房地產企業銷售商品的特殊性，導致其所得稅核算的特殊性，實際工作中很短暫的接觸到此類業務，在此發壹下自己的學習心得吧，和老師們交流。
前期準備做為前期準備，首先就是要熟悉房地產業涉及的稅種及相關稅收政策，房地產業相關發票規定，及房地產業特殊業務處理，比如：合作建房、混合銷售、委托代建、售後返租、以房抵債等。
然後要在金三征管系統查詢相關數據等，此外還要搜集壹些相關的外部數據，包括三方數據，比如：發改委、住建、規劃、質監、房管、銀行等部門取得房地產項目信息，媒體數據比如廣告信息等，互聯網數據比如：國土資源局網站、房產網、房產管理局網站、建設工程造價網信息等查詢相關數據。
進入稽查階段要求企業提供的涉稅資料⒈基本涉稅資料
①房地產開發資質證書及相關資格證明②企業設立、變更的章程、協議、合同以及股東、法人代表變更資料③企業銀行賬號情況④企業關聯方及關聯交易情況
⑵基本業務流程資料：①業務處理流程②內部控制制度流程③主要部門及職責④各項業務處理系統
⑶基本財務資料①財務相關制度及流程②財務軟件，電子財務賬數據及財務報表③納稅申報表，企業所得稅匯算清繳報告，土地增值稅清算鑒證報告
⒉涉及土地方面的資料
比較復雜太多了，基本就是土地取得方式即各種文件
⒊涉及土地征用和房屋拆遷資料
⒋涉及項目建設成本資料
基本是工程合同、建設施工合同、項目總體規劃各種圖，建築工程預算書、工程竣工結算書、施工過程雙方鑒證資料、建設單位供材明細表、竣工驗收書、技術人員名單及工資標準、工資表、房屋測繪報告等，運用這些資料，對工程費用實際發生額進項審核，如果實際發生額高於工程預算書、工程施工合同，再重點審核工程設計變更資料、施工現場鑒證資料，工程竣工驗收備案等資料。
⒌涉及項目銷售的資料
具體檢查重點具體到企業所得稅檢查重點，房地產企業所得稅，跟其他企業所得稅相似之處 檢查重點也是收入確認問題和成本問題的檢查。
壹收入檢查需要註意的問題
根據準備階段調查了解的情況，通過查看銷售部門臺賬，審核房地產購銷合同，查看收入賬戶，核對分析判斷企業是否按規定確認收入，查看企業所得稅收入和增值稅收入之間是否差距過大，差異的原因是否合理其實在少記收入方面很多增值稅少記收入的問題和企業所得稅壹致。
此外就是要註意政府部門返還資金和政府補貼收入是否計入補貼收入，收取的客戶違約金是否計入營業外收入。
二成本檢查註意的問題
房地產開發成本主要由土地成本、建安成本和政府收取的費用三大塊組成。其中土地成本和政府費用相對固定，而建安成本主要由人工成本和材料成本組成，就某壹個地區來說，人工成本和材料成本差異不會太大，所以主要測算出建安成本，再加上土地成本和政府收取的費用基本上可以確定房屋的單位成本，如果企業結轉的單位開發成本與測算的單位成本相差太大，就應當再深度檢查。
可以重點關註：
⑴土地成本是否按規定列支，主要是檢查繳納的土地出讓金。
⑵采取預估成本、預轉成本，按計劃成本結算、按比例法結算等，是否增大了完工產品成本。
⑶是否有取得假發票、虛開發票及其他不符合規定發票記入開發成本，多列成本費用，特別是甲供材，直接記入開發成本，再全額取得施工方發票重復入賬等。
⑷虛列拆遷補償費、虛增成本，未按實際發生金額記入成本費用，編造合同、協議、虛列、多列或重復列支費用
比如：收到國土局退回的多繳納的土地出讓金，記入“其他應付款”貸方，沒有沖減土地出讓金成本
⑸計提未實際申報繳納的各項稅費。比如：未實際繳納的土地增值稅計提並在企業所得稅前扣除。
⑹項目樣板間裝修成本重復列支問題：樣板間裝修已經在開發間接成本中列支，又在主營業務成本中列支
⑺地下車位開發成本列支問題：如果地下車位可以出售、自持，產權不屬於業主***同所有，實質是壹種開發產品，應做為獨立的成本對象單獨核算，未售車位的開發成本應從開發成本科目調出，待實際銷售時按收入與成本配比原則列支成本。
⑻預提公***配套設施費
