案例1某大學青年教師光天化日之下在住宅區家中被歹徒殺害。雖然兇手被繩之以法,但老年喪子讓受害者的父母痛苦萬分。他們認為,兇手之所以有恃無恐地在光天化日之下入室殺人搶劫,與小區沒有保安、門衛下班、外人可以自由出入有直接關系。於是,他們向小區開發商和小區物業管理公司進行了投訴。當地人民法院兩次開庭審理此案。法院經審理認為,被害人在家中被害是犯罪人犯罪的直接必然結果,犯罪結果所引起的刑事和民事侵權責任已由犯罪人承擔。被告開發公司或物業管理公司與犯罪人既無主觀故意,也無客觀行為牽連。原告要求被告承擔賠償責任的理由不充分。被害人的人身損害與兩被告人的管理行為之間不存在直接因果關系。因此,被告不應承擔侵權的民事責任。原告要求被告承擔侵權民事責任沒有法律依據,不予支持。
案例二:經過預謀,兩名犯罪分子攜帶尖刀等兇器,來到某市某小區壹棟樓內。因樓內值班保安沒有查看,他們冒充物業人員,以檢修燃氣管道為名,進入壹業主家中進行搶劫,將業主獨子及其妻子殺害。兩名罪犯後被法院判處死刑,並賠償經濟損失4萬元。業主夫婦認為某負責小區管理的公司未盡到安全管理責任,遂將其告上法庭。當地法院壹審判決負責小區管理的某公司賠償死亡賠償金及其他費用* * *共計1.6萬元。法院認為,大樓保安沒有對兩名罪犯進行檢查。樓內的安防設施、門禁系統、可視對講系統已被破壞,無法正常使用,使得犯罪分子能夠在未經任何偵查的情況下進入原告居住的房屋內長期作案。因此,該公司應對原告的損失承擔相應的賠償責任。
案例分析以上兩起案件都是業主在家中遇害,受害人家屬要求物管公司承擔相應法律責任的案件,但兩地法院的判決卻完全不同。同樣的案件在全國各地多次發生,判決結果與上述兩起案件相同。有的判定物業管理公司承擔責任,有的判定物業管理公司不承擔責任。業主在家遇害,物業管理公司應不應該承擔法律責任?對於這個問題,我們從以下幾個方面來分析。
1)物業管理保安應該履行哪些職責?
安全是物業管理的基本職能之壹,也是物業管理公司提供物業服務的重要內容之壹。那麽,物業公司的保安保護的是什麽?
《物業管理條例》第二條規定:“本條例所稱物業管理,是指業主選聘物業管理企業,業主和物業管理企業按照物業服務合同對房屋、配套設施和相關場地進行維修、養護和管理,維護相關區域環境衛生和秩序的活動。”第四十七條規定:“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時,物業管理企業應當在采取緊急措施協助救援工作的同時,及時向有關行政管理部門報告。物業管理企業聘用保安人員應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域的公共秩序時,應當履行職責,不得侵犯公民的合法權益。”
根據上述規定,我們認為物業管理安全的職責是:
(1)維持秩序。即維護物業區域內正常的工作生活秩序,努力為業主創造良好穩定的工作生活環境。
(2)協助做好安全防範工作。即協助公安機關采取安全防範措施。
③安全事故的應急處理。發生安全事故時,立即采取應急措施,及時向有關行政管理部門報告,並協助有關部門做好救援工作。
2)物業管理安全責任應根據法律法規的規定和物業服務合同的約定來確定。
物業管理法律責任是指物業管理當事人因違反物業管理法律規範或者物業管理合同的約定而必須承擔的法律後果。違反物業管理法律法規就是違法,違反物業管理合同就是違約。違法行為和違約行為是法律責任的基礎,法律制裁是法律責任的必然結果。
物業管理法律責任是保證物業管理法律規範有效實施、物業管理合同全面履行和保障物業管理法律主體合法權益的必要條件。如果法律規範和合同只有法律關系主體的權利和義務,而沒有權利使用不當或不履行義務的法律責任,那麽權利和義務就成了壹紙空文,沒有任何約束力。法律責任最基本的功能體現在四個方面:壹是明確違法違約的後果。法律責任壹般會明確有沒有違法違約或者哪種違法違約必須承擔什麽後果。第二,懲治違法違規行為。對違反法律法規的行為實施經濟、行政或法律制裁和處罰。第三,賠償損失。違法違規者應當賠償因其違法違規行為給守法守約者帶來的各種損失,包括直接損失和間接損失。第四,教育人們遵守法律。明確法律責任的目的不是為了懲罰和懲戒,而是教育人們知法守法,讓人們明白守法和違法的界限,知道違法違約帶來的嚴重後果,從而自覺守法守約。
物業管理法律責任具有以下特點:
(1)物業管理的法律責任必須有物業管理的法律規範和物業服務合同的事先約定。
物業管理的法律責任必須事先約定。首先,法律規範預先規定了物業管理法律責任的類型,法律規範未規定的新型物業管理法律責任不予追究;其次,物業管理法律責任的內容應由法律規範事先規定,不得追究法律規範規定以外的法律責任;第三,物業管理法律責任的處罰範圍和標準應由法律規範事先規定,超出法律規範規定的範圍和標準的法律責任不予追究。因此,物業管理法律法規和物業服務合同應當對法律責任或違約責任有明確的規定和條款。沒有物業管理的法律規範和物業服務合同的事先約定的,不能要求當事人承擔物業管理的法律責任。
(2)物業管理的法律責任必須以物業管理違法行為為依據。
