重慶市人大常委會
2009年5月22日
重慶市物業管理條例
(2009年5月21日重慶市第三屆人民代表大會常務委員會第十次會議通過)
第壹章總則
第壹條為了規範物業管理活動，維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本市實際情況，制定本條例。
第二條本條例適用於本市行政區域內的物業管理及其相關監督管理活動。
本條例所稱物業管理，是指業主和物業服務企業通過選聘物業服務企業對房屋、配套設施、設備及相關場地進行維修、養護和管理，維護物業管理區域環境衛生和相關秩序的活動。
第三條市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理。
區縣(自治縣)房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理。
市和區縣(自治縣)價格、規劃、土地、建設、市政、公安、工商、民政等有關行政管理部門按照各自的職責，負責本行政區域內物業管理活動的監督管理和物業管理區域內的行政管理工作。
第四條街道辦事處(鄉鎮政府)負責指導本轄區內業主大會的成立和業主委員會的選舉工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區建設的關系。
居(村)民委員會協助街道辦事處(鄉鎮政府)做好物業管理工作。
第五條鼓勵物業服務企業加入物業服務行業協會，交流物業管理經驗。物業服務行業協會作為物業服務行業的自律組織，應當制定行業行為準則，調解物業服務企業之間的糾紛，促進物業管理健康發展。
房地產行政主管部門應當加強對物業服務行業協會的指導和監督。
第六條實行物業管理聯席會議制度。
物業管理聯席會議由街道辦事處(鄉鎮政府)組織召集，由區縣(自治縣)房地產行政主管部門、居(村)民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表組成。
物業管理聯席會議主要協調解決以下事項:
(壹)業主委員會不依法履行職責的；
(二)業主委員會換屆過程中出現的問題；
(三)物業服務合同履行中的重大問題；
(四)物業服務合同提前終止的問題；
(五)物業服務企業退出和移交過程中出現的問題；
(六)其他需要協調解決的物業管理問題。
第二章物業管理區域
第七條物業管理區域根據物業的建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍，結合物業的* * *或* * *配建設施設備、建築規模、小區建設等因素確定。物業配套設施設備齊備並投入使用的，應當劃定為壹個物業管理區域；但設施設備可以分割獨立使用的，可以劃分到不同的物業管理區域。
第八條新建物業銷售前，建設單位應當按照本條例第七條的規定劃定物業管理區域，並向物業所在地的區縣(自治縣)房地產行政主管部門備案。區縣(自治縣)房地產行政主管部門認為建設單位劃定的物業管理區域不符合本條例第七條規定的，應當書面通知建設單位自收到備案申請之日起30日內重新劃定。
建設單位出售物業時，應當在商品房買賣合同中明示備案確認的物業管理區域。
第九條未劃分物業管理區域，建成投入使用後需要實施物業管理的，街道辦事處(鄉鎮政府)應當參照本條例第七條的規定，在征求相關業主意見後，劃定物業管理區域，並報區縣(自治縣)房地產行政主管部門備案。
第十條對物業管理區域的劃定有異議的，由物業所在地的區縣(自治縣)房地產行政主管部門依照本條例第七條的規定和商品房買賣合同的約定，征求物業所在地的街道辦事處(鄉鎮政府)、相關業主和居(村)民委員會的意見後確定。
第三章業主、業主大會和業主委員會
第十壹條業主可以成立業主大會，業主委員會由業主大會選舉產生，但同壹物業管理區域內只能成立壹個業主大會。
業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。業主大會在物業管理區域內的物業管理活動中，代表和維護全體業主的合法權益。業主大會應當履行下列職責:
(壹)制定和修改業主大會議事規則和管理規約；
(二)選舉、補選或者罷免業主委員會委員；
(三)決定業主委員會必要的經費和來源以及經費管理辦法；
(四)超越職權撤銷或者變更業主委員會的決定；
(五)選聘物業服務企業，確定物業服務合同的內容；
(六)決定申請改建或者重建建築物及其附屬設施；
(七)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他職責。
第十二條未成立業主大會的，全體業主應當履行業主大會和業主委員會的職責。
未依法成立業主大會和選舉產生的業主委員會的住宅區，街道辦事處(鄉鎮政府)在征求住宅區業主意見並取得半數以上業主書面同意後，可以指定物業所在地的社區居(村)民委員會擔任本條例規定的業主委員會。
