市場消息稱，已納入“三條紅線”試點的數十家重點房企被監管層要求以不超過年銷售額40%的價格買地。這個比例限制不僅包括房地產企業在公開市場上拿地，還包括通過並購方式拿地的支出。
“這不是新政策。”中國房地產報記者從壹位去年參加“三條紅線”座談會的房地產開發商處了解到，去年“三條紅線”監管政策出臺後，監管部門提出重點監管購地金額超過年銷售額40%的房地產企業，然後通過動態監管，要求重點房企每月報送相關監測數據。
“現在要在月度監控表中提交拿地信息，包括拿地占銷售額的比例。”房產中介說。
壹位“三條紅線”首批試點企業人士表示，“現在都是以收入為標準，大部分房企都是這麽做的。”
在壹位業內人士看來，這種監管思路並不意外。近期高層不斷釋放加強房地產融資監管的信號。7月22日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正指出，“要牢牢把握房地產金融這個關鍵，嚴格管理房地產企業‘三線四檔’融資和金融機構房地產貸款集中度。”
這壹天，住建部相關領導也表示，“下壹步將加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則”，“加強住房、土地、金融信貸政策協調”。
在壹系列“負面”消息下，7月26日，地產股遭遇“黑色”星期壹，多只地產股跌停。
？“關註三個維度”
2020年8月底，住建部、央行在北京召開房地產企業座談會。會議指出，為控制房地產企業有息債務增長，設立“三條紅線”。參加座談會的12家房企成為首批試點企業，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利發展、新城控股、中海地產、華僑城、綠地控股、華潤置地、陽光城。
2020年最後壹天，有關部門再次召開“三條紅線”座談會，表示將擴大試點企業數量，數量可能從12擴大到30家。恒大、融創、陽光城、碧桂園、萬科五家企業參加了第二次座談會，此外還增加了華夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龍湖等其他房企。
在“三條紅線”下，房企將“零踩線”、減債列為重中之重。但與此同時，市場人士不斷擔憂，雖然融資新規能有效控制企業表內財務杠桿，但房企仍有可能通過表外負債獲得外部資金；此外，房地產企業采用的合資模式的重要信息大多沒有公開披露，這可能會增加市場評估和制定企業真實信用指標的難度。
尤其是在第壹批集中供地中，開發商經常“馬甲”土地、利用收購、逃避監管的現象不斷被媒體曝光。部分頭部房企激進拿地的情況也引起了監管層的註意，監管開始升級。
據某券商人士透露，今年以來，監管部門重點從三個維度對房企進行了“三條紅線”試點。壹是當年累計股權拿地金額不能超過累計股權銷售的40%；二是近三年經營活動產生的現金流量凈額不能連續為負；三是每月上報商業票數據。
6月30日，央行等監管部門將商票數據納入監測範圍，要求房企每月上報含“三條紅線”監測數據的商票數據。現在，拿地數據也被納入房企必須上報的月度監測報告中。
在IPG中國區首席經濟學家白文熙看來，40%的拿地金額上限極大地限制了房企利用財務杠桿和高周轉進行大規模揮桿的空間，對地方政府土地出讓收入的負面影響不可避免，但總體上有利於房企財務運營和現金流回歸到安全穩定的區間。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李認為，這壹政策對熱點城市的影響較大。開發商開始以拿地的方式回歸熱點城市，尤其是龍頭開發商在“兩集中”的供地模式下，對熱點地塊展開激烈爭奪。有些開發商還是有規模化的動力，有些企業很有熱情的去沖幾千億、幾萬億的企業，對這些企業影響比較大。
？這些房企上半年的銷售占比已經超過40%
中國房地產報記者註意到，按照買地金額不得超過年銷售額40%的上限計算，2021上半年拿地的前30家房企中，有12家已經過線。
