壹、中國住房政策體系的現狀和缺陷
住房政策體系是國家政策體系的壹個重要分支。它是由住房供應、住房保障、住房金融、住房消費等許多子系統組成的綜合體。由於住房政策體系旨在通過深刻揭示政策從產生到生效全過程中的規律來指導住房政策的制定和實施，因此在房地產相關領域發揮著引導、協調和推動作用。中國住房政策體系形成較晚。65438-0998年，中國住房制度改革正式拉開序幕，政府在房地產市場、住房保障、住房供應結構等領域加強宏觀調控，形成了真正的住房政策體系。經過10多年的探索和發展，中國住房政策體系的基本框架已經形成。總的來說，目前的住房政策體系與中國目前的社會經濟發展水平基本相適應。但也應該看到，由於種種原因，我國現行住房政策體系還存在許多缺陷和不足。如果我們不能正視這些缺陷和不足，中國房地產業的健康發展和居民的住房保障將不可避免地受到影響。綜上所述，中國現行的住房政策體系主要存在以下缺陷:
(壹)目標不明確
1.政策依據不明確。政策作為壹種主觀活動，是對客觀事物的反應，必須以客觀事實為依據。
從這個意義上說，我們說壹項政策是否科學，在很大程度上取決於政策制定者對政策所依據的事實的認識。然而，我國政府在制定住房政策之前，往往不能充分了解現狀，做出目標明確的決策，導致政策效果出現偏差。
2.政策設計不全面。首先，它過分強調了房地產業在國民經濟中的支柱地位，而忽視了它在社會發展中的作用。
民生功能。事實上，住房作為壹種特殊商品，兼具經濟和社會保障屬性。在當前國民收入普遍較低的情況下，突出住房的社會保障屬性，滿足人們的基本生活需求，是發展經濟的前提和保障。其次，二手房地產市場還沒有正式納入調控範圍。近年來，二手房地產市場發展迅速，已經成為房地產市場的新生力量。但是，目前國家專門針對二手房地產市場的調控政策仍然缺乏。
(二)不科學的制度
1.監督機制流於形式。作為壹個有機的整體，住房政策體系包括許多具體的政策。這些政策正在實施。
在做這件事的過程中，離不開監督機制的保駕護航。然而，中國住房政策體系的監督機制卻因為流於形式而形同虛設。壹些地方政府出於私利，要麽誤解或曲解中央政府的政策，要麽幹脆采取不作為，阻礙政策的執行。此外，中國房地產市場的監管問題也更加突出。消費者在房產交易中經常遇到霸王條款，卻苦於投訴無門。
2.政策評估主體單壹。目前我國住房政策的評價主體還僅限於政府機構，開發商和消費者都不是。
在專欄裏。事實上，開發商和消費者都是房地產市場的參與者，這對房地產行業的發展非常重要。因為開發商
利益導向直接影響住房供給和住房價格，而消費者的購買欲望和對產品的滿意度間接影響住房價格機制。忽視或有意將開發商和消費者排除在住房政策評估體系之外，極大地削弱了住房政策評估的客觀性和科學性。
3.產業政策被忽視。產業政策雖然不屬於政府宏觀調控的範圍，但無疑是壹種中觀政策。
宏觀和微觀政策的交匯點。縱觀我國住房政策體系，不難發現，政府部門和相關學者對住房的宏觀政策高度重視，而對住房的中觀政策漠不關心，往往直接把產業政策的設計責任拋給市場或開發商。這在壹定程度上增加了市場機制失控的風險。
(三)執行不到位
1.政策連貫性不強。政策壹致性是政策有效實施的前提和保障。不同時期的政策當然不壹樣。
但是，政策銜接的緊密性和政策內容的連貫性也不容忽視。否則容易導致前後政策的自我矛盾或相關政策之間的沖突和抵觸，最終影響政策預期的實現。在中國的住房政策體系中，這種矛盾或沖突更加明顯。比如2003年央行發布的旨在給投資熱潮降溫的121號文件，並沒有得到真正的落實，反而被隨後制定的另壹項政策沖淡了。
2.政策執行力不夠。中國住房政策執行中存在兩個突出問題:壹是居民收入查詢機制也存在問題