物業管理違約是指物業管理當事人拒絕履行義務或法律、法規及合同禁止的行為。違法違約有三個構成要件:第壹是違法違約,即當事人違反物業管理法律法規的規定或者物業服務合同的約定。二是危害性,即由於違法違約,使國家、集體或個人的合法權益受到侵害,造成危害後果。三是可罰性,即當事人的違法違約行為符合物業管理的法律規範和物業服務合同約定的處罰條件。只有同時滿足以上要件,當事人才能承擔物業管理的法律責任。
(3)物業管理的法律責任是對違法違約當事人的壹種制裁。
物業管理的法律責任要求違法違約的當事人承擔法律後果,體現了物業管理法律法規的權威性和物業服務合同的嚴肅性。如果物業管理當事人違法違約,將受到相應的處罰。
(4)物業管理的法律責任由國家強制力保障。
法律責任是國家法律所賦予的強制性和約束力。違反物業管理法律法規的,由國家司法機關和法律法規授權的其他機關追究法律責任。違反物業管理合同的約定,合同守約方應當請求人民法院依法追究違約方的違約責任。
根據以上分析,對於這種情況,我們認為:
第壹,物業管理公司不承擔違法責任。我國目前的物業管理法律法規並沒有規定物業管理公司要對物業管理區域內業主的人身安全負責,對於不法分子對業主生活的損害,物業管理公司要承擔法律責任。顯然,如果業主受傷,承擔違法責任的應該是不法分子,而不是物業管理公司。
第二,物業管理公司是否承擔違約責任,要看物業服務合同的約定。合同是平等主體的自然人、法人和其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。物業服務合同由物業服務的需求方和提供方自願簽訂,是雙方的真實意思表示。依法成立的物業服務合同受法律保護。物業服務當事人違反合同條款,必須承擔違約責任。因此,物業管理法律責任的確認應當以合同或者合同約定的責任內容為依據,但有關法律法規另有規定的除外,但合同約定的條款不得違反有關法律法規。否則,合同雖然成立,但被確認無效,沒有國家法律法規的保護,沒有法律效力。違約責任是指壹方不履行物業服務合同約定的義務或者不履行合同義務,依法應當承擔的繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等責任。違約責任由合同義務轉化而來,本質上是雙方約定的,而不是法律強制規定的。因此,物業服務雙方必須明確自己的權利和義務,不能隨意承諾自己無法實現的義務。權利義務壹經承諾,就應履行,否則應承擔違約責任,並按合同規定進行處罰。
《民法通則》第壹百零六條規定:“公民、法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任。公民、法人因過錯侵害國家、集體財產或者他人財產、人身的,應當承擔民事責任。沒有過錯,但法律規定應當承擔民事責任的,應當承擔民事責任。”
《物業管理條例》第三十六條規定:“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務。物業管理企業未履行物業服務合同的約定,造成業主人身、財產安全損害的,應當依法承擔相應的法律責任。”
根據上述規定,合同是追究違約責任的最根本依據。物業服務合同可以對業主人身、財產安全的保護措施作出更加具體的規定,也可以約定業主人身或財產受到非法侵害後,要求物業管理公司承擔壹定的賠償責任。如果有這方面的約定,出現合同約定的情形,物業管理公司應當承擔相應的違約責任。
3)物業管理公司應加強和完善物業區域的安全防範。
目前,物業服務合同壹般約定物業管理的安全服務,如24小時專人值班、定期巡邏、環境和治安管理、防火防盜、加強人員、物品和車輛的出入管理等。但是,物業管理保安並不能杜絕各類治安案件和刑事案件,只能最大限度地預防案件發生。目前,相當壹部分物業管理公司沒有盡到防範義務,沒有認真履行安保職責,如沒有聘用經過專業培訓的安保人員,沒有對進出小區的陌生人進行檢查登記,很少在小區巡邏,安保人員擅離崗位,安保設施管理不善等。這也是很多業主對物業管理公司情緒化,拒交物業管理費的原因之壹。
因此,物業管理公司應充分認識到安全在物業管理中的極其重要的作用。
(1)良好的保安服務有利於提升企業形象。保安服務的質量直接反映了物業管理的質量。良好的保安服務和保安人員的優秀素質將得到居民和社會的好評和廣泛支持,從而提升物業管理企業的企業形象。
②良好的安保服務能讓業主和用戶有安全感。良好的安全服務提供良好的安全保障,使業主和使用人避免人身傷害和財產損失,從而滿足業主和使用人的安全需求,增強他們的安全感和歸屬感。
③良好的安全服務能創造良好的經濟效益和社會效益。治安服務好,社會秩序穩定,犯罪率低,可以使人們安居樂業,人們願意在這裏工作或生活,從而有效提高小區或樓宇的銷售率和出租率。同時,良好的安保服務可以及時發現或避免刑事案件的發生,有效保護業主和使用人的生命財產不受損失,大大減少和避免業主和使用人因生命傷害和財產損失而引發的賠償糾紛。此外,住宅小區或樓房的治安管理是社會治安管理的組成部分,做好住宅小區或樓房的治安服務有利於促進整個社會的長治久安。
同時,要建立健全相關規章制度,加強對保安人員的教育培訓,努力做好保安服務工作。保安服務的關鍵是做好防範,要防患於未然。良好的保安服務的壹個重要標準是在物業區域內不發生或很少發生刑事案件或安全事故。做好各項防範工作是保安服務的關鍵,要采取各種有效措施,防止各類刑事案件和安全事故的發生。