第十三條在壹個物業管理區域內，出售並交付使用的物業建築面積達到本區域建築物總面積50%以上的，業主可以召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會，並在會議召開前告知物業所在地街道辦事處(鄉鎮政府)。
第十四條占物業管理區域內業主總數20%以上的業主書面要求召開首次業主大會會議的，物業所在地街道辦事處(鄉鎮政府)應當組織召開。
第十五條街道辦事處(鄉鎮政府)應當自接到通知或者申請之日起30日內，通知建設單位提交物業建築面積、物業出售時間、業主名單等材料。，並負責核實材料，指導成立首次業主大會籌備組。
建設單位應在接到街道辦事處(鄉鎮政府)通知後十日內提交材料，並協助成立籌備組。
籌備組成員由業主、街道辦事處(鄉鎮政府)和施工單位代表組成。
第十六條籌備組應做好以下準備工作:
(壹)確定首次業主大會的時間、地點、形式和內容；
(二)參照市房產行政主管部門制定的示範文本，起草業主大會議事規則和管理規約；
(三)確認業主身份，確定業主人數和業主專有部分的建築面積；
(四)制定業主委員會委員的產生辦法，確定候選人名單；
(五)首次業主大會會議的其他準備工作。
業主委員會委員候選人由籌備組推薦，30名以上業主可以聯名推薦壹名候選人。籌備組應當對成員候選人的資格進行審查，並確定候選人名單。
前款第(壹)項至第(四)項應當在首次業主大會會議召開十五日前，以書面形式在物業管理區域內公示。業主對業主身份、業主人數或者建築面積專有部分有異議的，籌備組應當進行復核，並將復核結果告知異議人。
第十七條業主自有物業專有部分的建築面積按房地產證記載的建築面積計算；對已出售但未辦理房地產權屬登記的房產，按照商品房買賣合同確定的建築面積計算。
業主人數按房地產權證數量計算，壹個權證計壹個業主。已出售但未辦理房地產權屬登記的房產，按照商品房買賣合同數量計算業主人數，壹份合同計為業主人數；對於未出售的房產，建設單位算作壹個業主。
第十八條業主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
同壹物業管理區域內有兩棟以上住宅的，可以以幢、單元、樓層為單位推選若幹名業主代表參加業主大會。選舉業主代表出席業主大會會議的，業主代表應當事先就業主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業主的意見。需要表決的，業主代表在業主大會上表決時，應當如實反映贊成、反對或者棄權的意見，並經其簽字。
第十九條業主大會應當有專有部分占建築物總面積過半數且占物業管理區域內業主總數過半數的業主出席。業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。
業主大會對本條例第十壹條第(六)項規定的事項作出決定，應當取得專有部分占建築物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意；業主大會對其他事項作出決定的，應當經專有部分占建築物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。
第二十條業主大會由業主委員會組織召開。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則召開，並邀請物業所在地的街道辦事處(鄉鎮政府)、居委會參加。
占總人數20%以上的業主書面要求召開業主大會臨時會議時，業主委員會應當在30日內組織召開。業主委員會不組織召開的，街道辦事處(鄉鎮政府)應當責令業主委員會限期組織召開。業主委員會未能組織召開，占總人數20%以上的業主請求街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召開的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在接到申請後30日內組織召開。
第二十壹條業主委員會是業主大會的執行機構。成員人數由業主大會決定，但不得少於五人，且為單數。每屆任期不得超過五年，可以連選連任。
業主委員會設主任壹人，副主任壹至三人，業主委員會主任是業主委員會的代表。主任、副主任由業主委員會在業主委員會委員中選舉產生，由業主委員會罷免。
第二十二條業主委員會應當實行候補委員制度。候補委員的人數及其產生程序由業主委員會委員的產生辦法確定。
候補委員可以列席業主委員會會議，但沒有表決權。
第二十三條業主委員會委員應當是物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，並符合下列條件:
(壹)具有完全民事行為能力；
(二)熱心公益事業，責任心強，具有壹定的組織能力；
