1.加拿大土地稅系統
加拿大稅制的特點主要體現在兩個方面:壹是長期執政的自由黨政府，壹直實行正義凱恩斯主義國家幹預經濟的稅收政策；第二，在公平與效率兩大稅收原則的平衡上，歷屆加拿大政府都更偏向於公平和福利國家的發展與維護。20世紀90年代以後，加拿大稅制改革的主要目標是促進稅收公平和降低稅收負擔。
地稅系統是壹個包含多個稅種的復雜系統，既有中央稅又有地方稅。既有財產稅，也有所得稅；個人稅和公司稅都有。此外，還與遺產稅、遺產稅、贈與稅有關。壹般來說，土地稅制是以土地為征稅對象的稅制。土地包括農用地、居住用地、經營性用地和林地。加拿大的土地稅制主要包括兩個方面:①土地保有稅；②土地有償轉讓和增值稅。
土地是萬物存在的基礎，是人類創造財富的源泉。用於調節土地資源的土地稅是最古老的地租形式。加拿大最早於1873年開始征收土地稅，後來各國紛紛效仿。由於土地是壹種主要的不動產，加拿大的土地稅合並在房地產稅中。居民買房的同時也購買了土地，因此房屋、建築物等不動產也納入計稅範圍。所以加拿大房地產稅的稅基包括兩部分:壹部分是土地，另壹部分是建築物等不動產。這壹稅種是加拿大現行稅制的重要組成部分，在增加財政收入、促進土地有效利用、調節土地級差收入等方面發揮了重要作用。房地產稅在加拿大市政府的財政收入中占有相當大的比重，壹般占城市財政收入的30% ~ 40%，有些城市甚至更高，如溫哥華，約占總財政收入的58.4%。
加拿大在土地稅收方面積累了多年的經驗，主要確定了以下四個原則:壹是公平原則。在加拿大，無論誰依法納稅，收入高的人都要多繳稅。二是公開性原則，在聯邦或省、地方議會有確定土地稅費的權利，廣泛征求各界意見，力求稅收公平公正。第三，主要體現在應稅財產評估中的公平原則，要求評稅員在自己的評估結果中接近市場水平，而過度偏離市場水平則被視為不稱職，有被辭退的危險。納稅人可以對評估結果提出異議，並有權要求修改。第四，根據分環節征稅的原則，分別對土地的保有環節和流轉環節進行征稅。對土地所有權的征稅包括對土地所有權和租賃的征稅，而對土地轉讓的征稅包括對轉讓本身和轉讓過程中增值的征稅。
2.稅種和征收方式
加拿大的房地產稅可以分為幾種，主要包括:①不動產稅，由不動產所有人每年按時繳納；②房地產轉讓稅；③商業房地產稅等。
房地產稅是地方稅，由省級政府和市級政府依法征收，收入全部用於地方預算支出。通常是市政府負責對市區內的房產征稅，省級政府對市區外的房產征稅。各級政府每年都向房地產業主征收房地產稅，通常壹年定期發布幾次稅收通知，如安大略省，要求其限期納稅。此外，各省市還應對不動產轉讓征收中等水平的轉讓稅，由買方在辦理產權轉讓時繳納。
各省市還開征營業性房地產稅，這是對非居民額外征收的房地產稅，也是地方政府的第二大稅源。它不同於房地產稅。商業房地產稅是對房地產所有者而不是所有人征收的稅。商業房地產稅基的確定通常是房地產稅的估計值和年租金總額。具體包括五種形式:按房產評估值的壹定比例；按租賃評估總值的壹定比例；按面積征收；根據存儲容量確定存儲容量；按總營業收入的壹定比例提取。
除了壹般的房地產稅，各省都授權城市政府征收專項稅或費，以彌補地方政府公共設施支出的不足。
加拿大征收房地產稅的方式是從價計征，主要是根據土地和相應建築物的價值或價格。所有省級政府都將財產價值作為某壹基準年的百分比。通常是交易中房產買賣雙方確定的價格。但由於重估區間不同、基準年不同、估值方法不同，同壹房產的估值也會有所不同。在壹些省份，預計應納稅額是由該省指定的各種因素的乘積計算得出的。采用這種方法的主要目的是限制稅收轉移。在大多數省份，農業稅采用更優惠的估價標準。
