* *財產權的法律保護
房屋* * *有，壹般有法定* * *和合同* * *兩種。在形式上，兩者的主要區別在於，約定壹般會有人在產權證上登記產權，筆者稱之為登記產權人；合法所有人是指依法享有房屋產權，未在產權證或交易中心產權登記簿上登記的人。作者稱之為未登記的產權所有人。這種情況最典型的例子就是登記產權人的配偶根據婚姻法的規定擁有產權，但產權證沒有登記配偶。問題是，根據法律規定，歸* * *所有的財產必須經過全體* * *人壹致表示，處置行為才有效。但在二手房交易實踐中，為簡化交易審查程序，交易管理部門在受理交易登記申請時，逐步或部分取消了未登記產權人的書面審查。這使得中介和經紀人在執業過程中開始放松或忽視對未登記產權人的審查義務。而壹些業主也拒絕讓配偶到場參與交易程序。壹般有兩種爭議。壹是有人主張登記產權人與第三人簽訂的買賣合同無效；二是有人主張登記產權人與中介機構簽訂的中介合同無效，要求撤銷中介委托，不承擔責任。在審判實踐中，司法機關有很大的自由裁量權。根據具體情況，可以支持或部分支持當事人的請求，也可以完全駁回。
建議:將登記產權人設定為房屋的完全所有人或全體所有人的法定代表人，即登記產權人有權單獨處分其名下的房產。其他所有人的財產權受到侵害時，應向登記的財產所有人主張債權保護。這可以在行政機關發放產權證時，通過書面確認的方式來實現。
保護與房改房壹起居住的非房產所有者的權利
筆者所指的房改房，是指基於公房房改政策進行私有化的售後產權房；非房產所有人同居是指房改時未登記為房產所有人的成年同居人。非共有產權人共同居住的特點:壹是房改前共同居住，有固定住所；第二，房改時沒有登記為產權人的原因，壹般是放棄或者不知道。這種房子的買賣通常有三個有爭議的問題。第壹，非財產所有人是否有處分權和收益權？第二，產權人是否有義務安置與其同住的人？第三，出售後同壹人拒絕遷戶口。應該怎麽做？
這些都是房改過程中不可避免的問題，容易引發糾紛。我們應該通過政策和立法來影響司法實踐，努力解決這些問題。
中介機構中介行為的規範化
目前規範中介行為的法律規範相對較少，已經難以滿足市場規範的需要。實踐中有很多問題值得研究。在這裏，筆者只討論故意支付問題、商業信息保護問題和格式條款問題。
第壹，意向性支付模式的正當性。意向支付模式的基本特征包括:1。買受人對特定房屋有明確具體的購買意向；2.買受人委托中介與出賣人協商確認；3.買受人在簽訂中介議價委托時，向中介支付壹定金額的意向金或誠意金，並約定當中介洽談成功後，意向金將作為合同定金直接轉給房屋出賣人作為業務擔保(也有部分中介對意向金的處理略有不同)。意向金轉存款的中介議價模式是在市場發展過程中建立起來的，符合中介服務的特點。但其合法性受到了相關部門的質疑，這與少數中介機構不顧長遠利益，利用故意金錢條款欺詐消費者有壹定關系。我認為，政府部門應該首先確認意向基金模式的合法性，然後制定相關的約束性政策法規，通過規範意向基金模式來規範中介機構的經營行為。首先，意思支付條款並不壹定違反現有的法律規定，只要符合公平誠信原則和意思自治的法律思想，其合法性就應該得到確認；其次，意向性支付模式符合中介服務行為特征。中介的本質是促進交易的中介服務。調解過程中生效的要約和承諾，以定金擔保的方式及時確定，符合交易談判的及時性原則。
其次，中介委托信息的商業秘密特征及賠償請求權的法律保護。中介機構的中介委托信息具有商業秘密的特征。這是因為:(1)委托信息具有經濟價值；(二)委托信息相對秘密；(3)信息持有人已采取壹定的合理保密措施。盡管有這壹特征，但中介服務信息能否被官方機構認定為商業秘密仍有爭議。中介委托的信息泄露或被利用造成損害通常有兩種情況:壹是“跳單”。即少數客戶利用中介的前期服務獲取具體交易信息後，取消委托，跳過中介，私下或通過第三方進行交易。第二，“飛單”。也就是說，少數經紀人為了謀取私利，利用職務之便，將中介機構(經紀人組織)的相關信息泄露給其他中介機構或個人。這兩種現象非常普遍，嚴重損害了中介機構的合法權益，擾亂了中介服務秩序。我們沒有相應的政策法規來約束或防止這些現象。在司法實踐中，中介機構的損害賠償請求往往難以得到支持，令人十分擔憂。筆者認為，無論中介服務信息是否構成商業秘密，基於公平和誠實信用原則，其損害賠償請求權都應受到法律保護。
