中原地產研究中心統計顯示，今年以來，全國樓市調控政策數量超過140條，單月數量超過40條，平均每天1.3條。據《證券日報》記者觀察，在“房住不炒”的總基調下，這些政策的核心集中在嚴查經營性貸款、人才落戶、土地供應、中介機構整改等違規資金流入。
精準控制重在“聯動”
住建部副部長倪虹4月8日約談的廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市，都是近期市場熱情較高，房價或地價上漲，市場情緒和預期明顯不穩定的城市。
“與前幾個月政府對熱點城市房地產調控的監管不同，這次‘約談’疊加了兩個‘實際’(切實提高政治站位，切實擔負起城市主體責任)。”中指院指數事業部研究副總監陳文靜對《證券日報》記者表示，從采訪情況來看，中央更加註重對地方調控政策效果的評估，強調調控的針對性和時效性，出臺更加精準的政策，確保房地產市場平穩運行。
透過這壹現象，我們可以看到監管新思路的主導脈絡。加強政策實施效果評估是壹個新提法，說明城市主體責任的落實會進壹步落實，因為城市政策會更加精準有效。各地也針對新的形勢提出了新的措施。比如合肥，今年年初就出現了業主抱團漲價的情況，隨後合肥約談了相關業主，表示以後哄擡房價的都要約談。
“完善人口、土地、住房聯動機制”也是新提法，重在聯動。要把“人、地、房”和城市職住平衡、相關產業等資源聯系起來，把經濟、人口、教育等相關領域放在壹起考慮。
“住建部約談廣州、東莞等5個城市的背後，是這些城市房地產市場的投機行為在擡頭，房價上漲預期強烈。雖然這些城市之前也出臺過調控政策，但力度不大，針對性不強，也不及時。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李對《證券日報》記者表示，這些城市作為都市圈核心城市的共同問題是人口持續流入，但目前的調控政策並沒有將房地產和人口、就業、教育、土地、規劃、供應結構等因素考慮在內，導致政策碎片化。
陳文靜對《證券日報》記者表示，未來政策將在以下幾個方面繼續跟進:人口、土地、住房聯動機制的完善；調控政策、人口落戶和義務教育的統籌協調；加強二手房交易管理等。
出租房“保”住青年
“政策要求人、房、地聯動，人口凈流入城市增加土地供應，主要是解決壹些地方住房用地供應不足的問題。”RealData首席市場分析師徐小樂對《證券日報》記者表示，保障房和土地供應應該與人口變動掛鉤。
倪虹4月9日召開保障性租賃房座談會，北京、上海、廣州、深圳、福州、南寧等6個城市相關人士參加。倪虹在座談會上強調，人口流入量大、房價高的城市，要科學確定“十五”期間保障性租賃房建設目標和政策措施，落實年度建設計劃，政府要給予土地、金融、稅收等政策支持，引導多主體投資、多渠道供給。積極利用集體建設用地、企事業單位閑置土地、工業園區配套用地和存量閑置房屋建設和改建保障性租賃房，堅持小戶型、低租金，盡最大努力幫助新市民、青年特別是從事基本公共服務的青年緩解住房困難。
4月11日，東莞市住房和城鄉建設局發布《東莞市住房和城鄉建設廳迅速行動，落實“壹城壹策”調控要求》。其中之壹是加快建設經濟適用房、政策性租賃房和有產權的住房制度。繼續加強人才住房建設，拓寬人才住房籌集渠道，加大保障性住房籌集力度，加快“三限房”試點建設，有效滿足不同群體多層次住房需求。
種種信號表明，只要政策保障好，租房也能提高生活質量。經濟適用房、長租房、* * *產權房都是減輕年輕人購房負擔的辦法，也是解決大城市突出住房問題的藥方之壹。
對於在大城市買房困難的人來說，租購同權後，落戶、教育等相關政策也會適應住房政策，年輕人留在大城市就不會那麽難了。但要加強二手房管理，以配合“調控政策、人口落戶、義務教育”。畢竟，學區房通常是二手房市場價格波動的風向標，而隨著存量房交易規模的快速增加，新房與二手房市場的聯動進壹步加強成為樓市交易的新特點。
加強二手房市場的“管理”
眾所周知，二手房市場的流動性通常是開發商判斷新房市場布局的風向標之壹。之前的調控集中在新房領域，二手房市場似乎沒有太多的限制和引導，但今年的調控明顯不同，進入了嚴控中介模式。
中原地產研究中心統計顯示，今年以來，尤其是最近壹個月，全國已有超過15個城市發布了針對二手房中介和二手房業主的限價政策和通知。比如杭州、東莞、深圳等城市出臺二手房限價政策；無錫、成都、廣州、合肥、北京、上海等城市也於近期出臺二手房違規報價、哄擡價格的相關通知和政策。
“對於壹二線城市來說，二手房市場已經占據了市場的主導地位，尤其是壹線城市，二手房市場占市場成交量的80%以上。”中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示，相對於新建住宅的價格管控，過去二手房的價格管控是市場的空白點。自深圳等城市以來，近期已有超過9個城市開始對中介和二手房業主進行價格管控。
張大偉進壹步表示，從市場趨勢來看，此輪二手房價格管控是此輪房地產調控中的新生事物，深圳二手房交易參考價格的發布為各城市提供了“範本”，預計全國壹二線城市二手房價格管控將成為趨勢。
“從近期密集的調控和約談來看，隨著中國經濟復蘇，為了擴大內需，打造消費增長引擎，強調控已經成為樓市的主基調。同時，隨著信貸額度控制和經營性貸款等收緊資金的政策，房地產市場復蘇的勢頭將明顯減弱。”李對《證券日報》記者表示，預計上半年熱點城市房價將達到階段性高點，下半年成交量將有所回落。在壹些前期漲幅比較大，外地炒房團比較多的區域，可能會有降價。
(原題為《國家加碼樓市調控“壹日壹策”強勢“輸出”緩解樓市躁動》)