不完美。目前我國個人收入的申報主要依靠居民的自覺性，很難取締偷稅漏稅行為。二是房價走勢嚴重背離國家調控。典型的表現就是2006、2007年房價暴漲，車停不下來。為了平抑過高的房價，政府在房地產金融、住房保障等方面出臺了多項政策，但收效甚微，甚至出現了“國家壹調控房價就漲”的畸形現象。
(D)有待改進的具體政策
1.住房保障政策不完善。(1)消費者滿意度不高。中國的政策性住房與普通商品房相比，差距很大。
大，突出表現在離工地遠、交通不便、配套設施不全等方面。這種情況很難滿足消費者的實際需求，消費者對此並不滿意。(2)公平性難以保證。我國住房保障體系起步晚，基礎薄弱。從目前的發展總量來看，政策性住房所占份額仍然較小，政策覆蓋面仍然較窄。此外，由於住房保障缺乏嚴格的資格審查制度，實踐中往往存在保障對象錯位的現象，即真正住房困難的居民被排除在中低收入群體之外，而其他高收入人群搭便車，成為住房補貼的受益者。這樣壹來，住房補貼政策的公平性就大打折扣了。
2.住房融資政策不完整。(1)出借人資質審核機制不健全，信用問題突出。目前我國融資渠道單壹，房地產企業的開發資金和消費者的購房資金高度依賴銀行貸款。在競爭激烈的金融市場中
壹些銀行為了獲取更多的利息收入，降低資質審查標準，擴大業務，使得很多誠信不高的企業和個人編造數字，蒙混過關，為日後壞賬埋下禍根。(2)政策性住房的金融體系尚未形成。我國目前的政策性住房金融政策比較零散。政策之間的聯系不是很緊密，還沒有上升到制度層面。(3)銀行“窗口指導”不力。由於“橫向”貨幣政策與“階梯式”區域經濟發展存在壹定的矛盾”，以及“商業銀行現行信貸管理體制與中央銀行現行貨幣政策傳導機制不相適應”[1]，銀行的“窗口指導”功能被削弱。
3.土地政策有利也有弊。雖然從長遠來看，我國現行土地政策對節約土地、提高土地利用率、實現集約經營大有裨益，但實際上現行土地政策也隱含著諸多弊端:(1)政府對土地的壟斷只是方便了壹些地方官員浪費土地、建設形象工程以贏取政績，為土地管理過程中的“權力尋租”提供了溫床。(2)中國的土地資源相當匱乏。為了節約和利用它們，政府長期以來實施了土地緊縮政策。雖然這壹政策對抑制開發商的囤積行為起到了積極作用，但從地價和房價的現實關系來看，這樣的政策必然會影響房源供應，助推房價上漲。
第二，糾正中國住房政策體系中的缺陷
(1)建立科學的住房政策制定機制雖然我國頒布了幾項關於房地產的關鍵政策，建立了住房政策體系的基本框架，但由於缺乏壹些政策工具和細分政策，我國住房政策的設計和執行暴露出許多問題。為豐富住房政策體系，政府應充分利用政策工具，完善各項配套制度:壹是加強監管，確保各項政策發布渠道暢通，督促地方政府落實。同時，應在房地產市場建立專業監管體系，維護市場秩序和消費者的合法權益。其次，要完善政策評估體系，將地方政府執行和宣傳政策的力度以及群眾的反饋納入績效評估，豐富政策評估主體。第三，要重視產業政策的制定。房地產行業比其他行業對政府的引導要求更高。雖然我國宏觀調控政策為房地產企業確定了發展方向，但如何發展，對於大多數中小企業來說，仍然是壹個困惑。這就需要政府進壹步出臺相關的產業政策來引導企業的行為，以增強企業的競爭力。
(二)明確的住房政策目標
目標是政策制定的出發點和關鍵。住房政策目標的多樣化決定了每壹個政策目標都應該實現。
了解政策環境，客觀分析市場情況，最終確定。在這方面，我們應該註意以下幾點:第壹，確保住房政策