第三，格式條款和約定賠償請求的合法性。格式條款主要有兩種，包括政府制定的格式合同條款(示範文本)和經營者自行制定並在工商行政管理部門備案的格式合同條款。2003年，房地產資源行政主管部門推出了中介合同範本，由於條款簡單，可操作性差，沒有得到市場的普遍認可。而企業自行制定並備案的格式合同，往往被指責為加重消費者責任，被稱為“霸王合同”。中介行業，經營者良莠不齊，為了自身利益，不能排除加重消費者義務的格式條款的存在，但也不能將消費者的任何義務條款或責任條款都視為霸王條款。這就要求我們明確界定中介合同雙方的權利和義務，明確界定明顯加重消費者責任和義務的條款內容。否則，在司法實踐中，是否屬於霸王條款沒有法律標準可循，不利於市場秩序的維護和監管。
索賠條款是大多數中介合同中常見的格式條款，也是爭議最大的條款。比如，協商成功後，買賣雙方單方解除委托，導致調解失敗的，約定違約方按照或者參照傭金標準進行賠償。問題是:第壹，如何確定成功談判的法律標誌；二是委托人是否有權隨意撤銷委托；第三，如果委托被撤銷，受托人是否有權主張賠償；第四，賠償標準是否可以按照或者參照提成標準確定。有壹種觀點認為，根據《合同法》的規定，“居間人不作為的，不得要求報酬”，這樣的約定賠償條款加重了委托人的責任，應當無效。但是我不同意。因為合同法的這壹規定並沒有排除委托人的過錯賠償責任，而賠償請求權和過錯賠償請求權是兩個完全不同的法律概念。只要這樣的協議符合公平、誠實信用原則，不違反國家的法律法規，就應當確認其合法性，維護意思自治原則。
產權轉移登記過程中如何確認產權轉移
造成這壹問題的原因主要有兩個:壹是不動產交易，相對於動產交易而言，由於物權登記制度和行政行為的介入，通常需要壹個過程來完成；第二，從交易主體降低或規避交易風險的需求來看，我們需要不動產交易在某壹時刻確認物權的轉移，就像動產交易壹樣。這是壹對矛盾。在不動產登記條例中，對這個問題已經有了相關的規定，但是並沒有完全解決問題。現有規定主要表現在兩點:壹是交易成功的，以交易中心受理交易登記申請的時刻作為產權轉移的時刻；二、交易是否成功，以交易審核期內行政部門的審核結果為準。審核不通過，產權不過戶，或者交易反向。也就是說，受理交易登記申請並不意味著產權已經轉移，交易審核期也是產權轉移的風險期。那麽在交易風險期內，買賣雙方分別要承擔什麽風險就不明確了。這對買賣雙方的支付方式和金融機構的貸款服務模式產生了重要影響。
房屋的戶籍屬性對房屋交易的影響。
在二手房交易實踐中，由於房屋的戶籍屬性或戶籍管理的房屋屬性導致的戶籍遷移問題越來越多。問題的焦點主要表現在三個方面:壹是房屋產權管理和戶籍管理能否分離；二是法院能否對戶口遷移申請作出強制判決；第三，在房屋產權過戶過程中，在什麽條件下，購房人可以申請強制遷移售房人及其親屬的戶口。這些問題的存在需要進壹步研究和解決。《上海市律師協會》2004年第5期的出版也曾討論過類似的問題，並對上海高院將與戶口遷移有關的案件歸類為非民事案件提出了壹些討論意見。筆者認為，問題的關鍵在於國家的戶籍管理政策。如果有類似公積金封存處的賬戶封存處，那麽法院完全可以辦理賬戶轉移案件。
非法經營和交易欺詐罪與非罪
民事欺詐是指交易中的對方故意告知對方虛假信息或者隱瞞真實信息，誘使對方做出對自己不利的民事行為，壹般只需要承擔民事責任。但近年來，因違規操作或交易欺詐涉嫌犯罪的案件越來越多。在罪與非罪的問題上，有許多有爭議的問題值得討論。比如財產被法院查封或債務抵押後仍被轉移，詐騙第三人後暫時無力償還，是否構成詐騙罪？理論上，詐騙與普通債務糾紛的根本區別在於行為人是否具有非法占有他人財物的主觀目的，但在審判實踐中，很難認定；另外，如果經紀人利用職務之便“飛單”，非法收受他人大量財物，是否構成公司職員受賄罪？“隔空賄賂”嚴重損害了中介機構的合法權益，但屬於勞動侵權糾紛還是非法賄賂，值得商榷。