在住房租賃市場中,除了租客直接向房主租房外,還有從事轉租經營的輕資產住房租賃企業(以下簡稱“住房租賃企業”),通過建設、購買或長租物業開展房屋租賃經營。昨日,南昌市房管局聯合南昌市發改委等7個部門正式出臺了《關於進壹步加強住房租賃市場管理的通知》,從規範住房租賃企業和房地產經紀機構的經營行為,落實租賃網簽備案、開展租賃資金的監管,將於10月1日起施行。 南昌市辦理備案的住房租賃企業有27家 租房是許多市民選擇的生活方式。在住房租賃市場中,租客壹般會直接向房東或找中介租房,除此之外,近些年市場上還出現了壹些從事轉租經營的輕資產住房租賃企業,如長租公寓等,也受到了壹些租客的喜愛。 昨日,壹名從事長租公寓運營的企業負責人告訴記者,住房租賃企業壹般會選擇租連片房屋甚至整棟房屋,並與房東簽訂如15至19年的租賃合同,“我們會對房屋進行統壹、正規的管理,相較散租房更安全,租金的支付方式也更加正規。” 在南昌這座城市裏,住房租賃企業的數量多嗎?根據南昌市房管局提供的最新數據顯示,截至日前,南昌市***有27家住房租賃企業辦理了備案,27家住房租賃企業主營範圍基本上是住房租賃代理經營(房屋托管),其中冠寓公司、方隅公司、彩天公司、蜜租公司、青藤公司、浩昌公司等六家以經營長租公寓為主。 租房者可能關心的是,像這類企業租房價格高嗎?“往常住房租賃企業的房子租金會比市場價格高10%左右。”壹名業內人士告訴記者,相較個人房東,住房租賃企業需要負擔房屋的翻新、折舊及消防驗收費用等,因此運營、維修的成本較高。“受疫情影響,現在和散租房的市場價格差不多。”他接著介紹道,近壹年多來大部分住房租賃企業無新增項目,且房屋空置率較高,加上管理費等,企業經營壓力較大,所以租金也下降了壹些。 住房租賃企業“爆雷” 使房東和租客雙雙被坑 除了關心租金外,租房者也應該要關註壹下這類企業可能會爆發的風險。 2020年2月26日成立的城城不動產管理有限公司南昌分公司,在南昌以“高收低租、長租短付”模式運營,在各類因素沖擊下,其租金收入無法支付房東的租金,在同年10月份因資金鏈斷裂而引發“爆雷”,導致房東及租客兩個群體間爆發出了矛盾,房東要求把房屋收回止損,但已經交了長期租金的租客不願搬走,房東和租客雙方的合法權益都受到了損害。 為什麽住房租賃企業會這麽容易“爆雷”呢?記者了解到,像城城不動產管理有限公司南昌分公司這樣從事轉租經營的住房租賃企業,為了占領市場,通常會采取“高收低租、長租短付”運營模式,以高出市場價的價格收取房東閑置房源,再低價出租給租客並收取長期租金。房東、租客受讓利、打折等優惠的吸引,與企業簽訂租賃合同,然後企業利用這些租金再去收購房源,進行新壹輪的擴張。“這類企業的主要目的不是靠租房盈利,而是通過向房東季付房租、要求租客半年付或年付租金這樣‘長租短付’的形式,借助資金錯配沈澱下來的資金,謀求更快的規模擴張以及更大份額的市場占有率。他們背後需要有強大的資本支撐,壹旦現金流斷裂,公司就會迅速倒閉。”壹名業內人士向記者透露,這類企業的目的通常是達到市場壟斷後擁有長租市場的定價權。 住房租賃企業開業前要向相關部門推送信息 日前,為規範南昌市住房租賃企業、房地產經紀機構經營行為,防範化解金融風險,南昌市房管局聯合南昌市發改委等7個部門出臺了《關於進壹步加強住房租賃市場管理的通知》(以下簡稱“《通知》”),將於10月1日起施行。 《通知》嚴格住房租賃企業、房地產經紀機構註冊登記管理,要求從事住房租賃經營的企業、房地產經紀機構和網絡信息平臺,以及轉租住房10套(間)以上的自然人,應當依法辦理市場主體登記。並且,從事住房租賃經營的企業營業執照的名稱和經營範圍均應包含“住房租賃”相關字樣,從事住房租賃經紀服務的機構經營範圍應當註明“房地產經紀”。 同時,住房租賃企業開展經營前,要通過租賃平臺向住所地房管(住建)部門推送開業信息,房地產經紀機構要向住所地房管(住建)部門辦理備案。 租賃合同訂立後30日內辦理登記備案 《通知》明確提出,租賃當事人應當自房屋租賃合同訂立後30日內,通過租賃平臺或者到房屋所在地的街道(鄉鎮)、社區服務窗口等辦理房屋租賃登記備案。對有房屋租賃合同中止、續約等變更需求的,應當自上述情形發生之日起30日內,通過租賃平臺辦理變更備案。“租客在租賃平臺辦理房屋租賃登記備案後,可以讓我們更準確地獲取租賃信息,並給予租客相關保障。”南昌市房管局市場管理科科長劉勝銀表示。 據悉,南昌市房管局建立的租賃服務平臺已於今年2月正式運行,可為市場主體提供多渠道、高效便捷的租賃網簽備案服務,實現網上辦、馬上辦、壹次不跑。 單次收租超3個月的租金應納入資金監管賬戶 為加強租賃資金監管,《通知》要求,住房租賃企業在開展業務前,應在南昌市商業銀行開立全市唯壹的住房租賃資金監管賬戶,並與承辦銀行簽訂住屋租賃資金監管協議,明確監管內容、監管方式及流程。 對於單次支付租金超過3個月的,或單次支付押金超過1個月的住房租賃企業,要求將收取的租金、押金納入監管賬戶。“對於這類企業,租客將租金和押金支付至企業的住房租賃資金監管賬戶,由銀行保管。”劉勝銀對這壹規定進行了說明。 企業開立住房租賃資金監管賬戶的商業銀行會通過監管系統,向所在地房管(住建)部門實時推送監管賬戶資金信息,納入監管賬戶的資金,按月向租賃企業劃撥租金、向承租人退還押金。
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