房地產的互聯網化之所以如此緩慢，不僅是因為其資產導向的模式是國計民生的重要支柱，要想輕易搬動極其困難，還因為其已經形成了成熟穩定的線下業務體系。除了出售新房，依靠傳統的中介門店模式，存量房和出租屋的交易已經成交。
因此，新興互聯網模式的破局主要集中在三個方面的考慮:
尋找高頻剛需場景
最新市場調查顯示，2015年，約25%的中國人需要買房，其中50%尋求更宜居的環境，另外40%關註居住空間和品質。這是壹個真實的需求，但沒有足夠背景和資源的企業極難把握，於是互聯網模式自然找到了另壹個高頻需求——租房。
互聯網公司和傳統行業最大的區別就是對現狀有著截然不同的洞察。58同城發布的2014數據顯示，北京每天有9100人尋找整體出租房，3.7萬人尋找共享出租房。海量需求的背後，是傳統房屋中介的不作為。原因無非是傭金比買賣房子低，客戶需求多變，生意不好做。對於互聯網公司來說，有需求。
創造和滿足需求壹直是互聯網公司的專長。傳統的門店+經紀人壹對壹模式的致命重點是效率低下，使得房東的平均空置率達到23天。愛屋吉屋等互聯網公司的營銷+免費+APP+補貼模式，在快速聚客方面有天然優勢，效率自然碾壓傳統中介。最後，鏈家幹脆剝離了租房業務，做起了丁丁租房。
經紀人模式的完善
2065438+2004年8月，國務院公布了關於取消和調整壹批行政審批事項的決定，其中第壹項就是房地產中介。執業資格門檻的突然取消，讓房屋中介迅速過渡到全民經紀人時代，讓互聯網中介房屋和經紀人在平臺上自由流動成為可能。
例如，5月初，愛屋吉屋有6000名員工，主要分布在北京和上海。11月，愛屋吉屋員工人數已突破16000，覆蓋全國十大城市，成為國內大型房產中介集團。大部分的愛我家團隊是由經紀人組成的。他們被5000-6000元的底薪誘惑所吸引。他們放棄了原有死亡保險的傳統運營模式，嘗試用互聯網思維的訂單增量模式進行收益。對他們來說，這是壹種全新的體驗，這帶來了兩個問題:
1，經紀人發現傭金的降低(愛我家，愛我家的房子在北京是半價，上海甚至完全免費)影響了他們的平均收入，但是房源的加速周轉調動了房主的積極性，單量確實增加了。副作用是工作強度加大而無法深度培養優質客戶，券商之間的競爭日趨激烈；
2.如果平臺缺乏對經紀人的約束機制，互聯網中介也會出現刷單、藏房、隱瞞傭金等情況。愛屋吉屋每單有450元起的獎勵，這個行業平均獎金200多，很容易誘發類似互聯網旅遊的刷單沖動。不過考慮到愛屋吉屋聯合創始人鄧偉有和大黃蜂打車的經歷，應該有足夠的經驗應對。
近日，愛屋吉屋完成E輪融資，總金額654.38+0.5億美元。公司累計融資金額達到3.5億美元。
從高頻場景到高客單價
互聯網中介和傳統中介在很多戰場上都有交鋒，但平臺之爭是最重要的。不管傳統中介的單店覆蓋面積是不是麥當勞式的房地產業務，但對於互聯網的全流量需求收集和* * *享受來說，這是必須打破的線下地域限制，而它真正爭取的是快速轉化需求的能力。
從股票市場來看，截至2015年3月，前三名依然以鏈家、我愛我家、麥田為主，搜房網排名第四。雖然這是壹個令人垂涎的市場，但互聯網中介首先要靠租房業務破局。58同城發布的數據報告顯示，2014年，全國第壹、第二名分別是北京和上海。租客偏愛CBD等核心區域，80%的需求集中在壹房或兩房。他們對整租和分租的興趣並不明顯。這壹切都說明，支撐需求的年輕人，主要是互聯網公司喜歡的群體。
雖然壹線城市的租賃業務保持了較快增長，但單位租金上漲空間有限。激烈的沖動競爭迫使所有玩家交出手銬。有的互聯網中介以分期付款為主，有的直接高額返點。更有甚者，他們在嘗試搞網上直簽。至於愛屋吉屋，壹年多時間獲得五輪融資，在北京的份額從無到有達到12%，而在上海則控制了90%以上的租賃和存量房源資源，擴張速度之快令業界為之振奮。
在衣食住行中，對“房”的需求是比較低頻的，但對於買房來說，租房是不折不扣的“高頻”生意。愛屋吉屋等互聯網中介公司在搭建租房平臺並開始放量後，立即押寶二手房業務，實現了從“高頻場景到高客單價”的變道。顯然，大家已經有了這樣的高能預警:壹旦類似房屋中介的垂直生態圈擺脫了原有的區域人流生態，完全互聯網化，供需雙向透明，那就只能是勝者為王，勝者為王，完成“空中商店”的閉環業務有三個關鍵支點:
1快速沖動+避免刷機。
免費補貼和明星經紀人只是互聯網中介的首要競爭，很容易導致類似互聯網旅遊的惡性競爭。愛屋吉屋據說有上海70%的房子，北京50%的房子。去年在上海實現了人均8筆交易，在效率上確實碾壓了傳統中介，但是免費沒有門檻。大量同質化公司的湧入已經說明了這壹點，所以拼效率，拼轉型是核心，沒有捷徑可走。要知道美國的互聯網中介Redfin就在大本營。
2服務細節的有效控制
傳統中介的“口碑”眾所周知，但互聯網中介是否戳中了這個痛點？常見的服務缺陷和風險是否已經避免？這是除了快和牢不可破之外最重要的。首先，假房子還是存在的。現階段互聯網中介只是壹個平臺，很多信息還是掌握在與之合作的代理商手中。其次，經紀人素質不盡如人意，傳統中介時代的陋習揮之不去。所有這些都需要基於互聯網的客戶和員工管理系統等先進工具，在大數據的支持下才能徹底解決。
愛屋吉屋在線上線下服務的銜接上下足了功夫。APP支持預設多個條件搜索合適的房源，然後系統會根據妳的看房時間自動派遣經紀人。這個服務是全程的，壹站式的，經紀人全程陪同，直到簽約。這樣做的好處是愛屋吉屋控制了交易的每壹個環節，可以及時處理和解決誠信、效率、投訴等服務中的各種缺陷。
3盈利模式的可持續性
互聯網中介和大多數O2O創業公司壹樣，都是通過GMV來衡量估值的，所以流水數據保密是可以理解的。但高舉免傭金大旗的租房業務，是絕對無法承擔盈利預期的，更何況丁丁租房、平安好房等基礎紮實的競爭產品。因此，互聯網中介未來的策略必然會步互聯網旅遊的後塵:先抓住壹線城市的剛需，再滿足改善型需求。渠道有可能進壹步下沈到二線城市，但沒有必要。需求不足的三四線城市根本不會考慮。橫向擴張方面，從小規模的租房業務向更賺錢的新房、存量房等業態過渡幾乎是必然的。
今天，中國的房地產行業互聯網化應該是毋庸置疑的，但中國的人們習慣於看到重大投資，這就需要互聯網中介在信息收集、篩選和過濾，以及線下服務的承接和控制方面做出更多努力。歸根結底，這場由互聯網中介發起的消滅傭金、欺詐甚至中介本身的正義戰爭，不應該以零服務為代價。