每經記者鮑晶晶，每經編輯魏？
絕版，壹層到兩層，“雙鑰匙”房型，壹套到兩套...2月5日，南京市規劃和自然資源局、住房保障和房產局等四部門發布《關於進壹步加強商業辦公建設項目全過程管理的實施意見》(以下簡稱《意見》)，重點監管商業辦公項目的拆遷銷售。？
《意見》規定，商業項目規劃條件應當嚴格按照批準的控制性詳細規劃發布，並在土地出讓合同中增加禁止性條款。“受讓人擅自改變土地性質和規劃用途，將商業項目改為‘住宅’的，出讓人有權解除合同，無償收回土地使用權。”？
值得註意的是，早在2065438+2007年3月，南京市規劃局等部門就聯合發文禁止“房屋商業改造”，並要求開發商在銷售時明示房屋的規劃用途，但仍有不少開發商迫於去庫存和回籠資金的壓力。？
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《全國商報》記者指出，“政策對房企拿地和項目開發有很強的約束，同時又有很高的彈性，充分考慮了房企、企業用戶和個人用戶的相關需求，也是比較務實的政策。”？
開發商自持比例至少50%？
《意見》指出，各類違法商業項目的土地來源廣泛，包括商業用地、商業用地、混合商業用地、工業用地、生產科研用地和其他非居住用地，以及居住用地中帶有附屬物的商業、辦公用房。？
但此次首次提出“功能混合”的概念，要求規劃資源部門對商業項目進行總量評估，根據區域區位和存量情況科學規劃商業用地規模，完善商業用地功能混合，適當提高酒店式公寓在商業用地中的比例，鼓勵自持經營，確保計劃供給和市場需求有機結合。？
其中，總建築面積5000平方米以上的商業項目，地上商業建築自持比例不低於50%，可建設建築面積不超過30%的酒店式公寓(可分割銷售)；5000平方米以下，地面商業建築自持比例不低於50%；政府設立的各類園區商業項目的自持比例可在出讓合同中另行設定。？
“這壹規定客觀上使得商業用地的業態比例更加靈活，能夠督促開發商積極做好物業管理工作。對於不同體量的商業用地，政策給予更靈活的引導。”嚴躍進告訴《全國商報》記者:“地上建築面積5000平方米以上的商業項目，不超過20%的物業允許銷售給中小企業，30%允許銷售酒店式公寓。這也是為了防範此類業務集中區域空心化的風險。”？
觀點截圖？
對於商業項目的可分割銷售部分，《意見》做了全方位的規定，防止投機。可分割銷售的最小單元，建築面積不得少於300平方米；可分割出售的酒店式公寓最小單位建築面積不得低於45平方米；地下空間除停車位外，規劃用途記載為菜場、超市、賓館、酒店、度假村、文化娛樂設施等。，不得單獨出售。？
“過去確實有很多違法拆改，以小戶型的形式進行轉讓。投資者也認可這樣的小單位。現在這類單位有限，投資投機需求自然減少。而且，政策也很明確。廁所等設施應集中設置，不允許隨意預留上下水管。這是為了防範部分樓盤售後違規改造成住宅樓的風險。”嚴躍進說。？
規範商業項目的促銷行為？
由於過去銷售環節中的“包裝精美”、宣傳語言不規範等原因，經常誤導購房者，導致後續房屋交付後糾紛不斷。這壹次《意見》明確了銷售環節，封住了前端銷售的漏洞。？
《意見》明確要求，開發企業在銷售現場設立公示牌，向購房者明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物業服務費、水電標準及配套建設指標，告知購房者應嚴格按照規劃用途使用，不得擅自改變用途，並在認購書和購房合同中與購房者明確約定，提醒購房者本項目為商業項目，非住宅項目。？
同時，要求市場監管部門規範商業項目的銷售宣傳行為，加大對開發企業和銷售代理人展示的銷售廣告、宣傳和樣板房的檢查力度，依法查處開發企業和中介機構的違法廣告或虛假宣傳行為。？
嚴躍進告訴《全國商報》記者:“明確物業指標公示制度，是為了防止物業糾紛，幫助購房者了解物業屬性，相關違規銷售行為自然會受到抵觸。違法項目也很難通過規劃核查，自然會面臨不動產登記的壓力。”？
此外，《意見》還明確，與商業項目相關的企業也將納入誠信管理體系。對開發企業、銷售代理、設計單位違反實施意見的，相關部門要及時約談通報，按照有關規定進行查處，並及時推送至市場監管平臺和公共信用信息采集服務平臺。同時，對後續建設項目嚴格審查、嚴格要求，並依據上級法律法規采取必要的市場準入限制措施予以處罰。情節嚴重的，限制或者禁止參與土地市場交易。