房地產開發項目可行性研究報告
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壹、項目背景
1 、 項目名稱： 居住小區(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據：
(1)《城市居住區規劃設計規範》
(2)《A市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區公***服務設施設置規定》
(4)《住宅設計規範》
(5)《住宅建築設計標準》
(6)《建築工程交通設計及停車場設置標準》
(7)《城市道路綠化規劃及設計規範》
(8)《高層民用建築設計防火規範》
3、項目概況
1 )地塊位置：該基地東起 ，南至 路，西至 路、北至 ，圍合區內土地面積約 平方米，該地塊屬A市 類地段。
2 )建設規模與目標：
土地面積： 畝( 平方米)
容積率：
開發周期：
土地價格： 元/畝(A市國有土地使用權掛牌出讓起價) 建築面積(預計)：總建築面積： ㎡
3 )周圍環境與設施
(1)步行約10 分鐘可至A市中心。
(2)西側為市城市中心景點。
(3)東側為 城市綠化帶，南側為 廣場。
(4)西南靠近A市 小學。
(5)北面為A市人民銀行。
4 、項目SWOT分析
優勢及機會
(1) 該項目地處A市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。
(2) A近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。
(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了壹定的基礎。
(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有壹定的緩解作用。
(6) 該項目以毛地出讓，起價 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項目規劃定位為A市第壹個小高層住宅小區，我公司在B市開發小高層的經驗可以為之借鑒。
(8) 我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公***關系背景，有利於我公司今後在當地的發展。
(9) 物業管理公司在A市的先行介入，為今後該項目的物業管理，具有壹定的優勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了壹定的機會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。
(12) A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有壹定的風險性。
(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有壹定的不確定性。
(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價擡的過高。
(15) 規劃中對於地塊的居住用地的定位，今後商業的規劃能否通過，具有壹定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今後的銷售帶來壹定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 A市概況(參考)
A市位於 河南岸，面積 平方公裏，人口 萬。
生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示範區和實施《中國21世紀議程》地方試點。
投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江幹流的重要港口?A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區壹期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。
項目所在區位於 江中下遊南岸，與B市接壤，是A市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公裏，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。
2 A市房地產住宅市場分析
A市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第壹階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處於萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規範階段。以城區南門?兩點壹線?舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新壹輪高潮。尤其是地改市後，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，A市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。
二OO三年，A市房地產業主要特征表現在以下幾個方面：
表現之壹：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產投資12.6%。
表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建築面積已達26平方米。
表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
表現之四：交易市場持續升溫。全市全年***辦理各類房產交易1.12萬起。A市城區***辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。
表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值占全市GDP增加值14%，帶動相關產業產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元;房地產業上繳國家稅收2800萬元。
對今後市場的預測：
---?從購房能力看
伴隨著經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。
?從投資角度看
由於股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。
?從消費結構看
隨著房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足於?夠住就行?的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由?居住型?向?享受型?轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。據調查，匯景花園壹期95%以上購房戶均為房改房換房。
?從需求關系看
根據城市總體規劃，城市建城區面積將由14.6平方公裏發展到27.8平方公裏，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業提供廣闊的發展空間。
3、主要競爭項目分析
住宅小區詳細情況如表：
項目 套數 建築面積(萬㎡) 平均單價(元/㎡) 位置
向陽小區 1500 22 1400 寶山路
新華小區 785 8 1344 黃河街
銀河小區 170 1460 銀河街
成光小區 130 1400 學院路
太陽神小區500 6.9 1508 英雄路
部分商業網點詳細情況
項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置
匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區
秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心
碧苑小區 36~~50 6800 建設路
桃園小區 車庫 550 秋浦路
荷花村 車庫 550 建設路
三、項目財務分析
(壹)、拆遷成本分析
圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅壹棟16戶，
拆遷公司拆遷安置房壹棟，30戶)。其它房屋均為二?四層。
根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有壹定的房屋拆遷經驗。
拆遷成本估算：
按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。
1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、經營性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物(水、電、電話、空調以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家費、臨時過渡費等：
1)、搬家費：
住宅：200戶*300元=60000元
經營性用房：9戶*500元=4500元
小計：64500元
2)、過渡費：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元
經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元
小計：632535元
其他費用
3)、 管理費，委托拆遷費：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆遷評估服務費費：35000元
5)、 獎勵：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。
按照A市人民政府令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執行後。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建築成本分析
對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建築面積：2000㎡。
主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在 路靠近 小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建築面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建築面積：17906㎡。
地塊內大致布置
壹棟 15層29.4*13.8*15層;
壹棟 12層29.4*13.8*12層;
三棟 12層40*15*12層;
壹棟 15層40*15*15層;
占地面積：3211㎡，建築面積：41554㎡
總占地面積：5861㎡，建築密度：20.7%
總建築面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數約為297戶。
建設成本估算
(壹)、工程前期費：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元
4、人防基金：配套建地下室
5、規劃技術服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元
6、墻改：61460*8=49.168萬元
7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元
8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元
9、質量監督費：61460*2=12.296萬元
10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元
11、防雷審查：61460*1=6.15萬元
12、消防審查：
13、文物：0.2萬元
14、規劃設計：10萬元
15、建築設計：2000*12+59460*30=180.78萬元
16、地質勘探：61460*2=12.29萬元
17、測量定位：10萬元
18、煤氣增容：2500元/戶
19、供水管網配套費：20元/㎡
小計：627.93萬元(18、19項代收代繳，未計)
(二) 工程成本
1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元
3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元
4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元
5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元
6、小區綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元
7、監理費：6337.66*1%=63.38萬元
小計：7527.1萬元
總計、8155.03萬元
(三)項目費用分析
依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡
銷售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計：142392800元
營業稅及附加 142392800*5.5%=7831604
各項費用 142392800*4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利潤：銷售收入?總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、項目費用分析結論
如土地掛牌競價在五百二十八萬以內，該項目具有壹定的利潤空間，項目可行。如超出項目風險較大，項目不可行。
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壹般來講，房地產可研報告是以市場需求為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為策略，以系統評估指標為結果，總的來講表現在以下兩個問題中：
問題壹：是否可行?
問題二：如何經濟收益最大化?
從房地產項目開發的實際情況來看，單從建築施工技術上講，壹般不存在壹時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建築，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達 420米、 88層的金茂大廈和高達 468米的東方明珠塔就是很好的佐證。可見，關鍵在於投資的回報，即能否取得最佳的經濟效益，並兼顧社會效益和環境效益。
2、項目投資制勝第壹法寶
壹個房地產項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。當然，壹個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也並不意味著該項目是合適的。-般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是壹個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。可行性研究，至少要能精確地回答這麽三個問題：
a、這項目是可行的還是不可行的
b、如果可行，可行到什麽程度
c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什麽，對此應作什麽打算
第3操作環節：房地產可行性研究戰略分析
分析角度壹：社會經濟環免對房地產市場的影響
房地產業不是個孤立的行業，本書多處強調，將房地產業當作國民經濟的?噴頭產業?來看待是錯誤的，這並不僅僅是個說法問題，而是壹個最基本的認識問題：到底是房地產業帶動國民經濟的發展還是國民經濟的成長帶動房地產業的發展?如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現根本性的失誤。無論政府還是企業都會導致?先人為主?的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現房地產業畸形膨脹，大起大落，都是無視當地國民經濟發展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產業的位置所帶來的後果。