基於房地產所有者財富的房地產稅，實際上是地方政府在納稅人之間分配支出的壹種手段。各省均采用學區稅率籌集省級政府轉移支付以外的收入。各省學區稅率執行程度不壹。各省都在城市無建制區征收房產稅，省級征收的房產稅日益成為籌集教育經費的重要手段。
加拿大聯邦政府和省政府為了補償市政府對政府所有財產免稅的損失，向市政府支付財產轉讓補貼。壹些省份還對學校、大專院校、公立醫院的房產稅免稅部分給予相應補貼。
3.稅率的確定
各省市的房地產稅大多以不同的稅率征收，以抑制貧富差距的擴大。比如溫哥華的房地產稅率從0.3%到15%不等，差別很大。復員軍人、自住用房業主、65歲以上老人、殘疾人可享受0.3%的稅率；炒房租房的人繳納的稅率從10%到15%不等；對擁有兩套住房的人征收較高的稅率。房子能不能租出去，業主每天都要按規定交稅。溫哥華市政府每年評估壹次房地產。評估由政府主持，費用也由政府承擔。評估的流程和原則:首先進行土地分類，確定房地產的土地類別；其次是填寫土地使用類別，根據用途確定稅率；第三，公共設施的完善，包括圖書館、遊泳池和運動場館；第四，房產的位置離醫院和學校遠，還有學校的教育水平和醫院的待遇水平；第五，是交通的便利性，是否有公共交通(公共電動車)和路況等。，並根據不同情況評估房地產價格，確定稅率。地方稅是按總評估值征收的，不是按每平方米土地，而是按土地和房屋總評估值的百分比征收。
房地產轉讓稅的稅率各省不同，如加拿大新不倫瑞克省，按房地產交易價值的0.25%征收房地產轉讓稅。安大略省征收土地轉讓稅。根據安大略省土地轉讓稅法，稅率在0.5%-2%之間浮動，具體稅率取決於轉讓價格和土地使用目的。所有轉讓的財產(包括商業或工業用地)，價值在5.5萬加元(含5.5萬加元)以下的，稅率為0.5%；當價值超過5.5萬加元，但低於25萬加元(含25萬加元)時，按1%征稅；價值超過25萬加元時，按1.5%征稅；對於不超過兩人的單親家庭房產轉讓，當其價值超過40萬加元時，對超出部分征收0.5%的附加稅。
根據涅瓦斯卡婭市的契約稅法，允許鄉、鎮或鄉鎮制定細則，按轉讓財產價值的0.5%征收當地土地轉讓稅。約1/3城鎮征收此稅。根據哈雷Fix的特別規定，合同轉讓稅按2%以上征收，但現行稅率為1.25%。魁北克市的土地轉讓稅法規定，允許直轄市通過制定細則的方式，對市區內的不動產征稅。售價低於5萬加元時稅率為0.3%，超過5萬加元時稅率為0.6%。轉讓公有* * *地區、農用地和林地可以享受免稅。為了鼓勵住房建設，魁北克省規定，如果政府設立了補貼基金和房地產儲備，可以取消土地轉讓稅。
加拿大對非加拿大居民的土地轉讓征稅有時會提高生產率。比如魁北克省和安大略省，某類土地轉讓給非居民或非居民控股公司，要重新征收房地產轉讓稅。以安大略省為例。壹般情況下，非居民和居民應該繳納相同的土地轉讓稅稅率。但非居民購買農業或娛樂性房產，土地轉讓稅率為20%。但是這些土地轉讓稅會有大量的免稅。
除上述稅收外，轉讓房地產，包括出售房地產，還涉及以下稅收:①轉讓涉及資本利得的所得稅。賣方出售房產時，銷售所得增值部分應照章繳納所得稅；(2)租金收入所得稅，是房屋租金收入計入年收入時應繳納的稅款；(3)商品及服務稅(GST)很多情況下是可以免的，比如二手住宅。
此外，安大略省還有非居民預扣稅，即加拿大非居民的收入，如工資、利息、獎金、租金、版稅、代理費等。，需繳納25%的預扣稅。根據加拿大和相關國家之間的稅收協定，該稅收可能會減少。
二、加拿大房地產業
房地產交易的法律保障
