對於絕大部分家庭來說，購房是壹生中最重要、最大的壹筆投資，購買壹套稱心如意的好房是實現安居樂業的前提。因此，購房者在購房時都會慎之又慎，但是無論購房者多麽謹慎，也還是難免碰到“渣房”。成都樓市最近維權的樓盤特別多，購房者辛苦的血汗錢，卻遭遇了各種“渣”盤。賣房的時候宣傳的學校、商場等配套說沒就沒，交房的時候發現房屋與圖紙相差太大，樓盤質量更是堪憂。城東某項目號稱是“學區房”，但只是開發商的壹紙宣傳；雙流某項目還未交房，橫梁就斷了；新都某項目業主維權，竟然造成多名維權業主受傷。
下半年成都即將進入交房高峰期，購房者在購買商品房過程中應該如何依法維權？本期《解密維權》由北京安博（成都）律師事務所陳軍律師、韋海軍律師、茍淩律師、黃磊律師、孫婷律師為您解答。
搜狐焦點網：開發商開發的樓盤應當達到什麽標準才能夠交房？對此，法律有沒有明確的規定？
北京安博（成都）律師事務所陳軍律師認為：
根據《建築法》第61條第2款規定：建築工程竣工驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。同時，《商品房銷售管理辦法》第7條第4項規定：“商品房現售，應當具備以下條件：（四）已通過竣工驗收”、第8條規定“房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產項目手冊及符合商品房限售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。”由此可見，商品房通過了竣工驗收並取得了房管部門認可的現售備案登記，開發商所開發的商品房才具備向購房者進行交付的法定基本條件。
當然，如果開發商與購房者之間約定的交房標準高於前述國家規定的交房標準，則應當按照雙方約定約定執行。比如雙方約定交付的是可以拎包入住的精裝房，則開發商應按約將裝修完畢的商品房交付給購房者。
搜狐焦點網：開發商交付的商品房雖然符合合同約定的交房標準，但是交付的商品房存在裝飾、設備標準等不符合約定的瑕疵，此時，購房者是否有權拒絕收房？購房者此時應當如何維權？
北京安博（成都）律師事務所韋海軍律師認為：
《合同法》第61條第1款規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”開發商向房屋買受人交付不符合合同約定裝飾、設備標準的，屬於未按合同約定全面履行商品房交付義務。但如果該商品房附屬的裝飾、設備通過了竣工驗收，且對法定的商品房交付條件不構成根本性的影響（比如電梯品牌與約定不符），也應視為開發商所交付的商品房符合法定條件。購房者不能僅以商品房附屬的裝飾、設備不符合約定為由拒絕收房。購房者可以在收房後依據合同約定以及法律規定要求開發商承擔更換、修復及賠償損失的民事責任。
搜狐焦點網：開發商交付的小區品質、綠化等配套設施與宣傳不壹致，購房者應當如何維權？
北京安博（成都）律師事務所茍淩律師認為：
首先，若購房者與開發商簽訂的《商品房買賣合同》對此問題有約定，則購房者可以依據合同約定維權，追究開發商的違約責任；
其次，購房者可以依據《解釋》第三條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”之規定追究開發商的違約責任。
最後，購房者還可以收集開發商在該樓盤宣傳中使用的各類廣告宣傳材料，就開發商虛假宣傳的問題向屬地工商管理部門投訴，要求工商部門對開發商虛假宣傳的行為給予行政處罰。
搜狐焦點網友：開發商擅自更改規劃，購房者應當如何維權？
北京安博（成都）律師事務所黃磊律師認為：
根據《中華人民***和國城鄉規劃法》48條、50條《中華人民***和國行政許可法》36條、40條、47條之規定，開發商若要更改規劃，應當向規劃主管部門提出申請，規劃主管部門應就開發商提出的申請組織購房者召開聽證會，征求購房者的意見，然後決定是否做出更改規劃的行政許可。
如果開發商未取得規劃主管部門同意擅自更改規劃，購房者可以向規劃主管部門舉報，要求規劃主管部門進行處罰；如果規劃主管部門未按照法定程序組織聽證征求購房者的意見，而做出了更改規劃的許可，購房者可以提起行政訴訟，要求規劃主管部門撤銷更改規劃的具體行政行為。
最後，購房者也可依據與開發商簽訂的《商品房買賣合同》追究開發商的違約責任。
搜狐焦點網友：購房是大部分人壹生中最大的投資，對於購房者來說，在購房時應當註意哪些問題？
北京安博（成都）律師事務所孫婷律師認為：購房風險時時存在，但如果做好以下事項或許可以最大程度防範風險，維護購房者的合法權益：
第壹、全面考察了解開發商的背景、實力及已開發樓盤情況；
第二、通過司法網站查詢開發商涉及訴訟、執行案件的情況；
第三、保存好開發商在發放的書面宣傳材料，如果條件允許，最好采用視頻錄像的方式進行固定；
第四、核實開發商所售樓盤是否已經取得法定的建設、銷售許可證照；
第五、盡量將開發商的口頭承諾等購房者十分關心的問題載入《商品房買賣合同》；
（以上回答發布於2016-11-24，當前相關購房政策請以實際為準）
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