可移動的資源，從產地或過剩地運輸到供給相對匱乏或需求相對旺盛的地區，因此價格相對較高。但是我們還不能像這樣移動土地。
4.土地質量的差異。土地的特性和質量特征是土地各要素(地質、地貌、氣候、水文、土壤、植被等)相互聯系、相互作用、相互制約的總體效應和綜合反映。).不同的地理位置在地表具有不同的氣候和水熱對比條件，地質地貌具有再分布的功能，使得地表的土壤和植被類型也隨之發生變化，從而造成陸地的巨大自然差異。這種差異不僅存在於壹個國家或地區，也存在於壹個基層生產單位。隨著生產力水平的提高和人類土地利用範圍的擴大，這種差異會逐漸擴大，而不是趨於縮小。土地的空間差異要求人們因地制宜地合理利用各種土地資源，確定合理的土地利用結構和方式，以獲得最佳的土地利用綜合效益。
5.土地可持續利用的相對性。土地利用的可持續性有兩層含義:作為自然的產物，永遠不會隨著地球的生存而消失；作為人類活動和生產資料的場所，可以永久使用。但這種土地的可持續利用是相對的，只有在利用中保持土地的功能才能實現。