壹，當前物業管理面臨的突出問題
(壹)物業管理公司與業主糾紛不斷。壹是物業管理區域劃分不明確。有的小區連物業服務和業主委員會開會的房間都沒有。小區內的車位、遊泳池、運動場等公共設施的經營收益多歸開發商或物業管理公司所有，業主與開發商的競爭突出。二是專業運營設施移交不規範。供水、供電、供氣等專業運營設施交接不規範，導致其維護、養護、更新、管理責任主體不清，建設單位、專業運營單位、業主相互推諉。三是住宅規劃和房屋設計變更不公開透明。部分小區業主入住後規劃設計與實際不符，導致業主與開發商矛盾。
(2)業委會難以發揮作用。第壹，準備難。由於業委會工作人員素質參差不齊，代表多樣，其制定的管理規約等文件資料往往不具有可操作性，不符合法律法規，難以形成工作共識；第二，操作難度大。業委會只是壹個沒有人格的自治組織，主體地位不明確，難以獨立承擔民事責任。運行機制的缺失使得業委會會議難以實現面積和參會人數的“雙過半”。
(3)因物業管理公司工作不力，業主拒交物業管理費。壹是服務質量不高。小區內安全檢查不到位，衛生保潔不到位，設施設備維護不到位，綠化照明不到位。第二，糾紛解決不力。車輛受損、財物丟失、公共設施傷人、個別業主亂建等問題難以解決。第三，收費不合理。物業管理公司收費透明度低，收費標準不壹，大部分物業管理公司沒有相關收費依據。
二，物業管理面臨問題的原因分析
(1)部門監管不力。壹是組織協調性差。小區物業管理是壹個系統工程，涉及規劃、城管、建設、供電等多個部門。區住建局職能不全，政府、街道、社區工作不充分協調，沒有形成合力。二是司法部門支持力度不夠。業主拒交物管費，物管企業只有上訴法院，沒有其他更有效的途徑，上訴法院程序復雜，成本高，執行難，周期長，最終只會形成雙輸的局面。
(2)開發建設遺留問題影響物業管理企業正常經營的。首先是規劃變革。房屋格局和小區環境與業主購買不符。比如某住宅小區違規加層，小區處於無物業狀態。業主代表多次到市、區政府上訪，甚至阻斷道路交通。第二是缺乏住房和配套設施。小區房屋質量差，配套不完善，業主找不到開發商，這些責任都歸咎於物業管理企業。
(3)業主消費意識和責任意識淡薄。第壹，缺乏消費意識。業主繳費意識差導致物業管理企業資金困難，進而導致服務質量低下，物業管理服務進入惡性循環。第二是缺乏責任感。業委會成員對物業管理知識知之甚少，缺乏工作熱情。而且業委會很難召開，導致業主和企業溝通困難，為小區的正常管理埋下隱患。
三，加強物業管理的對策和建議
(壹)各部門應各司其職。壹是建立全員參與制度。有關部門、鄉鎮和企業要在社區規劃論證、建設開發等階段全程參與。二是建立許可制度。在住宅區綜合驗收階段，由建設主管部門牽頭，物業管理主管部門和鄉鎮(街道)參與，按照有利於物業管理企業的原則進行住宅區綜合驗收和物業投入使用許可。
(2)街道要有權利有責任。首先，我們必須組建壹個組織。街道辦事處要成立“物業管理辦公室”，配備熟悉糾紛調解、換屆選舉、規劃建設的工作人員，落實必要的經費保障，做到矛盾糾紛調解、換屆選舉指導、規劃建設監督；二要明確責任。街道“物業管理處”要按照《四川省物業管理條例》的有關規定，切實承擔“組織、指導、協調轄區內物業管理區域成立業主大會、業主委員會，督促業主大會、業主委員會依法履行職責，協調社區建設與物業管理的關系，調解處理物業管理糾紛”的職責；第三，要建立規章制度體系。街道“物業管理處”要建立業主委員會備案制度並完善相應文件；要牽頭起草成立業主大會和選舉業主委員會所需的公告、公示、選舉辦法、選票、委托書等文件材料的規範性文本；要結合轄區物業實際，制定管理規約、業主大會議事規則、* * *部分部位管理、使用、經營規則等示範文本，為籌備組和業主大會提供參考。
(3)企業應多管齊下。壹是要不斷提高服務質量。物業公司應當充分尊重業主，建立透明的物業管理收費制度，公開服務內容等級和收費標準，定期公布財務收支情況，接受業主和政府部門的監督。建立暢通的溝通渠道，實行定期回訪制度，不斷提高物業服務質量和水平。二要創新物業收費方式。政府和部門應盡快出臺相關的地方性法規，讓物業管理收費真正做到有法可依、有章可循。物業公司要創新收費方式，由等待業主變為主動電話收費、上門收費。三要大力轉變業主觀念。要開展多種形式的物業管理宣傳活動，普及物業管理相關法律知識，潛移默化地將物業服務理念灌輸到業主心中，讓廣大業主充分認識到物業管理的重要性，引導業主樹立“有償服務”、“有償消費”的觀念，增強物業管理消費意識、管理意識、合同意識和法制意識。
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