政策目標和價值取向的統壹。促進房地產市場穩定發展，以多層次住房保障的形式解決低收入家庭的住房問題，既是我國當前住房政策的總體目標，也是政策實現的價值取向。因此，在制定具體政策的過程中，它的任何壹個子目標都不能超越或脫離這個總目標。就目前的實踐而言，“房地產二元結構政策機制的構建是實現多元化政策目標的渠道，房地產二元結構政策機制的構建必須與房地產業政策目標的多元化相銜接，在政策機制與價值目標壹致的基礎上實施多元政策的組合。”[2] P34其次，要全面地看問題。房地產行業涉及的領域很廣，行業內部因素很多。因此，在確立房屋政策目標的過程中，我們必須堅持全面和綜合的觀點。具體來說:壹是在突出住房保障重要地位的同時，積極發展房地產業；第二，要大力支持二手房地產市場的發展，完善各種機制和設施；第三，在強調住房供應結構調整的同時，通過政策宣傳引導購房者形成合理的消費結構。
(3)加強住房政策執行力政府執行力的提高是政策實施的可靠保證。住房政策的實施不僅影響著房地產行業的發展前景，也直接影響著普通百姓的切身利益。因此，應高度重視住房政策的實施，努力加強住房政策的實施:壹是加快房地產行業的立法工作，保護權利人的合法權益。立法機關應盡快制定與房地產相關的法律，尤其是與公共住房相關的法律。正式法律出臺條件尚不成熟的，應優先出臺壹些具有法律效力的政策規定，以立法的形式明確房地產行業的各種因素和指標，以規範房地產行業的執業或管理行為，防止地方政府壹意孤行。其次，要增強政府的使命感和責任感。住房問題關乎民生，政府應該把解決住房問題作為義不容辭的責任和義務。同時，要盡快建立住房政策執行的問責機制。對那些不作為、不落實到位的地方政府及其工作人員，要堅決予以懲處。此外，政策的執行情況也應列為地方政府績效評估的重要指標。
完善具體政策。
1.重點發展保障性住房。政府應發揮第壹責任人的作用，落實住房保障政策，兼顧效率和效益
公平。(1)政府在自己建房的同時，要鼓勵開發商投資建設經濟適用房和廉租房，增加經濟適用房的供應，緩解供需緊張的局面。(2)政府應科學估計公屋的預期需求，制訂合理的公屋供應計劃，確保供求基本平衡。(3)政府應成立專門的住房保障管理機構，監督政策落實，及時反饋群眾意見。(4)政府應盡快推出直管公房的改革措施，解決歷史遺留問題。
2.完善住房貨幣政策。(1)完善資格審查制度。銀行要加強管理，嚴把資質關。對於每壹筆貸款申請
個人或法人應嚴格按照程序進行全面細致的審查。(2)加快配套金融改革，開辟政策性住房融資渠道。比如，成立“住房儲蓄銀行”和“住房抵押銀行”，為中低收入居民提供貸款，成立“政府住房融資管理委員會”和“住房貸款保險公司”，為住房金融機構提供住房貸款，降低風險。[2] P34 (3)強化銀行的“窗口指導”功能。在這方面，首先，央行應該適當下放權力，給予地方分支機構更多的自主權，使其能夠根據本地區的經濟形勢調整貨幣政策。其次，要加強工作人員的專業技能培訓，確保貨幣政策的準確傳導。最後，要豐富窗口指導的手段，結合各種信息媒體，提高貨幣政策的透明度和公信力。
3.適度調整土地政策。(1)調控土地供應。政府應謹慎控制土地使用權，使土地供應與該地區的經濟發展和生態環境相協調。房地產開發必須嚴格遵循國家土地利用總體規劃和城市土地利用規劃，適應當地土地市場的運行和變化趨勢。就供應而言，應適當增加住宅用地在土地供應中的比重，特別是保障性住房和廉租房建設用地的供應。(2)嚴格土地管理。政府要堅持以招標、掛牌、拍賣等方式有償、限時出讓經營性用地，依法懲處非法轉讓和炒作土地行為。
改變土地使用性質，清理閑置土地，防止囤積居奇造成地方壟斷。(3)土地價格的實現和
房價脫鉤。按照目前的估值方法，地價仍然是房價的重要組成部分。高地價不僅推高房價，也讓購房者成為真正的買單者。要改變這種狀況，政府應該嘗試推動房地產開發與房地產開發分離，實現房地產投入與產出的價值等價。同時，地價與房價分離，更便於政府調整房地產市場結構，調控房價。