壹類是央企“零步線”國企團隊，資金雄厚，成為此輪拿地的主力，如招商蛇口、華潤置地、越秀地產、建發地產等。
越秀地產是上半年國企和央企中拿地最激進的。克而瑞的數據顯示，越秀地產前6個月實現銷售收入487億元，但在拿地上卻豪擲436億元，拿地銷售比例高達89.5%。
4月26-27日，廣州集中供地中，越秀地產壹次性拿下8幅地塊，拿地金額1.71.97億元，成為當之無愧的“黑馬”。
2021年，越秀地產的銷售目標為1122萬元。以此計算，全年拿地金額上限應為448.8億元，這意味著即使實現全年業績目標，越秀的拿地和銷售比例仍將超標。
在幾個月前的年度業績發布會上，越秀地產副主席、執行董事兼總經理LAM Raymond透露，該公司今年計劃購買超過520億元的土地，並繼續大舉投資。
建發地產、招商蛇口、華潤置地上半年拿地和銷售比例分別為70.6%、50.9%、50.2%，也均超標。
建發地產上半年實現銷售收入934億元，新增土地價值659.2億元，拿地銷售比例達到70.6%。而且建發地產頻繁高溢價拿地，拿下地王。去年才突破1000億元門檻。
值得註意的是，建發地產去年也頻繁高溢價拿地，此前也曾多次拿下“地王”。在追求規模的同時，建發地產也面臨著壹些問題。
建發地產不單獨上市，但根據建發股份的數據，建發股份2020年經營性現金流凈額為97億元，同比減少65，438+03.34%。2021壹季度，建發股份經營性現金流下降162.3%至-407.5億元；資產負債率達到80.6%。
某地產商表示，這壹次，監管層再次明確，累計股權拿地金額不得超過累計股權銷售金額的40%。預計這些企業後期會適當減少拿地，達到40%的標準。
另壹類是不惜冒“踩線”風險也要沖刺規模的房企。這部分占了大多數，比如卓越集團(拿地和銷售比例為93.8%)、綠城中國(65%)、鐘君集團(57.9%)、中交地產(52.1%)、新希望地產(52.6%)。
卓越集團的土地購銷比例最高，上半年銷售收入683億元，新增土地價值640.6億元，土地購銷比例高達93.8%。
上半年，卓越集團在北京拿了四塊地。其中，5月11日，優秀聯合體競得昌平區中關村生命科學園地塊和東小口地塊。未來地塊價格上限為63000元/平方米，但該地塊競價後樓面價已達到53200元/平方米，價差不到1000元。
據媒體報道，2020年6月，11，卓越集團高管在壹次內部會議上提出，希望在兩三年內做到行業前20。除了規模號召力，香港IPO沖刺也是拿地突出且激烈的重要原因。
綠城中國今年上半年拿地888億元，占當期銷售額的65%。2020年，綠城將在土地市場頻繁拿地，可見其規模擴張的野心。有分析稱，綠城中國的優勢是第壹大股東中交集團的央企信用背書，方便其在資本市場融資。
截至2020年末，綠城中國的凈負債率和短期現金負債率分別為66%和2，符合監管要求；但不含預收賬款的資產負債率為765，438+0%，仍在“踩”壹條紅線。賣地比例超過40%的雅居樂也“踩”了壹條紅線。
值得註意的是，上半年拿地銷售比例為52.1%的中交地產已經踩了“三條紅線”。數據顯示，其2020年剔除預付款後的資產負債率為83.4%，超過70%的紅線值；凈負債率296.4%，同比上升146.2%。
相比之下，壹些參加過“三條紅線”座談會的標桿房企，卻從百強拿地企業名單中“消失”了。在債務的壓力下，為了達到國家“三條紅線”的要求，他們不得不收縮征地，甚至通過降價出售資產來改善財務狀況。
中國恒大無論是在某院還是在嘉裏發布的榜單中，都沒能登上上半年拿地百強榜單，入榜最低門檻為37億元。這意味著中國恒大2021上半年在土地市場上收效甚微。
去年剛剛跨過3000億銷售規模的世茂，上半年僅拿地74.8億元，與過去幾年的高儲擴張趨勢略有不同。此外，上半年中南置地、陽光城、雅居樂、凱撒等房企拿地規模也明顯放緩。
分析人士預計，(40%的土地收購和銷售比例)政策實施後，預計第二批集中供地的熱度將會降低，整體土地溢價率會更低。