1從中央到地方，房地產市場過熱。自2003年以來，房價壹直在飆升，全國大中城市的房價上漲大多在加速。圖1顯示2003-2005年房地產泡沫正在加速。而有些城市已經超出了人們的預期。比如2006年，上海商品房均價已經達到7038元/平方米，房價收入比是11.35: 1，嚴重超過國際公認的發展中國家標準3-6倍。圖1:2002-2006年第三季度全國房屋銷售價格指數2。宏觀調控仍需改善。面對房地產市場過熱的發展趨勢，自2003年以來，政府陸續出臺了壹系列政策措施，試圖通過宏觀調控來扭轉這壹局面。房地產宏觀調控短期內成效顯著，調控後各項指標均有不同程度的放緩或下降。但根據以往宏觀調控政策的經驗，壹般很難長期發揮作用。2006年初，房地產市場從2005年的宏觀調控不到壹年就出現了反彈。根據國家統計局的數據，2006年第壹季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%，其中北京和深圳漲幅最大。2006年前3個月，全國房地產開發投資同比增長20.2%，增速超過30%的城市有12個。2006年6月至2006年2月，銀行對房地產開發的信貸約占貸款增長的50%，大型國有商業銀行的房地產相關貸款也占總貸款的20%-30%。信貸為固定資產投資提供了27%的資金，比2005年提高了8個百分點。但2007年6月5438+10月的數據顯示，房地產市場在經歷了“國六條”調控的蕭條後，並沒有像2006年預期的那樣降溫。2006年6月5438-2月，全國70個大城市新建商品住宅銷售價格同比上漲5.4%，漲幅比上月擴大0.2個百分點，北京漲幅高達10.4%。第二，對我國房地產宏觀調控存在問題的分析是在我國宏觀經濟背景和既定市場體系下進行的，面臨諸多考驗。1，房地產市場供需矛盾未解決的現狀影響房地產宏觀調控。長期以來，我國土地審批手續繁瑣，供應量少，土地根緊帶動了地價上漲，導致房價上漲。目前土地成本約為商品房成本的1/3-1/4，成為房價居高不下的重要原因之壹。2.房地產市場在整體偏熱的經濟走勢下很難降溫。自上世紀90年代末以來，中國實施了擴張性的貨幣和財政政策。隨著廣義貨幣年增長率的不斷提高和利率的不斷下降，投資成本的降低導致投資數量和規模的不斷擴大。投資的快速增長體現在固定資產的高增長率上。中國GDP增長從1998開始，保持在7%-10%。同期固定資產增速保持在20%-30%。在經濟快速增長和固定資產投資不斷擴大的宏觀環境下，房地產投資沖動難以抑制，房地產價格也因土地交易價格上漲而變得向下剛性。此外，過去幾年中國水泥、鋼鐵行業過度投資造成的產能過剩短期內難以消化，推動了近年來房地產行業投資增速的持續提高。3.房地產市場的發展環境受到城市居民收入差距的困擾。中國居民的收入增長速度沒有貧富分化的速度快。中國的基尼系數已經達到0.46以上，超過了國際上0.3-0.4的中等貧富差距標準，處於高度戒備狀態。中產階級的收入明顯下降，經濟增長的果實過快流向富人。壹方面，高房價導致中低收入者購房困難，住房需求難以得到滿足。以2005年在上海購買壹套654.38+0萬的房子為例。以25年為還款期，年利率為5.508%。如果首付30萬，房貸70萬，25年大概需要654.38+0.3萬，每年需要還5.2萬。另壹方面，富人通過這種手段進壹步積累財富，拉大了貧富差距，囤積行為不斷推高房價和人們的預期，加劇了市場動蕩。據建設部調查，2004年北京商品房投機性購房比例已達17%，48%的投機性購房空置等待增長。盡管在2005年和2006年采取了許多措施，但空缺率仍然很高。從全國來看，到2005年底，我國商品房空置面積已經達到26%，嚴重超過了10%的國際預警標準。並且到2006年7月底，全國商品房空置面積達到1.21億平方米，同比增長14.4%。其中，空置商品房同比增加10.8%。數據顯示，住房空置率再次上升。4.房地產合理供求的預期在城市化進程中被放大。隨著經濟的發展和人民生活質量的提高，城市化將全面推進，城鎮對住房的需求也在增加。大學生就業、農民工進城都是城市化進程中推動房價上漲的合理因素。我國城鎮化水平在過去10年間平均達到1.36%，要達到發達國家75%的水平還需要20多年。據預測，到2030年中國人口可能達到654.38+0.6億的峰值。屆時，城鎮人口將達到6543.8+02億。2006年，中國城鎮人口為5.77億，到2030年，城鎮人口將增加6.23億。根據2010“十壹五”規劃，我國城鎮居民人均居住面積將達到30平方米，每年新增城鎮建設用地將達到7.79億平方米。如果按照最近公布的全國城鎮人均住宅面積2611計算，將達到6.78億平方米。供不應求的情況下房價小幅上漲是合理的，但卻引發了各方對房價上漲的不合理預期，供需矛盾進壹步放大。首先，城市化運動加劇了房地產商對暴利的心理預期，導致部分地區投資結構失衡。保障房投入少，高端和商品房開發過度，不僅導致高端住宅帶動房價剛性下行；也使得保障房由於相對稀缺，在需求的支撐下價格上漲，導致真正需要房子的家庭很難買房。