65438+10月12日，招商蛇口(001979)發布公告稱，公司2022年第壹期30億元中期票據(M&A)已完成登記。然而，壹半的資金將用於償還公司的銀行貸款。從並購標的來看，第壹期6543.8+0.29億元將用於去年壹個舊改項目的收購。
202112以來，監管多次發聲支持大型優質房地產企業項目並購重組，鼓勵金融機構提供相關服務。作為首家完成M&A票據登記的房企，招商蛇口備受關註。然而，分析人士認為，盡管目前市場對房企M&A融資抱有很高的期望，但在實施中仍面臨許多困難。M&A市場回暖的前提仍然是銷售和土地市場的回暖，M&A的幾個特殊類型可能會率先回暖。
30億元中簽票用於並購和償還債務。
根據招商蛇口發布的M&A票據招股說明書，30億元中期票據中，654.38+0.5億元擬用於支持行業內協同性強的企業緩解流動性壓力，包括但不限於置換前期投資及後續資產投資收購等。目前已明確6543.8+0.29億元用於M&A，剩余2654.38+0萬元用於未來符合M&A要求的項目；654.38+05億元用於償還公司銀行貸款。首期發行的25.8億元中期票據包括三年期票據和五年期票據，均為6543.8+0.29億元。
招商蛇口沒有指出並購標的，但肯定是“城市更新項目”:A公司的項目是以住房為主的城市更新項目，A公司股東B公司於2021年8月9日出售A公司80%的股權和債權，最終由發行人子公司競得。至此，招商蛇口、C公司、B公司最終分別持有A公司40.8%、39.2%、20%的股份，本次合並後發行人為第壹大股東。據悉，收購招商蛇口的對價約為265，438+0.54億元，本次發行債券募集用於並購的金額不超過並購總價的60%，主要通過置換前期投資和後續資產投資。
第壹財經記者註意到，招商蛇口在去年8月的購地說明中提到，7月銷售及購地說明會披露後約壹個月，公司在佛山、廣州、南通、昆山、上海等地新增6個項目，其中上海虹口區新老改造項目成交總價為4218萬元，公司擁有該項目。
公開資料顯示，該項目由上海虹口城市更新建設發展有限公司(以下簡稱“虹口城建”)負責，由上海城市更新開發公司和上海紅方(集團)有限公司(以下簡稱“紅方集團”)於2065438+2009年3月共同出資成立。官網，虹口區政府顯示，該項目是全市第壹個啟動居民簽約的舊改項目，是“市區合作、政企合作、片區為主”，也是虹口區近年來最大的單體地塊。
但之後項目股權繼續轉讓。2020年9月，紅方集團將虹口城建20%股權轉讓給上海北外灘(集團)有限公司(以下簡稱“北外灘集團”)；2021年8月，虹口城建掛牌轉讓上海李紅安企業發展有限公司(以下簡稱“李紅安”)80%股權及406.1億元債權，招商蛇口與綠地集團旗下合資公司蘇州趙楷置業有限公司中標並借此機會參與該項目。上海聯合產權交易所交易公告顯示，本次交易底價為421.7億元，成交價格為42.23億元。
至於A公司項目的M&A原因，招商蛇口在本次M&A票據招股書中也提到，由於該住宅項目體量巨大，需要引進資金和運營能力較強的開發商，以保證項目的順利進行，避免項目中途擱淺。這也意味著，招商蛇口沒有投資市場關註的幾家保險公司，而是投資了定位為政府職能國企的房地產企業，為大型老企業輸血。
房企並購困難重重。
去年6月5438+2月，央行、銀監會聯合發布《關於做好重點房地產企業風險處置項目金融服務工作的通知》。此後，央行金融市場司司長鄒蘭表示，房地產企業間的項目並購是房地產行業化解風險、實現變現最有效的市場化手段。在此之前，央行、銀監會、國資委已召集部分民營、國有房企和各大銀行召開座談會，鼓勵優質企業按照市場化原則加大房地產項目並購力度，鼓勵金融機構為並購提供金融服務，幫助化解風險，促進行業出清。交易商協會組織召開的房企座談會也明確，將優先支持並購重組和項目建設註冊發行債券。
成為首家成功註冊M&A票據的房企後，根據去年三季報數據，本次債券發行完成並按照上述募集資金計劃實施後，招商蛇口合並財務報表資產負債率將增加0.05%，流動比率和速動比率不變。招商蛇口提示，公司短期償債壓力風險較大。截至2020年末，招商蛇口有息債務總額為654.38+0604.44億元，其中壹年內到期600.48億元，占比37.43%。
有房地產業內人士告訴記者，銀行間市場M&A票據融資成本相對較低，對發行人資質要求較高。如果資金不用於保險企業項目，壹部分用於還債，必然會引起爭議。但他也強調:“無論哪種並購，大概率都是國企牽頭，因為從資質上來說確實更靠譜。至於M&A的標的，還是期待保險公司的項目正式‘破冰’。”
此前，華泰證券(601688)研報指出，政策實施有望適度“松綁”優質央企國企負債端，緩解保險公司流動性風險。但執行需要銀行有額度，房地產企業有意願，監管支持。目前面臨的困難主要有四個:壹是優質M&A項目不足；第二，保險公司很難做到最好，國企需要兼顧收益和社會責任。如何在對價上達成壹致是關鍵；三是信息披露的尺度難以把握；第四，配套政策還是要跟上。
中信證券陳聰團隊也表示，雖然目前低信用度房企寄希望於項目M&A市場的“活水”，但綜合考慮現實情況，大規模項目M&A只有在房屋銷售市場和土地市場回暖後才會發生。陳聰認為，在股票項目復雜、行業預期沒有完全改善的情況下，潛在收購方和被收購方都不願意。目前可能發起並購的主體主要是國企。考慮到國有資產的保值增值原則，預計2022年3月底後，隨著銷售的逐步恢復，房地產項目M&A市場將在下半年復蘇。
陳聰的團隊還指出，在現實中，可能會首先發起幾種特殊類型的並購:壹是高信用公司更有動機優先收購與低信用公司合資的企業的股權；二是面臨壞賬風險的銀行和金融機構，可能會為壹些容易脫手、資產質量好但開發商陷入困境的項目尋找並購的發起方，直接為收購方提供資金支持；第三，輕資產物業管理和商業管理平臺的並購。