加拿大的房地產交易市場非常成熟完善，相應的法律體系也相對復雜健全。以安大略省為例，涉及的法律包括:合同法，保證合同的合法性；《房地產和商業經紀人法》是管理房地產及其代理人和規範商業行為的專業法律。《商業行為法》是壹部聯邦法律，規範廣告和銷售承諾等特定商業行為。土地轉讓稅，規定土地轉讓等稅收的征收；征用法，規範政府征用私人土地的程序和補償法律；《競爭法》，規範商業競爭；所得稅規定了與出售不動產所得有關的稅收問題；土著土地法，專門用於保護土著印第安人的土地；《登記法》是壹部產權登記法，與《土地所有權法》具有同等效力。依法分區是土地規劃法；建築法規，這是建造新房屋的條例；消防法規，規定了現有房屋的消防標準；代理法、職業代理條例；《房客保護法》明確規定了房屋租賃雙方的權利和義務，主要是保護房客的利益。
在加拿大，土地的產權來源於皇冠專利的商業化，可以私有，這可能是和中國的房屋產權最大的區別之壹。在加拿大，除了可以在房地產市場自由交易的房地產外，主要有以下兩種特殊的土地使用和管理值得關註。
1)原住民土地(Native Lands):政府為保護印度原住民權益和土地使用而保留的保留地。
2)部分土地的部分地塊屬於保留官地，在土地使用上會有壹定的限制，比如礦產資源的開發利用、土地上樹木的管理等，甚至會預留部分土地的壹部分用於未來的公路建設。這樣，在開發地塊時經常會遇到對土地和房地產使用的限制，這將對房地產的價值產生直接影響。
2.主管房地產交易的政府部門
在加拿大的不動產交易中，政府只負責產權登記的管理，其管理部門是政府不動產登記處，各省或市政府都有這樣的機構。例如，安大略省房地產的產權登記和管理由消費者和商業服務部房地產登記處負責。政府不動產登記局類似於中國的國土資源和房屋管理局，掌握著轄區內所有不動產的信息。這些信息大部分是公開的，任何個人或單位都可以花很少的錢找到所需的信息。律師產權調查的所有信息都是從這裏獲得的。目前，加拿大許多省市的不動產登記處都實現了計算機管理。律師不出律師樓就可以通過電腦獲取產權調查資料和產權登記。比如安大略省目前有兩種產權登記管理制度:①登記制度:各種產權相關文件根據登記法的規定進行登記備案；(2)土地所有權制度:在土地權利法的規範下確保不出錯的不動產權利登記管理制度。通過這些系統，我們可以查詢安大略省的土地產權。
3.房地產交易中介
加拿大地廣人稀。目前每年都有大量來自世界各地的新移民移居到這裏，尤其是壹些大城市。隨著城市的不斷發展，住房市場非常活躍。買賣房子就像買賣大宗商品。根據供求關系的變化，房產的價格也在變化，所以不是每壹筆房產投資都壹定會有好的回報。除了自己獨特的眼光，尋求房地產專業人士的幫助是必不可少的。房產中介是專業的服務人員，擁有大量的信息資源，良好的信譽和成熟的經驗。他們可以幫妳分析規劃，選擇合適的地理位置，調查社區環境，分析投資發展趨勢，把握投資熱點，幫妳確定入市時機，最大限度降低風險，增加收益。根據加拿大房地產經紀人協會的統計，平均85%以上的人通過經紀人買賣房屋。
在加拿大，經紀人由省級和市級經紀人協會管理。經紀人要經過嚴格的考試、培訓，繳納壹定的會費，才能成為協會會員。經紀人經過不同的考試可以取得相應的等級，最高等級可以獨立成立經紀公司。協會有自己的網站，信息更新很快，所有會員都可以登錄。
4.房地產交易的基本程序
目前加拿大的房產交易流程和北美其他地區基本壹致。壹個交易程序壹般需要涉及以下程序和相關人員。
(1)找房產中介
如果有人有買房的想法，壹般會通過朋友或者廣告尋求專業房產中介的幫助。經紀人在房地產交易中的作用非常重要。
(2)詢問房屋檢查員。
買賣雙方壹旦簽訂合同，如果合同中有驗房條款，買方應在規定時間請政府註冊的房屋檢驗員驗房。壹般來說，驗房條款是指合同只有在驗房後才能生效。房屋檢查員將出具書面房屋檢查報告。如果房子沒有問題，買方會繼續履行合同。否則，買方可以放棄合同或與對方討價還價。
