物業專項維修資金是房屋的“養老金”和“醫療金”，是老百姓的錢，事關廣大人民群眾的切身利益。多年來，物業專項維修基金的監管和使用，壹直以來都是業主和物業之間頻發糾紛的問題所在。
為加強物業專項維修資金管理，建立房屋***用部位、***用設施設備的正常使用和維修保障機制，維護物業所有權人的合法權益，3月29日，淄博市住房和城鄉建設局發布《淄博市物業專項維修資金管理辦法》政策解讀。
制定《辦法》依據：
《物權法》、國務院《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅專項維修資金管理辦法》。
立法適用範圍：
《淄博市物業專項維修資金管理辦法》適用於淄博市行政區域內商品房屋（含經濟適用房、限價房等保障性住房）、已售公有住房維修資金的交存、使用、管理和監督。
物業專項維修資交存管理：
1、住宅和非住宅房屋的業主，應當按照規定交存維修資金。業主應當在辦理房屋交付手續前，壹次性足額交存首期維修資金。未按照本辦法規定交存首期維修資金的，建設單位不得向業主交付房屋。截止竣工交付尚未售出的房屋，由建設單位交存首期維修資金；房屋售出後，購房人應當向建設單位交納該房屋維修資金。
2、房屋的業主按照所擁有物業的建築面積交存維修資金，每平方米建築面積交存首期維修資金的數額為住宅建築安裝工程每平方米造價的5%-8%。
出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低於售房款的20％、高層住宅不低於售房款的30％，從售房款中壹次性提取維修資金；業主按照所擁有物業的建築面積交存維修資金,每平方米建築面積交存首期維修資金的數額為我市房改成本價的2%。
3、物業主管部門應當在商業銀行開立維修資金專戶。資金專戶下設商品房屋賬戶、已售公有住房賬戶和公***賬戶。
4、業主可以直接向物業主管部門設立的維修資金專戶交納維修資金，也可以委托建設單位代收。建設單位代收業主首期維修資金的，應當自收到維修資金之日起30日內存入物業主管部門設立的維修資金專戶。
5、業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。續交方案和續交標準由業主大會決定，在社區居委會的指導下由業主委員會組織續交，未成立業主委員會的由社區居委會組織續交，並向相關業主發出續交通知。業主應當自收到續交通知之日起30日內，將續交的維修資金存入物業主管部門設立的維修資金專戶。
6、本辦法實施前，商品房屋已出售但未交存維修資金的，應當按規定進行補交。
物業專項維修資使用管理：
1、維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相壹致的原則。
2、維修資金的使用分為壹般使用、計劃使用和應急使用。
3、業主表決方式可以采取常規表決，即經有利害關系的專有部分占建築物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，視為表決通過；也可以采用異議表決，即持不同意意見的業主專有部分占建築物總面積三分之壹以下且占總人數三分之壹以下的，視為表決通過。
4、涉及全體業主的維修項目和業主大會決定的其他維修項目，從公***賬戶列支，公***賬戶資金不足的，由全體業主或者有利害關系的業主，按照各自擁有物業建築面積的比例分攤；涉及部分業主的維修項目，從房屋賬戶列支，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
已售公有住房賬戶有維修資金余額的，優先分攤使用，余額使用完畢後，業主通過續交、補交等方式建立商品房屋賬戶。物業主管部門應逐步取消已售公有住房賬戶。
5、申請使用維修資金，壹般按以下流程辦理：
（1）申請人提出使用方案。
（2）申請人對使用方案進行公示並組織業主表決。
（3）申請人按使用方案組織實施維修、更新、改造工程。
（4）申請人向物業主管部門申請列支維修資金。
（5）備案撥付。物業主管部門自受理之日起3個工作日內完成資料審核，審核同意後出具《關於撥付維修資金的公示》。申請人在物業管理區域顯著位置向維修資金列支範圍內的業主公示，公示時間不少於5天，公示期滿撥付維修資金。
6、有下列情形之壹的，可以啟動應急維修程序：
（1）物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞；
（2）電梯故障需要立即維修的；
（3）消防設施故障需要立即維修的；
（4）建築外立面裝飾和公***構件嚴重松動、脫落；
（5）玻璃幕墻炸裂；
（6）排水管道爆裂；
（7）地下車庫雨水倒灌；
（8）其它可能造成人身安全事故的緊急情況。?
采取應急維修程序，事前不用表決，事後進行公示。出現需應急維修情形時，物業服務企業應將有關情況報告業主委員會，未成立業主委員會的報告社區居委會，經***同現場查驗確認後立即組織維修。
7、因維修和更新、改造工程產生的鑒定和造價咨詢等費用應當計入維修和更新、改造成本。
物業主管部門應當引導規範房屋維修市場，可以定期公布推薦壹批信譽好、能力強的維修企業；可以通過招標等方式，建立維修資金使用的第三方專業機構庫，選擇壹批具有相應資質和良好信譽的工程質量鑒定、工程造價咨詢等第三方專業機構，為維修資金使用提供相應服務。
8、下列費用不得從維修資金中列支：
（1）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋***用部位、***用設施設備維修和更新、改造費用；
（2）依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等管線和設施設備的維修、養護費用；
（3）規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺、庭院等部位的維修費用；
（4）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的鑒定、修復費用；
（5）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用。
物業專項維修資監督管理：
1、物業主管部門應當通過公開招標的方式選定商業銀行，作為專戶管理銀行，把資金保值增值、管理高效等指標列入招標依據，與專戶管理銀行簽訂專戶管理協議。
2、維修資金賬戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用於支付維修及更新、改造工程費用的維修資金只能支付到約定的單位賬戶中。
3、物業主管部門及業主自行管理維修資金的業主委員會，應當每月與專戶管理銀行核對維修資金賬目，並每年向業主、公有住房售房單位公布情況。業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。
4、維修資金應當建立公示和查詢制度，接受業主對公***賬戶和房屋賬戶中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。
5、房屋轉讓時，該房屋賬戶中結余的維修資金隨房屋所有權同時自動轉移。房屋滅失的，業主交納的維修資金結余部分按照產權關系返還相應業主。
6、維修資金的財務管理、賬戶管理和會計核算，應當嚴格執行國家和省市有關財務管理規定。維修資金的收取、使用和管理，應當依法接受審計部門的審計監督。
7、市物業主管部門應當加強對區縣物業主管部門資金歸集、使用、增值等工作的監督管理。區縣物業主管部門應當定期組織對轄區物業項目維修資金的使用情況進行核查。