壹，房地產企業財務報表的特點
與其他企業相比，房地產企業具有開發周期長、資金投入大、投資回收周期長的特點。與常規信息相比，它們的財務報表所顯示的信息往往會導致理解和判斷上的巨大偏差。因此，對房地產企業財務報表的解釋不能完全局限於壹般企業財務報表的常規方法。與壹般企業財務報表相比，房地產企業財務報表的局限性如下:
1，大量預收賬款導致短期負債劇增，影響對企業償債能力的判斷。房地產開發企業大多以定金或首付款的形式預收部分房款，並在預收賬款科目核算。由於房地產企業從項目立項、建設、驗收到正式銷售開發產品需要較長的時間，導致提前形成長期應收賬款，形成企業名義上的長期負債，進而導致資產負債率過高，影響對企業償債能力的判斷。
2.開發成本難以準確計量和分配，影響對企業真實總資產的判斷。壹般來說，房地產項目開發周期長，時間跨度長，存在不確定性、不可比等復雜因素，開發成本難以準確計量和分攤，直接影響企業會計利潤的核算和企業所得稅的征管。而且，由於房地產開發企業之間在開發規模、開發周期、資金狀況、政策理解、會計水平等方面的差異，成本核算的對象、成本費用的歸集與分配、成本核算周期在企業之間也有較大差異。壹些企業的開發項目雖然已經完成，但由於資金短缺，不能按時向建設配套單位支付工程款，使得許多本應納入開發成本核算的費用未能及時列支，開發費用不能及時轉化為開發產品，導致企業開發產品賬面數量與實際數量出入較大。
3.期間費用全部計入當期損益，影響對企業經營成果的判斷。根據現行的房地產開發企業會計制度，企業在開發經營過程中發生的管理費用、財務費用和營業費用作為期間費用直接計入當期損益。房地產企業在項目竣工決算之前就會出現巨額虧損，大量預收賬款沒有轉入銷售收入。特別是對於持續發展、滾動發展的企業，很難通過財務報表分析企業的真實利潤水平，這必然會影響對企業經營情況的真實反映和主觀判斷。
二、如何分析資產負債表的稅務風險
1，貨幣資金賬戶分析。期末余額較大的，應結合企業所得稅申報的預期利潤進行分析。如果存在貨幣資金增加量乘以預計毛利率小於當期申報的預計利潤的現象，需要核實企業預收賬款，是否存在預售房款未通過“預收賬款”科目核算，少報預計利潤的情況。同時要求提供銀行對賬單，檢查貨幣資金是否已支出但未入賬，並查明支出是否屬於實質性關聯企業。如果期末余額較小，就要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。應要求企業提供銀行對賬單，與企業的銀行存款明細賬核對，是否存在未入賬、未記入其他應收款，而放入銀行未結清賬戶的資金轉移。此外，您還可以對企業的庫存現金進行突擊盤點，並與現金賬面的賬面金額進行核對。如果差異較大，要分析具體原因，是否有表外操作。
2.應收賬款分析。由於近年來房地產行業進入賣方市場，房地產產品供不應求，部分房地產開發商甚至要求購房者在取得預售許可證前壹次性付清，因此房地產企業的應收賬款壹般余額較小，應就房地產企業的應收賬款進行詳細分析。如果應收賬款明細賬戶的期末余額為貸方余額，應重點分析，防止企業將收到的預收賬款放入應收賬款賬戶。而不是放在預收賬款的賬戶裏，需要分析對應的銷售合同中約定的付款方式和付款期限來判斷是否真實，是否存在預逃企業所得稅的行為。
3.其他應收賬款分析。總的來說，這門課最後的量不大，具體細節要仔細分析。如果發現期末余額較大，且當期業務發生頻繁、交易金額較大，則需要復核業務發生的時間、交易的性質以及是否屬於關聯企業。要防止部分資金充裕的房地產企業將閑置資金無償借給關聯企業並記入其他應收賬款，不得按照關聯企業與獨立企業之間的業務往來計提利息收入。
