第壹章總則
第壹條為了規範物業管理活動，明確業主、物業使用人、物業管理企業和建設單位之間的權利和義務，保障物業的合理使用，創造整潔、安全、文明、舒適的居住環境，根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》和有關法律法規的規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條本辦法適用於本市城市規劃區內的物業管理活動及其監督管理。
第三條市房地產行政主管部門是本市物業管理的行政主管部門，負責物業管理活動的監督管理。
建設、規劃、城管執法、公安、工商、物價等行政管理部門按照各自職責，密切配合，做好相關管理和監督工作。
第四條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助有關行政管理部門監督物業管理活動，協調物業管理與社區建設的關系。
居民委員會、村民委員會和業主大會、業主委員會、物業管理企業應當按照各自的職責，相互支持、配合，做好社區管理、社區服務和物業管理工作。
第二章業主、業主大會和業主委員會
第五條房屋所有人是業主。業主擁有住宅、營業用房等建築物專有部分的所有權，有權對專有部分以外的* * *部分進行共管。
物業管理區域內全體業主組成業主大會，選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會在物業管理區域內的物業管理活動中，代表和維護全體業主的合法權益。
第六條業主在物業管理活動中享有下列權利:
(壹)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；
(二)提議召開業主大會會議，對物業管理的有關事項提出建議；
(三)對業主公約和業主大會議事規則的制定和修改提出建議；
(四)參加業主大會會議並行使表決權；
(五)選舉業主代表，享有被選舉權；
(六)選舉業主委員會成員並享有被選舉權；監督業主委員會的工作；
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同；
(八)有權了解、使用和監督物業* * *部位、* *設施設備和相關場地的使用情況；
(九)監督物業* * *部位和* * *設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；
(十)法律法規規定的其他權利。
第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務:
(壹)遵守業主公約(包括業主臨時公約)和業主大會議事規則；
(二)遵守物業管理區域內* * *部位和設施的使用、公共秩序和環境衛生的維護等規章制度；
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權的業主委員會的決定；
(四)按照國家有關規定繳納專項維修資金；
(五)按時足額繳納物業服務費，配合物業服務活動；
(六)法律法規規定的其他義務。
第八條壹個物業管理區域應當成立業主大會。
物業管理區域的範圍應當充分考慮設施設備、建築規模、社區建設、規模經營、方便管理和降低管理成本等因素，按照下列規定劃分:
(壹)新建住宅小區，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的，應當按照小區總體規劃設計範圍劃分為壹個物業管理區域；
(二)新建住宅區的非住宅物業應當與住宅區劃分為同壹物業管理區域；
(3)居住建築規模不足2萬平方米的，可以按照街道道路等自然邊界圍成的面積，將若幹個居住區劃分為壹個物業管理區域；
(4)商業、辦公、醫院、學校、工廠、倉庫等非住宅物業和具有獨立設施設備的單體商住樓，可以封閉管理，劃分為壹個物業管理區域。
(五)本辦法實施前已經建成並實施的住宅物業可以繼續作為獨立的物業管理區域。
第九條在壹個物業管理區域內，業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由業主代表、建設單位(含公有住房出售單位)和物業所在地的居(村)民委員會組成，負責業主大會的籌備工作。業主大會籌備組成員名單應當在物業管理區域內書面公布。
業主大會籌備組應當自組成之日起30日內組織業主召開首次業主大會會議。首次業主大會會議壹般應當制定業主公約和業主大會議事規則，選舉業主委員會。
第十條尚未成立業主大會的，在物業管理區域內有下列情形之壹的，建設單位應當引導業主按照規定召開首次業主大會會議:
(壹)入住率達到50%以上；
(二)首批物業交付滿2年，且入住率超過30%；
(三)首批物業交付使用3年。
第十壹條同壹物業管理區域內業主較多的，可以推選業主代表參加業主大會。
選舉業主代表出席業主大會會議的，業主代表應當在出席會議前，就業主大會會議討論的事項書面征求其代表的意見；業主需要表決的，業主代表簽字後在業主大會上表決時應當如實反映業主贊成、反對或者棄權的具體意見。
第十二條業主在首次業主大會會議上的表決權按照下列方式確定:
(壹)住宅產權按壹套住房壹人壹票；
(二)非住宅物業按建築面積每200平方米享有投票權；建築面積小於200平方米且有不動產權證的，每張證算壹票。
業主可以書面委托其他業主和物業使用人行使投票權，但物業使用人不享有被選舉為業主委員會委員的權利。
首次業主大會會議召開後，業主的投票權由業主大會議事規則確定。
第十三條業主大會行使下列職權:
(壹)制定和修改業主公約和業主大會議事規則；
(二)選舉和更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
(三)選聘和解聘物業管理企業；
(四)決定物業專項維修資金的使用和更新，並監督實施；
(五)制定和修改物業管理區域的規章制度，使用設施設備，維護公共秩序和環境衛生；
(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他與物業管理有關的職責。
第十四條業主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
業主大會作出的決定，必須經專有部分占總建築面積過半數且占總人數過半數的業主同意。決定第十三條第四項規定的事項，必須由專有部分占建築物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主作出。
第十五條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。召開業主大會會議的，應當在會議召開前15日通知全體業主，並將業主大會會議討論的事項以書面形式在物業管理區域內公告。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則召開。有下列情形之壹的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
(壹)20%以上的業主提議；
(二)發生重大事故或緊急情況需要及時處理的；
(三)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情形。
業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的，房地產行政主管部門應當督促業主委員會召開業主大會臨時會議。
第十六條業主公約應當包括下列內容:
(壹)物業的名稱、位置、面積和戶數；
(二)業主大會的召集程序和決定物業區域重大事項的方式；
(三)公共場所和設施的狀況；
(四)業主使用其物業和物業管理區域內的公共場所和設施設備的權益；
(五)業主參與物業管理的權利；
(六)業主對業主委員會和物業管理企業的監督權；
(七)物業維修、養護和管理費用的繳納、使用和監督；
(八)業主應當遵守物業管理區域內的行為規範；
(九)違反業主公約的責任；
(十)其他相關事項。
第十七條業主大會議事規則應當約定下列事項:
(壹)業主大會的討論方式；
(二)業主大會的表決程序；
(三)確定業主投票權的辦法；
(四)業主委員會的組成和成員任期；
(五)其他相關事項。
第十八條業主公約和業主大會議事規則自業主大會通過之日起生效，並由業主委員會在物業管理區域內公告。