小產權房
國務院《關於繼續積極穩妥改革城鎮住房制度的通知》規定，凡按市場價購買的公有住房，均可歸購房人所有。市場價也就是住宅市場的市場價或報價。國家和地方政府不會降低或提高價格，而是隨市場走，讓買賣雙方同意。只要雙方都能接受，交易就能達成。根據市場價格，房屋所有權人擁有房屋的全部支配權，即房屋和房屋的占有、使用、收益和處分權。
在這裏，房屋的所有產權和房屋的所有權是壹樣的，只是兩者的提法不同。相對於“部分產權”，“完全產權”是有意義的。
小產權房
第壹種小產權房:占用集體土地或耕地，轉讓農民集體土地使用權進行商品房開發的違法建築。
第二種小產權房:在政府劃撥或出讓的土地上，未按規劃功能開發或使用，將直接在市場上出售的有潛在產權糾紛的不完全產權房。
第三種小產權房:在軍隊擁有使用權的土地上開發商品房，然後出售給軍隊以外的當地居民，俗稱“軍產房”。
發產權證的國家叫“大產權房”，不發產權證的國家叫“小產權房”。“小產權房”和“農村產權房”分兩種:壹種是建在集體建設用地上的，即建在“宅基地”上的房子只屬於農村的集體所有人，其他村的農民根本買不到；另壹種是在集體企業用地或占用耕地上的違法建設。
與壹般意義上的商品房相比，“小產權房”沒有土地出讓金的概念，也不存在開發商的瘋狂搶利。所以“小產權房”的價格壹般只有1/3甚至低於同區域的商品房。“便宜”是大量城鎮居民對抗產權風險購買“小產權房”的根本原因。說明當初相當壹部分農民自己沒有能力自己建房，為了盡快自己建房，賣掉了壹些小產權房。我幾乎是以集資的形式蓋了自己的房子。雖然暫時沒有權證，但還是有相當壹部分城鎮居民和外地人買了小產權房。不僅買了相當便宜的房子住，還很大程度上幫助農民解決了建房資金問題。
城市房價太高
小產權房最吸引人的地方是其價格優勢，這也從另壹個角度說明了中國很多大中城市的高房價是小產權房誕生的重要原因之壹。在2006年和2007年，中國的房地產市場價格經歷了全國性的上漲。根據國家統計局公布的數據，2006年，全國房價平均上漲5.5%。北京和深圳是
產權房房價漲幅最快的城市北京和深圳分別達到10.4%和10.0%。截至2007年6月，北京普通住宅開盤均價為10280元/平方米，較5月上漲20.4%。雖然2007年後略有下降，但預測2007年北京房地產均價仍將上漲11.74%。由於中國經濟社會發展不平衡，幾個大城市的房價長期快速上漲，遠遠超過當時當地普通職工的收入水平。與此同時，政府經濟適用房和廉租房的建設始終無法滿足這些住房需求。小產權房有大量現實的購買群體。
產權認可
很多人認為，隨著物權法的出臺，公民的財產權將得到充分的肯定，農村的產權房也將得到法律的認可，最終可以轉化為合法的產權房。鄉鎮產權房可以轉化為真正的產權房嗎？從我國現行的相關法律法規來看，農村產權房改造為產權房還缺乏法律依據。從我國土地管理理念和土地管理的價值取向來看，我國短期內不會放開集體土地的流轉。所以農村產權房改造成產權房還需要很長時間。同時，即使未來農村產權房可以轉化為產權房，從現有的土地制度來看，購房者仍然需要繳納土地出讓金。這樣壹來，購房者購買農村產權房的成本和購買商品房的成本相差無幾。[1]
國土資源部再次嚴厲指出，小產權房的本質是違法建設，違反了土地管理法。集體土地不能用於商品房開發，城鎮居民不能在農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文明確表示，小產權房是違法的，絕對不允許再建。對於那些已經購買了農村小產權房的消費者，國家有關部門正在研究制定具體的解決方案。
法律風險
農村產權房的流轉和轉讓有很多限制，因為農村產權房只有普通商品房的使用性質，不具備普通商品房的法律性質，不屬於商品房。因此，法律法規關於商品房的相關規定和制度對農村產權房無效，人民法院不能適用商品房買賣的法律規定和司法解釋處理涉及農村產權房的案件，難以維護購房人的權益。同時，由於購買農村產權房的合同無效，根據法律規定，購房者只能要求開發商退還購房款，並按照銀行同期貸款利率支付利息。但根據現有案例，購房人明知所購房屋仍為鄉鎮產權房所購，因其自身過錯請求賠償損失的，人民法院可能不予支持。而且即使開發商違約，買方的權利也不會因為合同無效而得到保障。由於農村產權房不被法律認可，不在房管部門備案，不受政府機構監管，在房屋使用過程中，如果遇到壹些房屋質量問題、公共設施維修問題，其救濟渠道非常有限。
小產權房
最典型的案例是從65438年到0994年，全國各地的畫家都在通州宋莊定居，逐漸形成了中國最大的畫家聚集地。但由於房價飛漲等各種原因，出現了賣房農民起訴油漆工背信棄義的案例，至今形成了13起房屋訴訟。2007年7月，畫家李玉蘭第壹個收到壹審敗訴的判決書。法院判決該合同無效，並要求原業主按評估價向李玉蘭支付9.3萬元賠償金。判決生效後90天內，李玉蘭騰空房屋。李玉蘭上訴至第二中級人民法院。