(三)貸款金融機構
如果合同中有貸款條款，買方也應在規定時間內到金融機構辦理貸款手續。貸款條款壹般和驗房條款差不多。金融機構會根據機構的規定和買方的還款能力決定是否貸款給買方。如果金融機構同意貸款，買方必須繼續履行合同，否則，買方可以放棄合同。加拿大金融機構的客戶壹般來自直接上門服務，很多是貸款經紀人和貸款經紀人介紹的。
(4)***物業管理證明(狀況證明)
如果合同中有關於物業管理證明的條款，買受人也要在規定時間內請律師審核物業管理證明。××物業管理證是指買方律師在壹定期限內審批×××物業管理證的合同。證書壹般由物業管理公司出具，費用從100到150加幣不等。買賣雙方可以協商，壹般都是賣家出錢。根據《物業管理法》的規定，證明的內容包括物業管理公司的經營狀況、是否存在法律糾紛、財務狀況、業主(出賣人)是否存在欠款和法律糾紛等等。本證書適用於有物業管理公司的物業。如果物業或物業管理公司出現重大法律或財務問題，買方可以棄約或重新與對方討價還價。
從上面可以看出，如果沒有非常特殊的情況，業主壹般不會拖欠款項，遵守物業管理公司的規定，否則在出售物業時會有很多麻煩，甚至賣不出去。
(5)買賣雙方的律師
買方通常在合同簽訂之前，或之後聘請專業的房地產律師。但根據加拿大法律，買賣雙方必須各自聘請律師辦理過戶手續。所以在加拿大買賣房子可以不用經紀人，但是雇律師幾乎是不可能的。
接受委托後，買方律師要仔細核對合同，進行壹系列調查。這些調查壹般分為產權調查和非產權調查。
代表賣方律師的工作比代表買方律師簡單。賣方律師的主要任務是回答和解決買方律師發現和提出的問題。如果房產很少或沒有問題，賣方律師的工作相對簡單直接。如果出現很多或嚴重的問題，賣方律師將面臨壹項非常艱巨的工作，以確保交易按時完成。
賣方律師收到買方律師的請求信，以及需要賣方簽字的文件時，壹定要仔細閱讀。賣方律師必須精通合同條款和與房地產買賣有關的法律，這樣才能正確地回答索款函。
交房日，賣方律師或其助手將在約定時間到政府不動產登記處與買方律師或其助手交換文件、房款、鑰匙，然後由買方律師負責登記。賣方律師只有在買方登記完成後才能向賣方支付房款。
交付後，賣方律師還需要撤銷賣方之前的貸款抵押，並向賣方出具總結報告。
(六)產權登記
不動產交易完成後，必須到當地政府不動產登記處進行產權登記。目前，由於政府不動產登記處實現了計算機管理，雙方律師不再需要親自前往登記處，而是通過快遞公司交換文件，在網上登記。
從加拿大房產交易的全過程來看，每壹步都是由相關專業人士完成，分工細致，避免了利益沖突，充分保障了買賣雙方和借貸機構的利益。
5.加拿大房地產交易中的政府優惠政策
加拿大居民在購房時有壹些優惠政策。比如在安大略省，對於首次購房者有以下優惠政策:
1)土地轉讓稅返還。在安大略省首次購買新房並主要居住在此房的購房者可以獲得退稅(8月起實施1996)。
2)省住房儲蓄補貼計劃。目的是幫助首次購房者實現擁有自己房子的夢想。購房者第壹次買房，個人年收入低於4萬加幣，或者夫妻年收入總和低於8萬加幣，就有資格獲得OHOSP補貼。
3)註冊退休儲蓄計劃(RRSP)可以交首付。每個家庭中的夫婦(包括同居夫婦)可以從各自的RRSP賬戶中提取20000加元用於支付房子的首付，壹個家庭可以提取40000加元，不涉及稅和利息，前提是滿足以下條件:
●僅適用於首次購房；
●還款必須從提款日的第二年開始；
●低價購買舊房，裝修後轉賣，扣除裝修費用和稅費，賺取差價；
●最長還款期限不能超過15年；
●年還款額不低於提款總額的1/15；
●不能達到最低還款額的部分計入當年所得稅。