房地產項目的開發周期比較長，有的需要幾年，尤其是比較大型的房地產項目，企業在開發進度安排上，公***配套設施的建設與項目較難完全匹配，會出現先建房屋後建公***配套設施的情況，這樣往往會出現房屋已經建成，公***配套設施尚未完成的情況，因此，前期項目達到完工條件進項清算時，會存在開發產品的開發成本無法可靠計量。
國稅發〔2009〕31號規定，除以下幾項預提費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。
可以預提的費用：
①出包工程未最終辦理結算而取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額10%
②公***配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公***配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造不可撤銷，或按照法律法規必須配套建造的條件
③應向政府上交但尚未上交的報批報建項目、物業完善費用可按規定預提
三期間費用檢查重點
⑴是否有擴大期間費用列支標準，不合理工資列支和三項經費超標
⑵業務招待費、廣告費是否超過規定標準
⑶行政處罰是否稅前列支
⑷是否將資本性支出直接列支當期成本，將開發期的利息記入財務費用，多結轉成本，列支不屬於本公司的利息，比如集團成員企業的利息等。
房地產企業的企業所得稅檢查，必須熟悉房地產行業的特點，有針對性地采取措施。我接觸過不少稅務稽查人員，大多反應房產企業所得稅不好查，其實主要原因就是對房產行業的財務核算不熟悉。如何做好房產企業的所得稅檢查呢？個人認為主要從以下幾個方面入手：
1、整理確定開發項目的可售面積、已售面積、未售面積。這些項目基礎信息確定下來，為下壹步確認銷售收入、結轉銷售成本打好基礎。這個環節，需要企業提供項目的基礎資料，包括土地證、建設工程規劃許可證、施工許可證、預售許可證、測繪成果等。
2、檢查企業提供的銷售收入明細表，包括樓號、房號、業主姓名、合同金額、建築面積、交款情況以及是否已經交付等信息。並於已經整理好的項目基礎信息核對壹致，已收款信息，必須與賬面預收賬款金額壹致。
3、檢查項目累計開發成本的真實性，對於分期開發的項目，是否分別設置成本對象進行核算，土地成本是如何在不同成本對象之間分攤的。企業是否按規定的時點進行了銷售收入的確認及銷售成本的結轉，是否按企業會計準則的規定，準確地預計開發成本，在企業所得稅匯算時，是否按09—31號文件的相關規定，對預計開發成本正確地進行了納稅調整。這個環節需要企業提供施工合同、工程結算等相關資料。
4、檢查房產行業特定業務納稅調整是否正確。對於銷售部員工產品的，是否按規定的毛利率計算預計毛利額；在開發產品完工，確認銷售收入後，是否按規定及時將預計毛利額轉回。檢查對於當年實際繳納的稅金及附加、土地增值稅，是否按規定進行納稅調整。
5、檢查廣告及業務宣傳費、業務招待費等是否正確進行納稅調整。房地產行業的特殊之處就在於，對於這些納稅調整項目，應當於不含稅預收賬款為基數，而不是以銷售收入為基數進行調整。
6、檢查是否有土地雙金返還，是否按規定計入應納稅所得額。
7、其他納稅調整項目與壹般企業沒有區別，再次不再贅述。
希望我的回答對妳有所幫助，如有其他問題，歡迎留言交流。
關於這個問題回答如下：
房地產開發企業所得稅檢查難度與企業規模大小、項目多少、時間跨度長短有很大關系。要搞好房地產開發企業所得稅檢查，必須註意以下幾個方面：
1.熟悉涉及房地產開發企業所得稅相關政策。房地產開發企業所得稅政策與其他行業有壹定區別，企業所得稅年度申報表填寫也與壹般企業有差異，這些都需要我們了解清楚。同時對房地產開發企業增值稅、土地增值稅等其他稅種的政策也要熟悉，因為這些都與企業所得稅息息相關。
2.熟悉房地產開發開發企業的會計核算。對房地產開發企業會計核算方法壹定要清楚，雖然不同房地產開發企業會計核算有壹些差異，但基本會計核算規定是相同的，這是做好檢查的基礎。對企業的會計核算軟件也要盡可能熟悉掌握。
