(壹)合同的標的具有特殊性
就物業服務合同的主體而言，作為主體的物業服務企業屬於新興的第三產業，自主經營、自負盈虧，是獨立的企業法人。物業服務企業根據資金、專業人員和受委托物業管理規模的不同，可分為壹、二、三級。物業服務合同的另壹主體是物業管理區域內的業主小組，業主小組通過其代表機構業主委員會與物業服務企業訂立物業服務合同。業主委員會是代表物業管理區域內業主團體的組織，這種組織在法律上也是壹種創新。
(2)合同雙方的權利和義務是特殊的。
物業服務合同雙方的權利和義務也包含了新的思路。其內容和要求在物業服務合同中有明確規定，物業服務企業有義務按時、保質提供這些服務。壹般公共服務按合同確認的價格向所有業主收取。
具體到物業服務合同設定的主要支付義務，從物業管理者的角度來看，壹般有以下兩個方面:
1.物的管理是指對建築物、基地及附屬設施的保存、改善、利用乃至處置等物的管理。原則上僅限於建築物的某些部分。
2.人的管理和服務。人的管理是指區/考內所有人的社會生活關系的社區管理，其對象只限於居住在樓房內的人。進出建築物的人的行為應該包括在內。內容壹般是對建築物不當損壞的管理，對建築物不當使用的管理，對擾亂生活秩序的管理。[我]
從物業管理關系的主要給付義務來看，物業管理組織提供的服務不僅僅是狹義上的物業管理，還包括物業設施的維修和養護。不僅是機械設施的購置和更換，還有居住環境的安全維護；涉及幾種有名合同和無名合同的內容，主要包括雇傭合同、保管合同、租賃合同、承包合同、委托合同等。就此而言，物業服務合同的性質既不應是現行法律規定的任何類型的有名合同，也不應是簡單的所謂無名合同，而是壹種新型的組合合同。
(三)物業服務合同標的物和內容的特殊性
根據建築物區分所有權理論，物業服務的本質是區分所有建築物的管理，管理的對象主要是區分所有建築物。物業服務合同的客體還包括:公共秩序、環境、氛圍、形象、業主作為專有業主的行為、擁有權利的業主和管理組成員。是由具有相關資質的企業依據法律和協議提供的集管理和勞務服務於壹體的綜合性專業服務。主要包括:房屋內* * *件和* *設備的使用、管理、維護和更新；物業管理區域內公共設施的管理、維護和更新；電梯、水泵和其他房屋設備的運行服務；清潔和保安服務；物業維修和更新費用的賬戶管理；財產檔案的保存；根據合同維修和更新房屋的自用部位和設備。
(D)物業服務合同包含當事人之間的信托關系。
根據與業主的合同，物業管理公司為業主辦理建築物的管理和維修，費用由業主提供，物業管理公司管理活動的法律後果由業主承擔。物業管理活動的這種運作過程，包含了業主的委托和對物業管理公司管理硬件和軟件的充分信任。
因此，鑒於物業管理合同的特殊性，可以得出物業服務合同是壹種新型無名合同的結論。
綜上所述，筆者建議在立法中對物業服務合同進行典型化(即命名)，以適應審判實踐的需要。合同法的歷史就是非典型合同不斷成為典型合同的過程。[二]因此，建議在立法中將其規定為典型合同。這樣既能節約締約成本，加強對雙方的保護，又能在發生糾紛時準確適用法律，從而促進物業管理企業向法制化方向健康發展。