(三)按期履行交納物業服務費、物業專項維修資金等業主義務；
(四)本人、配偶及直系親屬不在為本物業管理區域提供物業服務的企業工作；
(五)具備履行職責的健康條件和文化水平。
第二十四條業主委員會應當自產生之日起三十日內，向物業所在地街道辦事處(鄉鎮政府)提交下列文件，並同時在物業管理區域內公示:
(壹)業主委員會名稱及業主委員會主任、副主任和委員名單；
(二)業主大會議事規則；
(三)管理規定；
(四)業主委員會的辦公場所和電話。
業主委員會備案事項發生變更的，應當按照前款規定重新備案並公示。
第二十五條業主認為業主委員會公示(備案)事項的過程違反程序或者有弄虛作假行為的，可以向物業所在地街道辦事處(鄉鎮政府)申請核實，街道辦事處(鄉鎮政府)應當在收到申請後30日內根據核實情況作出處理決定。
第二十六條業主委員會需要刻制印章的，應當按照國家有關規定，持備案證明在公安機關認可的單位刻制業主委員會印章，並按照管理規約、業主大會議事規則及有關規定使用印章。
第二十七條業主委員會應當履行下列職責:
(壹)制定業主委員會工作制度；
(二)召集和主持業主大會會議，報告物業管理實施情況，公布業主大會的決定；
(三)代表全體業主與業主大會選聘物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同；
(四)組織並監督管理規定的實施；
(五)公示物業專項維修資金的使用情況，組織或者參與物業部分維修、更新、改造的竣工驗收；
(六)每半年公示壹次業主委員會經費的使用情況；
(七)及時了解業主和使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
(八)協調業主、使用人和物業服務企業之間的關系；
(九)根據業主大會的決定，代表全體業主參加因物業管理活動引起的訴訟或仲裁；
(十)配合有關部門做好維護物業管理區域秩序的工作；
(十壹)管理規約和業主大會賦予的其他職責。
第二十八條業主委員會每季度至少召開壹次會議。
業主委員會會議由業主委員會主任召集並主持。三分之壹以上委員要求召開會議時，業主委員會主席應當組織召開會議。
業主委員會主任可以書面委托業主委員會副主任召集和主持會議。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。
第二十九條業主委員會會議應當有三分之二以上委員出席並作書面記錄，決定應當由全體委員的過半數簽署。決定作出後三日內，應當在物業管理區域內書面公示七日以上。
業主委員會的決定未經全體委員過半數同意和公示無效。
第三十條業主委員會成員應當遵守法律、法規和管理規約，不得有下列行為:
(壹)侵占業主所有的財產；
(二)索取或者非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系的業主提供的利益或者報酬；
(三)違反物業服務合同，拒交物業服務費，或者利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費的；
(四)披露其他所有人的信息；
(五)損害業主利益或者可能影響其公正履行職責的其他行為。
業主委員會委員違反前款規定的，業主委員會會議應當決定暫停其委員職務，並提請業主大會會議決定終止其委員職務。
第三十壹條業主委員會委員有下列情形之壹的，其委員職務自行終止:
(壹)因財產轉移、滅失等原因不再擁有者；
(二)因病等原因喪失履行職責能力的；
(三)任職期間被依法追究刑事責任的；
(四)向業主大會或者業主委員會書面提出辭職；
(五)業主大會議事規則中約定的其他情形。
第三十二條業主委員會成員受業主監督。業主有權罷免業主委員會成員。
20%以上的業主可以聯名向街道辦事處(鄉鎮政府)提出罷免業主委員會委員的書面請求。街道辦事處(鄉鎮政府)應當自收到罷免要求之日起三十日內，書面通知業主委員會限期召開業主會議，業主會議應當作出是否罷免的決定。業主委員會逾期未組織召開的，由街道辦事處(鄉鎮政府)組織召開。
第三十三條業主委員會委員被取消資格或者解聘的，業主委員會應當以書面形式在物業管理區域的顯著位置予以公告，業主有權查詢相關信息。
業主委員會委員被取消資格或者解聘的，其擔任的業主委員會主任、副主任職務相應終止，其保管的印章、賬冊、文件、資料以及歸全體業主所有的財產應當自公告之日起三日內移交給業主委員會。
第三十四條業主委員會成員集體辭職的，應當以組織首次業主大會的方式召開業主大會，重新選舉業主委員會。
業主委員會委員缺額的，由候補委員按照得票多少遞補。業主委員會委員人數仍不足五人的，應當及時組織業主大會進行補選。
第三十五條業主委員會任期屆滿前兩個月，應當組織召開業主大會會議，選舉產生新壹屆業主委員會。逾期不改，占總人數20%以上的業主請求物業所在地街道辦事處(鄉鎮政府)組織變更的，街道辦事處(鄉鎮政府)應當在接到申請後30日內組織召開業主大會會議，選舉產生新壹屆業主委員會。