4.庫存賬戶分析。本科目主要反映期末在產品和在產品的情況。期末產成品余額壹般對應預收賬款。目前，房地產企業的開發項目必須達到壹定的完工程度才能獲得預售許可，房地產開發項目需要投入大量資金，建築商也需要根據工程進度及時與房地產企業開具發票、結算工程款。因此，房地產企業的產成品期末余額壹般與預收賬款有對應關系，存貨金額應與預收賬款保持正相關關系。如果遠小於預收賬款期末金額，則可能存在收入、成本、費用的錯配，前期可能存在結轉更多銷售費用的可能性。這時就要分析企業開發產品總成本和單位面積開發成本的計算方法和分攤依據，是否將土地出讓金和前期項目配套費壹次性計入前期成本。壹些房地產公司在結轉銷售成本時，並沒有按照稅收規定的成本結轉方式進行結轉，而是按照電影開發的綜合毛利率進行結轉，這可能導致門面房在銷售前期結轉更多的成本；如果期末存貨金額遠大於預收賬款的期末金額，則可能存在預收賬款不通過預收賬款而通過其他賬戶的可能性。同時，在審核存貨賬戶時，還應註意將已完成開發產品的貸方與主營業務成本的借方進行對比，兩者應相等。如果大於這個，可能會出現開發出來的產品用於還債、贈與等情況。，這些都不算銷售。
5.固定資產分析。壹般情況下，房地產公司的固定資產賬面價值，相對於企業的註冊資本和開發規模，不會很大。如果數額較大，要具體細節具體分析。房地產企業固定資產核算的內容主要是汽車、復印機、計算機、打印機、辦公桌等。與其他工業企業相比，房地產企業具有開發周期長的特點，但流動性相對較大。壹個房地產開發完成後，會轉移到下壹個地方去開發，所以寫字樓壹般都是租的。壹些開發時間較長的房地產公司，可能也有售樓處、樣板間等辦公樓，但根據稅收規定，建設售樓處的成本必須單獨核算，否則應視為開發產品，不作為固定資產處理。根據房地產公司開發的特點，開發單位和建設單位壹般不是同壹家公司。因此，固定資產總賬上壹般不應該有施工機械等設備。如果發現，就要審核相關手續，進行實地盤點，辨別其真偽。壹些已經批準征收企業所得稅的建築公司，將購買的機器設備發票放入房地產公司的賬戶，少開建築發票，達到少交營業稅和附加費用的目的。
6.短期借款科目分析。絕大多數房地產企業由於資金投入量大，壹般都有銀行貸款。對短期借款科目的審核應重點關註兩個方面:壹是企業是否存在以借款的名義記錄預付款項，以逃避預繳企業所得稅的行為。壹般來說，企業的短期借款是整數，單位是萬元。在分析中發現企業短期借款金額精確到1000以內的，應重點審查短期借款記錄是否真實規範，是否存在因公司經營需要將預購合同外的購房款轉入賬戶的情況，並納入本科目。第二，對於金額比較大的貸款，要認真分析貸款金額和付息方式。特別是對個人或非金融單位的貸款，要仔細審查其借款合同的真實性。對於因貸款利率超過基準利率而收取的利息，不應允許在稅前列支。要認真分析企業與借款人之間是否存在關聯關系，企業從其關聯方接受的債權投資和股權投資比例超過規定標準時發生的利息支出，在計算企業所得稅時不得扣除。
7.其他應付款分析。總的來說，這門課的期末金額並不大。如果本課程期末金額較大，要仔細分析細節。首先看其他應付款是否占關聯企業之間的交易。對於關聯企業之間的交易，需要註意以下幾個方面:壹是部分房地產企業將關聯企業的借款放在本科目，稅前計提利息。要審查企業接受關聯方債權投資和股權投資的比例是否超過規定標準，計息利率是否超過同期銀行貸款利率。二是看其他應付款是否計入代其他部門收取的稅費。房地產公司代其他部門收取的稅費壹般也在本科目核算。需要分析稅費征收時是誰開的收據，是否是房價的壹部分。如果是房價的壹部分，房地產公司收到的收據是自己開具的，這部分需要確認為收入。第三，需要分析其他應付款中是否存在長期應付未付的情況。比如有的房地產公司為了少交企業所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產公司繳納營業稅及附加，讓建築公司多開建築業發票。由於業務虛假，相關應付款自然是長期虧損。第四，壹些房地產公司與購房者簽訂購房合同時，為了達到雙方少交相關稅費的目的，房屋的真實成交價往往高於開盤票價，差價往往由房地產公司以收據的形式收取。房地產公司需要資金周轉時，以借款或集資的名義計入本科目。