3.要熟悉房地產開發企業整個開發流程。房地產開發企業從項目拿地開始，規劃許可、施工許可、房屋預售、房屋竣工驗收整個流程要了解。
4.要制定計劃，理順思路。房地產開發企業檢查往往需要相對較長的時間，壹定要制定計劃、理順思路、落實分工。這些最好向有豐富經驗的同事學習，也可以學習壹些房地產開發企業的典型案例，這對自己理清思路會有很大幫助的。
5.加強溝通交流。在檢查過程中如果遇到政策疑問，應及時查找相關文件規定，或者與相關業務部溝通，及時解決檢查過程中的疑難問題。同時在檢查過程中要註意不斷總結經驗，提升實際工作能力。
以上觀點，供參考！
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房地產企業所得稅檢查“三部曲”情感 助手關註
2019-11-26 05:24
房地產行業檢查是國家稅務總局今年部署的稅收專項檢查的壹項重要工作。筆者結合日常檢查經驗，總結出了房地產開發業 企業所得稅 檢查的“三部曲”，即從開發產品完工項目的確認，收入、成本費用真實性的核實，完工產品成本結轉三個方面剖析如何對房地產開發企業進行檢查。
前奏曲:確定房地產項目是否完工
房地產企業為了簡化核算、偷逃稅款，財務上不按規劃進行分期核算，將所有成本費用混在壹起，不按規定及時結算開發產品計稅成本並計算繳納企業所得稅。待項目出售完畢或將剩余的少量樓盤抵頂施工建設費後，卷款走逃。稅務機關再進行清算檢查時，由於企業未保存或人為隱匿、銷毀相關稅收資料，造成檢查難度增大。所以，及時確定樓盤是否完工是房地產企業所得稅檢查的重要內容。根據《國家稅務總局關於房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》(國稅函〔2010〕201號)規定，確定開發產品是否完工，首先到建設局建築工程質量監督站調閱開發項目的《工程竣工驗收備案表》，工程竣工驗收合格日期即為項目完工時間。其次，到售樓處或物業管理部門，調閱客戶入住檔案信息、住房鑰匙發放記錄。無論工程質量是否通過驗收或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)或已開始實際投入使用時，就視同開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。稅務檢查人員對已完工的項目要及時進行清算檢查。對未完工的產品，重點檢查銷售收入是否及時全額入賬，期間費用是否真實、是否符合稅前扣除條件。
進行曲:核實收入、成本、費用的真實性
對已完工或階段性完工的開發項目的檢查，要全面調取企業臺賬、銷售合同、行政審批文書和證書、招投標合同、施工預決算書、監理記錄等資料，運用開發產品實地盤點控制、建安成本分析控制、工程量測量控制、大額資金支付控制等方法找準疑點，采取實地檢查與詢問調查相結合、賬內檢查與賬外調查相結合的方法，全面審核項目的收入和成本費用支出的真實性和合法性。
(壹)實地調查與銷控表審核相結合，核實銷售收入。
1.實地察看、了解樓盤開發、銷售情況，核對房源銷售平面圖，調查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。
2.調取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售合同、銷售發票、收款收據等紙質資料以及銷售合同統計數據、預售房款統計數據、售房發票記錄等電子文檔，統計已售面積及銷售金額。查看物業公司入住通知單及《鑰匙發放保管登記簿》，核對銷售數據的真實性。將確認的已售面積及銷售金額與“預收賬款”、“主營業務收入”賬戶及納稅申報表進行核對，檢查企業收取的銷售款是否全部入賬並申報納稅。
3.調閱開發企業與中介服務機構簽訂的代理銷售合同、協議，根據計提的銷售傭金金額和比例反向計算銷售額，與申報的主營業務收入比對，尋找差異，並對照檢查中介服務機構的銷售明細表，檢查有無分解開票，隱瞞銷售收入問題。