原業主委員會應當自新的業主委員會產生之日起十日內，將屬於業主大會和業主委員會的物業檔案、印章等財物移交給新的業主委員會，並辦理交接手續。
第三十六條因物業管理區域發生變化而解散業主大會、業主委員會的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在物業所在地街道辦事處(鄉鎮政府)的指導和監督下，做好業主財產的清算工作。
第三十七條業主大會和業主委員會作出的決定對全體業主和使用人具有約束力。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地街道辦事處(鄉鎮政府)應當責令其限期改正或者撤銷其決定，並通知全體業主。業主大會或者業主委員會作出的決定侵犯業主合法權益的，被侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第四章前期物業管理
第三十八條新建物業的建設單位應當在物業銷售前，參照市房地產行政主管部門制定的臨時管理規約示範文本，制定臨時管理規約，並報物業所在地的區縣(自治縣)、街道辦事處(鄉鎮政府)房地產行政主管部門備案。
首次業主大會通過管理規約後，臨時管理規約失效。
第三十九條物業內有住宅項目的建設單位應當通過招標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。壹個物業管理區域應當整體招標。
物業內有住宅的預售項目，建設單位在辦理房屋預售許可證前，應當通過招投標方式選聘物業服務企業；物業內現有住宅項目，建設單位應當在物業銷售前通過招投標方式選聘物業服務企業。
投標人少於三家或者住宅建築面積不足三萬平方米的，經物業所在地的區縣(自治縣)房地產行政主管部門批準，建設單位可以通過協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第四十條建設單位應當參照市房產行政主管部門會同市工商行政管理部門制定的前期物業服務合同示範文本，與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同，並在簽訂後15日內報物業所在地的區縣(自治縣)房產行政主管部門備案。
業主委員會與物業服務企業依法簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同終止。
第四十壹條建設單位應當在出售物業時向物業買受人提供臨時管理協議和前期物業服務合同，並予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約，履行前期物業服務合同。
第四十二條前期物業服務合同自生效之日起至物業交付使用之日止，物業服務費由建設單位承擔。
自待售物業交付之日起至前期物業服務合同終止之日止發生的物業服務費，按照前期物業服務合同約定的物業服務費標準由買受人承擔；前期物業服務合同未約定物業服務費標準的，由建設單位承擔。
第四十三條物業服務用房，包括物業服務企業用房和業主委員會用房，由建設單位在物業管理區域內按照不低於總建築面積千分之三、不低於五十平方米的標準無償配置。
物業服務用房應當是地面以上成套裝修的獨立房屋，具備水、電使用功能；無電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高於四層。
市和區、縣(自治縣)規劃行政主管部門在審批建設工程規劃許可證時，應當按照前兩款的規定明確物業服務用房的位置和面積。建設單位在申請預售許可證時，應當提交物業管理用房的位置、面積等相關資料，房地產行政主管部門在核發預售許可證時應當註明物業服務用房的位置。建設單位銷售商品房時，應當公布物業服務用房的位置和面積。
物業服務用房屬於全體業主，用於物業管理活動。物業服務企業和業主委員會不得擅自改變其用途。
房地產行政主管部門在辦理所有權初始登記時，應當在房地產登記簿上註明物業服務用房和物業其他部位的位置和面積，業主有權查詢。
第四十四條前期物業服務合同簽訂後，房屋交付前，建設單位應當向物業服務企業和物業所在地街道辦事處(鄉鎮政府)移交物業檔案，並提供物業管理用房。屬性文件包括以下信息:
(壹)竣工總平面圖、單體建築、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
(二)設施設備的安裝、使用、維護等技術資料；
(三)物業質量保修文件和物業使用文件；
(四)物業管理所需的其他資料。
前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當向業主委員會移交物業服務用房和物業檔案。