8.預收賬款分析。這個話題是房地產行業最敏感的涉稅話題。需要與存貨、主營業務收入、主營業務稅金及附加、應交企業所得稅綜合分析。這些會計科目之間有壹定的對應關系。在分析中，首先要通過預收賬款的明細科目和相應購貨合同中註明的付款方式，分析判斷應確認主營業務收入的時間。二是要將資產負債表上預收賬款數據與企業申報表數據進行比對，分析收到的預收賬款是否已按時足額繳納企業所得稅。具體方法是將資產負債表中應收賬款的本期增加額乘以預計應稅毛利率，與企業申報表中應收賬款的增稅額減去應收賬款的減稅額後的余額進行比較，兩者金額要壹致。
9.資本公積賬戶分析。有必要將年初的數字與期末的數字進行比較。如果有較大幅度的增加，要分析增加的原因，是否屬於債務重組的收益。大多數房地產企業需要從銀行籌集資金。有的企業為了降低賬面上的資產負債率以便向銀行貸款，在下發放棄債權的文件後，直接將總公司的貸款轉入資本公積。
三、如何結合風險分析解讀利潤表中的關鍵科目
1，主營業務收入科目分析。分析已售出的開發產品是否及時結轉。壹般房地產公司會盡可能推遲主營業務收入的確認，確認的依據和金額壹般等於正式房屋銷售發票開具的金額。大部分房地產公司對收入確認時間的理解是，必須在開具正規的房屋買賣發票時確認，在開具發票前取得的收入只是預付款。根據新文件的精神。31 2009年房地產公司確認收入的時間和金額分很多情況，需要仔細分析房地產公司的銷售方式和購房者的購銷合同內容。
2、主營業務成本分析。這壹過程中可能存在的最大問題是，結轉的主營業務成本被人為增加或提前。對於持續開發或滾動開發的房地產企業，很多房地產企業不遵循收入成本比原則，無法按項目和開發類型歸集和分配成本費用，導致前期開發項目利潤虛低，無法保證企業所得稅均衡入庫。在經營成本分析中，需要綜合分析企業測繪報告上的總開發面積、竣工面積、已售面積等數據。土地成本和建築安裝成本各占房地產成本的30%左右。在分析土地成本時，我們應該檢查其分配的方法和依據。特別是在分析單位面積建築安裝成本時，要認真與當地同期、同房型、同地段的平均水平進行對比。如果有的企業單位面積安裝成本高，就要結合建築套路深挖成本高的原因。
3.主營業務稅金及附加科目分析。本科目與主營業務收入和預收賬款有壹定的邏輯關系。理論上，當期預收的主營業務收入和賬款增加額乘以5%的營業稅稅率，加上當年實際繳納的土地增值稅和地方綜合費，應該基本等於申報的主營業務稅金及附加。如有較大差異，應分析原因，不存在人為增加稅收和附加行為。
4、主營業務利潤分析。房地產企業的毛利率比較高。需要根據國家公布的房地產行業利潤參考值，結合同期、同地段其他房地產企業的經營情況，分析判斷企業的毛利率是否合理。
5.期間費用帳戶分析。過高或過低的管理費都可能出現問題。如果它們太高，可能會有虛假支出。大額支出需要審核票據的合法性及其業務的真實性。如果管理費用過低，也有可能企業將前期發生的業務招待費、業務宣傳費、廣告費全部計入開發成本，而不單獨歸集這部分費用。對於財務費用，需要結合借款對象分析利息支出的合理性。需要註意的是，有的企業壹方面向銀行等單位大額貸款支付高額利息，另壹方面將自有資金用於關聯企業，沒有利息收入。
6.營業外收入科目分析。首先是分析契稅征收等手續是否記錄準確。目前，地方政府壹般委托房地產公司在收取房款時代收契稅等費用。當地政府給予壹定比例的返還。壹些房地產公司將這部分返還的手續費納入小金庫，隱瞞了這部分收入。二是分析固定資產盤盈、固定資產處置收入、非貨幣性資產交易收入、出售無形資產收入、凈罰款收入等應計入營業外收入的項目是否屬於應確認為銷售的範圍。