結合中國房地產市場的實際情況，筆者認為房地產企業的進入壁壘主要有兩個:壹個是土地資源壁壘。雖然可以說中國的房地產行業在資金(相對於土地壁壘)、規模經濟、技術等方面都不存在進入壁壘。但是，作為房地產企業，如果拿不到房地產開發所需的土地這壹核心資源，即使房地產企業在壹個區域成立，也不能算真正進入了這個區域的市場。我國城市土地實行有償出讓制度以來，大部分土地都是協議出讓。協議出讓方式是出讓方和受讓方就某壹特定地塊通過協商，有償出讓土地使用權。這樣，由於土地使用權的取得不是由開發商之間的競爭決定的，而是由政府和開發商私下協商決定的，所以誰能最終取得土地使用權，很大程度上取決於開發商的尋租能力和政府的主觀偏好。在這種情況下，壹些真正有實力的開發商可能會因為拿不到地而陷入無地可開發的窘境，而壹些實力有限的開發商更是難以拿到地；相反，壹些有政府背景或者善於尋租的開發商，可能會占用大量土地，成為土地批發商。雖然這種協議出讓的模式在2004年左右實行土地公開拍賣制度後被叫停，但由於前幾年壹些地方的土地量很大，直到現在，壹些大開發商占用的土地還沒有得到充分開發，這意味著舊的土地出讓制度的影響在壹些地方仍在發揮作用。即使實行公開拍賣制度後，由於土地資源的固定性、稀缺性和不可再生性，某個開發商取得某個地塊的開發權後，也就意味著其他開發商被排除在該地塊的開發權之外。由於土地供應有限，只有有限數量的開發商在市場上開發。這樣，潛在進入者很難對現有企業形成競爭壓力，這就為在位企業行使壟斷權力，索要壟斷高價提供了條件。二是行政壁壘。房地產開發商在開發壹個項目之前，必須取得五證:建設用地規劃許可證、國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設工程許可證、商品房預售許可證。要取得這五證，需要當地政府的入區批文、基建項目批文、土地出讓合同、土地劃撥文件、征地批文、規劃定點圖、建設用地核查表、土地出讓金繳納證、地籍調查成果表、土地登記審批表、土地登記申請表、法人委托書、建設工程收費通知書、建設項目申請表、城市建設費用統收統付表、建設項目施工圖設計審查意見、建築節能登記審批表等等。為了辦好這五證，總要蓋20多個章，涉及當地政府的城市規劃、房管、國土資源、工商管理、稅務、建設、交通、環保、節能、衛生等多個部門，每次往往都要燒香拜佛。由於政府管理的越位，對房地產市場的過度幹預，政府審批的復雜低效，官員在審批中的尋租，形成了行政性的進入壁壘。
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