其次，引發了投機者對交易利潤的預期，為泡沫埋下了禍根。此外，不合理的預期住房需求已經形成。研究報告顯示，因預期房價上漲而提前買房的需求已占房地產總需求的11.3%。這進壹步加劇了各方對需求和利潤的過度預期。5.地方執行不力是宏觀調控成效難以凸顯的重要原因。統計顯示，2006年，全國房地產開發投資占GDP的比重達到9.26%，遠遠超過國際公認的5%的合理水平。在某些地區，該值更高。以上海為例，2001房地產行業貢獻率已達6.4%左右，近年來每年以10%以上的速度快速增長，通過相關產業的發展，其GDP增長超過20%。在土地資源利用方面，各地都有明顯的諸侯經濟跡象。20世紀90年代以來，地方政府手中的財權集中，預算外可以自主支配的收入很大程度上依賴於土地資源，這使得地方政府對土地租售的預算外收入產生了嚴重的依賴。壹些地方政府利用手中的控制權，通過非法過度開發和高價賣地，換取任期內的經濟增長。“招拍掛”成為地方政府增加收入的好辦法。壹些地區還搞“以租代征”，非法占用農田、農房進行房地產開發。統計結果顯示，2006年前5個月，國土資源系統查處的土地違法案件涉及土地面積高達12241.7公頃，同比上升近20%。這些違法行為對國家土地調控提出了嚴峻挑戰，進壹步威脅到房地產宏觀調控的有效性。在房地產開發方面，壹些地方政府受經濟增長利益的驅動，對壹些開發商的違法行為開綠燈，對開發商不顧中央調控建設別墅和高檔住宅的行為視而不見，導致經濟適用房和普通住宅的開發建設因利潤低而受到冷落。6.流動性過剩助長了房地產市場。近年來，中國的流動性壹直在增加。截至2006年6月65438+2月，存貸差已達11萬億元。過去幾年銀行不良貸款和壞賬比例不斷上升，資本充足率難以達到新巴塞爾協議的標準。房地產開發和個人住房貸款的巨大資金需求受到銀行業的青睞。個人住房貸款風險較小，因此備受追捧。在2006年，貸款余額已經達到65，438+0.99萬億元，是2006年的65，438+0.998倍多。因為居民的住房、醫療、就業等問題沒有徹底解決，很難拉動內需。前幾年股市不景氣，很難找到資金流向。因此，除了部分資金存入銀行，大量資金湧入樓市。7.國際環境下人民幣升值預期增加了房地產宏觀調控的難度。在人民幣升值預期下，房地產作為人民幣資產受到追捧。截至2007年4月23日，人民幣匯率中間價已升至1美元兌7.729元人民幣，較2005年匯改之初升值4.7%。這壹時期，境外機構和個人投資房地產和購買房地產非常活躍。借助外資，房地產價格上漲是必然的。摩根、德意誌等壹些外資投行先後與中國房地產企業成立房地產開發公司和融資公司，投資房地產開發項目。隨著人民幣升值預期的加劇，短期內難以抑制外資以各種方式進入中國市場的熱情。此外，匯率升值降低了加息的可能性。低利率環境進壹步加劇了經濟過熱的局面，匯率和利率的雙重因素助長了房地產市場的發展，從而使房地產宏觀調控遭受各種壓力。三。相關政策建議作為壹個地位重要、關聯產業眾多的支柱產業，房地產市場宏觀調控需要有效解決人民群眾的住房需求，需要各方進行長期的協調和引導。1.設定房地產調控的長期目標。要從總量上把握供求關系，以長期目標指導房地產宏觀調控措施的短期實踐。有關部門應在有效預測城市化進程、對相關產業的帶動作用和房地產需求的基礎上，制定合理的總供給，並以此作為制定宏觀調控措施的依據。在這壹目標的指導下，合理運用貨幣政策和財稅政策，通過稅收改善房地產市場環境。2.加大信息公開力度。為居民購房提供有效信息，建立公平合理的房地產交易制度，建立健全房地產市場預警預測體系、房地產統計指標體系和信息披露制度，房地產住宅項目土地供應和交易價格等信息數據全面公開，合理引導消費者心理預期，為居民購房和銷售提供有效信息。3.在中央調控下加強對地方宏觀調控的指導，既要避免壹刀切，又要保證地方政府的有效執行。壹方面要引導地方政府制定適合當地房地產發展的可行方案，接受中央政府的監督。另壹方面，積極完善土地供應計劃的制定依據，監督和控制地方政府為了經濟增長而過度審批或無條件收緊。要明確土地補償和拆遷工作的責任和利益分配，同時要積極尋求地方政府政績考核的新標準。4.積極借鑒成功經驗，探索建立多層次住房體系，積極借鑒成功解決房地產問題的國際案例。比如香港從1954開始實行公屋制度。其多層次的社會住房保障體系和多渠道的資金籌集方式，可以作為我國建設經濟適用住房、廉租房制度和建立二元市場的有效經驗。總之，在房地產宏觀調控問題上，中央和地方政府統壹思想，各司其職，充分認識到房地產宏觀調控的艱巨性和長期性，既著眼於房地產市場自身的調整，又從全局出發，從根本上改善房地產市場發展的宏觀環境和微觀基礎， 並在此過程中不斷完善房地產宏觀調控的政策措施，最終建立起系統的、長效的宏觀調控體系，引導中國房地產市場的長期健康發展。
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