1，物業管理條例定義
物業管理條例是國家為規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民生活和工作環境而制定的。目的是明確業主、物業管理企業和物業開發建設單位的權利和義務，規範物業管理企業、業主大會、業主委員會的行為、責任和運作，保護業主利益，為改善人民生活和工作環境創造良好條件。
現行版本的《物業管理條例》於2007年由國務院修訂，並於2007年6月10日起施行。
隨著我國城鎮住房制度改革的深入，房屋的所有制結構發生了重大變化，公有住房逐漸轉變為個人所有。與此同時，原有的公房管理人與承租人的關系，逐漸演變為物業管理企業與房屋所有人的關系。
在住房制度改革和城市建設發展的過程中，物業管理這壹新興行業應運而生。目前，我國物業管理企業的數量迅速增加。它的出現和發展對改善人們的生活和工作環境，提高城市管理水平，擴大就業起到了積極的作用。同時，也存在壹些問題，需要通過立法和完善制度來解決。
2.廣東省物業管理條例
《廣東省物業管理條例》(以下簡稱《條例》)已經廣東省第十壹屆人民代表大會常務委員會第七次會議修訂通過，自2009年3月1日起施行。
《條例》的修訂實施，對於規範廣東物業管理活動，維護業主和物業服務企業合法權益，構建和諧社區具有重要意義。與上位法和原《廣東省物業管理條例》相比，《條例》有哪些特點？近日，廣東省人大常委會法工委相關負責人對此進行了解讀。
《條例》第五條:“街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，對業主大會的成立和業主委員會的選舉給予指導和協助，協調處理物業管理中的糾紛。居民委員會、村民委員會應當予以協助和配合。”
解讀:根據規定，基層組織主要參與社區事務，對業主大會的成立和業主委員會的選舉給予指導和幫助，協調處理物業管理中的糾紛。業主大會成立後，由業主自行管理。只有在業主委員會未按要求組織召開業主大會會議，業主委員會成員集體辭職，業主委員會舉行換屆選舉的情況下，基層政府才會應業主要求給予協助。
《規定》第七條:“物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍，結合設施設備、小區建設等因素劃定。使用物業配套設施設備的，應當劃定為壹個物業管理區域；但如果其設施設備可以分割獨立使用，則可以劃分到不同的物業管理區域。”
解讀:《條例》對物業管理區域的詳細劃分體現在多個方面。例如，未實施物業管理的舊城區、城中村等已建成住宅區需要實施物業管理的，規定“街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在征求相關業主意見後確定物業管理區域。”相關主體對物業管理區域的劃定有爭議的，由物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門在征求物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關業主、居民委員會的意見後確定。
條例第十條:“房屋的所有權人為所有人。未登記取得所有權，但基於買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為，合法占有該房屋的人。，在物業管理活動中享有法律法規規定的業主權利並承擔相應的義務。”
解讀:規定在這裏界定了那些“準業主”的範圍，包括已經合法占有房屋的購房人、受讓人和拆遷補償人，但不包括承租人、借款人和其他不以轉移所有權為目的而占有房屋的人。至於通過婚姻、繼承等方式取得房屋所有權的人，由於涉及其他法律關系，難以在條例中完整列舉，因此沒有特別規定。
《條例》第十二條:“20%以上的業主可以聯名向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面請求。"
“已交付使用的物業建築面積達到物業管理區域建築面積50%以上的，業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面請求。"
“有前兩款情形之壹的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內，指導、協助業主會同物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門推薦業主大會籌備組。"
解讀:《條例》的很多規定都是為了解決業主大會籌備難的問題。進壹步明確基層組織在業主大會籌備中的指導和協調作用；規定了業主大會籌備組的組建條件:要麽20%以上的業主共同簽字，要麽交付的物業建築面積達到物業管理區域建築面積的50%以上。壹般情況下，業主大會的成立需要20%以上的業主聯名，主要是考慮到業主大會的籌備需要壹定的民意基礎。規定物業交付比例達到50%以上時，業主也可以要求成立業主大會，不再有“20%以上業主聯名”的限制，主要是為了防止小區大部分業主入住後成立業主大會。
《條例》第二十二條:“面積和業主人數按照下列方式確定: (壹)專有部分面積按照建築面積計算；建築總面積按專有面積之和計算。(二)建設單位已出售的專有部分的業主人數，壹戶按壹人計算；未出售的施工單位專有部分按壹人計算；總人數按兩者之和計算。”
解讀:《物權法》對業主投票采用二分之二以上、二分之壹以上的計算規則。物業管理區域內的業主作出籌集和使用專項維修資金、改建和重建建築物及其附屬設施的決定，應當征得專有部分占建築物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意。決定制定和修改業主大會議事規則、管理規約以及其他涉及* * *和* *管理權的重大事項，應當經專有部分占總建築面積過半數且占總人數過半數的業主同意。
但在實施過程中，人們對“專有面積”、“總建築面積”、“業主人數”如何計算存在不同理解，部分小區因此產生糾紛。為了解決實踐中遇到的問題，省條例對此進行了細化。
《條例》第三十八條:“建設單位應當按照不低於物業管理區域總建築面積千分之二的比例，在物業管理區域內配置物業服務用房，最低不少於50平方米，最高不超過300平方米；其中，業主委員會辦公用房最低不低於10平方米，最高不超過60平方米。分期開發建設的物業，建設單位應當按照不低於預開發房屋建築面積千分之二的比例，在預開發區域配置物業服務用房。物業服務用房應當是地面以上成套裝修的獨立房屋，具備水、電使用功能；無電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高於四層。"
“物業服務用房的所有權依法屬於全體業主，專用於物業管理服務，不得挪作他用。
解讀:這方面的規定主要是為了解決現實生活中部分物業管理用房權屬不明的情況。此外，為系統保護物業管理用房和物業其他部位業主的合法權益，條例還明確了政府部門和建設單位的法定義務。根據規定，有關部門在審批建設工程規劃許可證時，應當按照上述規定明確物業服務用房的位置和面積。建設單位應當在商品房預售中予以公布。辦理所有權初始登記時，不動產登記簿應當註明物業服務用房和物業其他部位的面積和編號。車主有權查詢。
《條例》的相關規定:
(以上回答發布於2013-07-03。請以目前實際購買政策為準。)
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