分析角度二：當地政府行政行為對市場的影響
壹些地方政府的城市規劃及規劃控制水平對當地房地產開發有著直接的影響。眾所周知，在城市規劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產開發壹直處於比較平穩的狀態。超前而科學的規劃、有效的規模控制、嚴格的規劃管理，使這兩個城市的房地產開發避免7盲目的、壹窩蜂的現象，本著配套壹片、開發壹片、管理壹片的原則，這裏的小區住宅市場基本上沒有出現供大於求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規模嚴重失控，房地產市場管理混亂，造成地皮炒賣現象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規劃管理不妥，給發展商們帶來了很大的風險。
分析角度三：街區環境對房地產營銷的影響
古北新區並非上海鬧市區，樓價何以如此昂貴?原來，由80年代起率先開發的第壹個上海外貿區?壹虹橋開發區，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。區內滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯?壹個名副其實的境外人士居住區。這使古北新區享有很高的知名度，並自然形成了壹個獨特的社交圈及生活社區，區內樓宇質素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾壹直穩步上揚。進入1996 年以後，該小區房價雖有所下跌，但仍是國內最貴的地方。
從古北新區的例子可以看出，房地產的價值似乎並不完全取決於樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區環境有關。正因為有虹橋開發區的發展，才產生了對古北新區高尚住宅的需求，虹橋開發區與古北新區之間明顯存在著功能上的互補關系。街區功能是使房地產實現其市場價值的外在動因。
投資商自身條件考察
1、考察妳的經驗
隔行如隔山，隔山買牛難。任何壹家公司都不可能對自己完全不了解的領域進行投資，房地產投資也是如此。即使是已經在房地產業內有壹定資歷的企業，如果該公司以前是開發市內寫字樓的，如今目標投資對象是郊區別墅，那麽能不能考慮呢?那要看公司的經理層裏是否有具備別墅開發經驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情並不是絕對的，當妳認為?經驗?這壹風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。
2、考察妳的投資方式
由於企業背景和實力不同，各房地產投資企業的項目投資方式也不壹樣。也許妳的企業從來不會在建壹幢樓後靠出租來獲取長期回報，而是建壹部分賣壹部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發，那麽對那些適合於長線開發的項目和適於長錢投資的地區，妳就要三思而後行了。有時候壹個好項目，到了某些房地產企業手裏就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
3、考察妳的融資能力
每壹個房地產項目的開發都會遇到借貸和融資問題。問題是妳的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到壹半而妳的後續資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：壹個建了壹半的項目因為沒有後續資金而停工兩三年，前期成本已經上升了壹半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說?太貴有自知之明?。房地產商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。壹家公司不可能什麽樣的項目都能開發，也不可能什麽樣的風險都敢去冒，所以在考察壹個地區、壹個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合於那個地區去投資，適不適合於投資那樣的項目。
第四操作環節 設計成功的可行性研究流程
步驟A 人員安排組合
項目 內容 人數 負責項目 費用 時間
註冊房地產估價師
造價工程師
市場調查和分析人員
經濟分析專家
制作人員
社會學，環境等專家
步驟B：市場分析
a、宏觀因素分析
房地產開發商在壹個國家的某個地區擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區沖突或戰爭發生的可能性。
b、區域性因素分析
壹般來講，項目所在國內部地區之間的發展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區域進行因素分析，這是因為：首先宏觀經濟對區域經濟的影響程度不同，對有的區域影響大，有的區域影響小;其次 區域經濟發展受宏觀經濟的影響存在著?時滯?現象，宏觀的經濟現狀往往要經過壹段長時間以後才能對區域經濟的發展產生影響，有的地區反應快，有的地區則滯後性較為明顯，投資時必須加以考慮;其三國家特定的地區經濟使得某些區域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響，甚至形成於宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。我國的經濟特區、自由貿易娶、保稅區對國際資本依賴程度相對較低，即使在我國宏觀經濟調整期間，國內資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區的項目受到沖擊也較小。
c、微觀市場分析
對擬投資項目所在地區的房地產微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其壹是對擬 投資房地產市場的分析，其二是對與投資項目同類型的物業市場分析。
步驟C: 市場預測
a 需求預測
需求預測就是以房地產市場調查的信息、數據和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場需求規律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出為了市場對該類物業的需求。
b 供給預測
供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數據為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場供給規律和變化趨勢進行分析，從而預測為了市場上該類物業的供給情況
c 預測方法
通常可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。時間序轉：房地產可行性研究報告列分析法又可分為：移動平均法，指數平滑法等;因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。
步驟D: 成本測算
在房地產開發項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的壹環，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測壹樣，對項目的經濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。
壹般來講 成本構成包括以下四個部分：
A 土地前期費：指取得合理的土地的權證，完成土地上現有建築物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。根據取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費、舊區改造前期費和土地批租費三種類型。
B 設計和建築安裝工程費：指完成場地的三通壹平以後，從規劃設計到土建工程、設備安裝、裝飾工程及小區配套、小區綠化結束所包括的費用。
C 市政配套費：指項目開發時必須向城市市政建設所交付的配套費，主要是由於新增房地產項目所引起的水電費。
步驟E：財務評價
項目投資方案評價的指標壹般分為兩類：
壹類是考慮7貼現因素的動態指標，即考慮7貨幣時間價值因素的指標，包括凈現值、獲利指數、動態回收期、內含報酬事等指標。