5438年6月+2007年2月，二中院第壹次判決“畫家村”農村房屋買賣合同無效，但判決書指出合同無效的主要責任在農民反悔，李玉蘭可以另行主張賠償。
政策風險
購買在建的農村產權房，購房人與開發商簽訂合同並支付房款後，如果相關部門對農村產權房建設項目進行整改，部分項目可能會被叫停甚至強制拆遷。那麽結果只能是購房人向開發商索要購房款，購房人可能面臨既無法獲得房屋，又無法及時索賠房款的尷尬局面。另外，如果買房後有征地拆遷，由於農村產權房沒有國家承認的合法產權，購買人不是合法產權人，很可能拿不到產權拆遷補償款，作為實際使用人的拆遷補償款相對於產權補償款來說微乎其微。
監管缺失
目前農村產權房的開發建設沒有明確的規定，開發建設的監管也是缺位的。但是，農村產權房的發展是沒有銀行貸款支持的。在開發過程中，大量開發資金不受政府和銀行監管，主要靠開發商自律。壹旦開發單位的資金或其他環節出現問題，極有可能成為爛尾工程。如果在沒有任何資質和監管的情況下，將購房款預付給開發單位，對於購房者來說，資金安全、開發商資金是否按時到位、房屋能否按質按時交付等都存在很大的風險。同時，沒有開發商的資質，很難保證房屋的質量和房屋的售後保修。而且入住後的物業管理也容易出現問題。
轉讓風險
根據《中華人民共和國土地管理法》規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓、出租用於非農業建設。農村宅基地是集體所有，村民只有宅基地使用權。農民向城鎮居民出售房屋的買賣行為無法得到法律的認可和保護，因此無法辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。因此，農村產權房不能轉讓或出售給非集體成員的第三人。但這並不意味著農村產權房不能轉讓，而是購買後不能合法轉讓。同時對房屋的保值增值也有很大影響。
政策介紹
《關於農村集體土地確權登記頒證的若幹意見》近日發布，明確了有關工作的重大政策問題。2011 165438 10月9日，國土資源部召開情況通報會，稱力爭2012年底前基本完成全國農村集體土地所有權登記發證工作，並明確指出小產權房不能登記發證。目前，70%-80%的農村集體土地所有權登記已經完成。
小產權房可以不發證[3]
《意見》提出，要嚴格規範農村集體土地登記發證，嚴禁搞虛假土地登記，嚴禁對未經合法處理的違法土地登記發證。
《意見》明確規定，“以戶籍制度改革或者擅自‘村改居’等方式將農民集體土地變為國有土地、農村集體經濟組織非法轉讓或者出租集體土地用於非農建設、城鎮居民在農村購買宅基地、農民住宅或者‘小產權房’等違法用地的，不予登記發證。對不依法登記發證、不規範登記簿造成嚴重後果的，要嚴肅追究有關人員責任。"
對於確權登記中土地糾紛的矛盾，朱表示，農村集體土地確權登記的原則是，糾紛沒有解決，不登記發證。
朱說，目前，在全國範圍內，城鄉結合部的土地登記、確權和發證工作做得很好，這將為農民依法維權提供依據。
《意見》規定，對“撤村建居”後未被征收的原有集體土地，只進行調查統計，不進行登記發證。在調查統計中，新建單位名稱後應註明原農民集體名稱，為國家頒布相關法律政策後妥善處理這壹問題提供依據。
國土資源部執法監察局巡視員王宗亞在發布會上表示，小產權房不受法律保護。今年將在全國選擇部分城市開展小產權房清理試點工作。[4]小產權房是指占用集體土地進行建設，向集體經濟組織以外的成員出售的商品房。國家在這個問題上有明確的規定。城市居民不得購買農村宅基地建房，也不得購買小產權房。目前國家要求各地對農村集體土地進行登記開發，但不允許對小產權房違法用地進行發證，小產權房不受法律保護。
社會問題
“小產權房”主要存在四個問題，壹是法律，二是理性，三是權益。
從法律上講，國家法定土地制度規定得很清楚，集體土地，包括它的宅基地，它的土地流轉性質，只能在農民範圍內經營，城市不能經營。因為這是基於農民的根本利益，在社會保障不完善的情況下，這壹條不能動。
第二個方面是理性。農民賣“小產權房”也能致富。為什麽不讓他們？城裏人買“小產權房”便宜。為什麽不買呢？其實這裏涉及的問題沒那麽簡單。“小產權房”就這樣賣了，它的土地效益沒有最大化。
然後就是權益問題。農民問題是城鄉差別、二元結構和農民保障問題。沒有解決和確立問題，最重要的是保護農民利益。
農村宅基地有限。如果大量的農村宅基地被城市居民買走，他們的住房和生活問題將來可能會出現。