4.調查部分買受人，核實開具發票的金額與收取的價款是否壹致。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據問題。
5.將房源銷控臺賬與已確認收入的戶數核對，尋找戶數差異。實地調查、詢問，核實未售房產的真實性。是否存在以開發產品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行 貸款本息、動遷補償費等債務，未按規定計稅;是否存在以開發產品換取土地使用權、股權，未按非貨幣性資產交換的準則進行稅務處理;是否存在將開發產品用於捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、對外投資、分配給投資者，未按規定申報納稅。
(二)書證與實際審核相結合，核實開發成本。
通過實地察看、外部調查及工程成本總量控制，審查協議、合同、預決算的真實性。對照現金和應付賬款科目審查付款的真實性。
1.單位工程成本控制。檢查人員可以調查了解當地建築業普遍的建築成本，以沿海某縣級市2012年市場平均價格為例:普通住宅樓建安成本900元/㎡左右，小高層1300元/㎡左右，上下幅度不會超過10%，對價格過高的建安成本，在檢查時要重點審查。可以對照企業施工合同、圖紙進行工程量和工程造價評估，與企業列支數進行核對。審查是否存在虛開建安發票問題，是否將鋼材、水泥、門窗等在施工造價內的項目重復索取或代開發票，虛列成本問題等。比如，某企業建安成本達1228元/㎡?遠高出當地平均水平900元/㎡~1000元/㎡的平均水平，通過審核付款記錄發現有近千萬元的工程款，現金支付300萬元，掛在應付款中680萬元。通過對施工監理記錄、資金流向、施工合同、變更合同、預決算書及開發商負責人的會議記錄進行分析後，我們取得了該開發商通過編造虛假變更合同，唆使建安企業虛開建安發票的證據。
2.工程總量控制。開發商在房屋開發過程中發生的土石方開挖回填、道路鋪設、綠化等方面虛增工程量，多列成本的現象比較普遍。如檢查中發現，某企業列支綠化費420萬元，檢查人員現場丈量了綠化面積，對土層進行了截面取樣，清點了苗木數量，了解了不同樹種、苗木的市場價格，發現了企業通過加大場地平整費、種植土回填，增加苗木數量及價格等手段虛列綠化費275萬元。
3.資金流控制。檢查“現金”及“應付賬款”賬戶，查看是否存在大額現金支付或長期掛“應付賬款”的問題，對照有關合同及付款記錄，對施工方進行調查取證，審查其真實性。比如檢查某開發商的“現金日記賬”，通過現金支付暖氣安裝工程費2207萬元，查閱與施工方簽訂的《室內地暖工程安裝承包合同》，合同於2010年8月簽訂，2011年10月完工，約定工程竣工驗收合格後，支付總工程款的90%，余款10%作為質保金，運行兩年無質量問題後，付清余款。而企業於2011年底將全部款項現金支付給施工方，這樣處理明顯有悖常理。通過對施工方的調查，證實施工方實際收取工程款1800萬元，企業虛列開發成本407萬元。
片尾曲:按配比原則準確結轉產品成本
審查開發成本(土地成本)、開發產品、主營業務成本、固定資產等科目，對照項目規劃、合同、協議進行審核，準確計算結轉產品成本。
重點檢查是否根據開發項目的特點及實際情況確定成本核算對象;是否將下期成本提前列支;是否將應由各期分擔的土地成本(含土地附屬成本)提前壹次性列支;有償轉讓或自用的配套設施是否單獨核算成本，是否全部計入可售房屋開發成本。
根據項目規劃及測繪報告，確定完工項目總可售面積。根據審核的開發成本計算單位面積完工產品成本，乘以當期銷售面積，計算當期營業成本。檢查企業營業成本明細賬，將銷售成本與銷售收入對比分析，復核計入銷售成本的戶數、面積和銷售收入的統計口徑是否壹致，有無銷貨退回只沖減收入不沖減成本問題。
認真核實收入明細及支出明細，確定應征額度。
看看房地產企業傭金收入占比多少